Nhà đất: Thời điểm tốt để đón cơ hội

Nhiều nghịch lý

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, tại một số dự án, nhiều người tranh nhau mua một thứ vô hình trên mặt giấy với mức giá không hề rẻ.

Một chuyên gia của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, thật quá rủi ro khi đầu tư vào tài sản lớn như nhà đất mà chỉ tin vào lời quảng cáo của chủ đầu tư, không hề biết cụ thể tài sản ra sao.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, nếu tại một thị trường bất động sản chuyên nghiệp thực sự, chủ đầu tư phải xây những căn hộ mẫu để tạo niềm tin với các nhà đầu tư thứ cấp.

Nhưng thời gian qua, nhiều người đang tranh nhau các suất mua tại các dự án và chuyển nhượng sang tay hưởng chênh lệch hàng trăm triệu đồng bất chấp chất lượng ra sao.

Từ giữa năm 2008 đến nay, giá nhà đất liên tục sụt giảm. Nhiều chuyên gia cho rằng, đó là diễn biến tất yếu khi nghịch lý giá đã diễn ra trong một thời gian khá dài. Nghịch lý của thị trường bất động sản là giá quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Một đại diện của Tổng Cty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) cho biết, trên thế giới mức lợi nhuận bất động sản 30% là mức chấp nhận được, trong đó lãi từ xây lắp chiếm 10% và lãi từ đất đai, địa thế chiếm 20%.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, mức lợi nhuận tại nhiều dự án có thể lên tới 150%, hoặc có thể cao hơn nữa. Điểm yếu của thị trường nhà đất suốt thời gian trồi sụt vừa qua xuất phát từ vấn đề lợi nhuận, vì chênh lệch địa tô lớn, chênh lệch giữa giá thành xây lắp và giá bán cao nên ai cũng tham gia vào thị trường tạo nên một sự hỗn loạn và rủi ro cao.

Trong khi đó, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trong thị trường rất mờ nhạt, không chứng tỏ được khả năng chèo lái của mình. Trong nhiều năm qua, các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt những chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đều triển khai rất ì ạch, nên nguồn cung cho những đối tượng có nhu cầu cấp bách về nhà ở luôn thiếu.

Một nguyên nhân khác, theo ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng Giám đốc Tổng Cty Xây dựng Hà Nội, là đầu tư vào bất động sản đem lại siêu lợi nhuận trong một thời gian dài khiến nhà đầu tư xem nhẹ việc cần phải áp dụng khoa học kỹ thuật để nâng cao chất lượng và giúp giảm giá thành sản phẩm.

Kỹ thuật công nghệ xây dựng nhà ở hiện nay rất ít được đổi mới. Vì thế, người mua nhà hiện nay đang chịu thiệt đơn thiệt kép, thiệt từ giá và thiệt tới cả chất lượng. Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng chính cơ chế thiếu minh bạch về thông tin đã tạo ra một thị trường bất động sản ảo.

Một đại diện của Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội cho biết, một mét vuông đất tùy vào từng địa điểm (đã có sẵn cơ sở hạ tầng) được tính giá đền bù vào khoảng 2-3 triệu đồng nhưng sau đó, trên khu đất ấy phát triển dự án nền đất, căn hộ thì khi rao bán giá trị đất đã được nâng lên cao gấp nhiều lần. Tất cả những điều này, không phải người mua nào cũng biết rõ.

Cơ hội lớn trong khó khăn

Tín dụng bớt căng thẳng chính là tín hiệu khả quan cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Nhất là khi Ngân hàng Nhà nước đã “bật đèn xanh” để các ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản.

Tuy nhiên, theo một số doanh nghiệp đang đầu tư những dự án lớn, dù lãi suất đang giảm nhưng vẫn còn khá căng thẳng đối với doanh nghiệp. Một số chuyên gia cho rằng thời điểm này, những dự án nào đang trong giai đoạn thu hồi vốn hoặc có thể triển khai nhanh trong vòng 3 năm thì nên tiếp tục.

Những dự án nào vì một lý do nào đó tiến độ triển khai chậm hơn thời gian trên thì nên dừng lại nếu không sẽ gặp khó. Mức lãi suất dù không còn quá tầm tay với của doanh nghiệp như thời gian trước nhưng nhà đầu tư vẫn rất khó tiếp cận được nguồn vốn nếu không phải là dự án lớn và khả thi. Các ngân hàng hiện vẫn tăng cường giám sát và sàng lọc dự án bất động sản.

Một biện pháp linh hoạt được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn hiện nay là huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn mua căn hộ của nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, chính bản thân một số doanh nghiệp cũng cho rằng cách huy động vốn này khá mạo hiểm cho bên mua vì doanh nghiệp không thể kiểm soát được tiến độ đầu tư dự án của mình vì có quá nhiều yếu tố gây ảnh hưởng đến quá trình đầu tư như thủ tục hành chính, biến động giá cả vật liệu, nhiên liệu, trượt giá, sự suy thoái của nền kinh tế toàn cầu...

Trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ, chủ dự án có thể dùng tiền của nhà đầu tư thứ cấp sai mục đích, quay vòng cho dự án khác. Hiện tại, cùng với xu hướng sụt giảm chung của thị trường nhà đất, nhiều khách hàng đã thận trọng hơn với kiểu góp vốn này.

Một đại diện của Tổng Cty Xây dựng Bạch Đằng (Bộ Xây dựng) nhận định, giá nhà đất hiện nay mặc dù đã sụt giảm đáng kể so với thời điểm hoàng kim, nhưng xét về mức sống người dân và giá thành xây dựng chung thì vẫn còn cao 20-30%.

Một luồng ý kiến khác cho rằng, do thiếu vốn và giá nhà đất trên thị trường sụt giảm nên nhiều hợp đồng vay vốn mua nhà kỳ hạn một năm sẽ bị ngân hàng siết nợ vào đầu năm 2009. Do vậy, nhiều khả năng giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm khi giới đầu cơ bán tháo hàng để trả nợ.

Nhìn vào sự lên xuống không ổn định của thị trường nhà đất vừa qua, các chuyên gia đánh giá, điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là tiềm lực về vốn quá mỏng. Thực tế cho thấy, hệ thống tín dụng chỉ cần thắt chặt lập tức thị trường nhà đất bị tổn thương.

Vì vậy, một số quan chức ngành xây dựng đều đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp rằng, những doanh nghiệp chỉ nhắm đến một sự đầu tư ngắn hạn thì không nên tham gia vào thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào có chiến lược dài hạn và tiềm lực về vốn mạnh sẽ không e ngại chuyện thị trường nóng hay lạnh.

Điều này hợp lý hơn với những nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư luôn sẵn nguồn tiền. Trong khi đó, phần lớn số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước hiện nay đều có quy mô nhỏ, vốn mỏng. Trong khi thị trường nhà đất chưa có cơ chế hình thành nguồn vốn dài hạn cho nhà đầu tư thì sự lên xuống thất thường của thị trường do các dự án bị đình trệ do thiếu vốn sẽ vẫn còn tiếp diễn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia và nhận định của chính các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam giờ đây lại đang xuất hiện những cơ hội vàng để đầu tư khi thị trường đang xuống ở mức thấp, giá nguyên vật liệu xây dựng đã giảm mạnh.

Trong khi nhu cầu về các loại văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, khách sạn và nhà ở của người dân còn rất lớn. Điều này thể hiện ở tỷ lệ lấp kín luôn rất cao đối với phân khúc văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội và TpHCM thời gian qua và xu thế này sẽ vẫn tiếp tục theo nhận định của CBRE.

Một số nhà đầu tư nước ngoài nhận xét người Việt thường chịu tác động của tâm lý “đầu tư bầy đàn”, ít có sự phân tích và suy đoán logic khi đưa ra quyết định đầu tư.

Người ta hẳn còn nhớ thời điểm cuối năm 2007 đầu 2008 khi cơn sốt chứng khoán và nhà đất lên đỉnh điểm, người ta chen nhau xếp hàng từ nửa đêm cốt để mua bằng được căn hộ với giá lên tới 2.000 - 3.000 USD/m2.

Nhưng thời điểm hiện tại khi thấy thị trường đìu hiu, rất nhiều người có tiền cũng đắn đo không dám bỏ tiền mua nhà đất chỉ vì thấy ít người mua bán. Sự thận trọng là cần thiết nhưng trù trừ cũng có nghĩa là cơ hội sẽ qua đi, đến khi kinh tế tăng tốc trở lại, thị trường nóng lên, lại mắm môi mắm lợi lao theo cơn sốt do thiên hạ gây nên thì hối hận trách mình chậm chân cũng đã lỡ nhịp.

Theo Tiền Phong

• 0
• By Admin
• 02/12/2008
• 17