Nhà băng “mở cửa”, giá bất động sản vẫn giảm

Ngân hàng “hé cửa” nhưng khách ngại vào

Từ đầu tháng 10/2008 đến nay, khá nhiều ngân hàng lớn như VCB, ACB, Sacombank, Đông Á, Techcombank…đã “nhẹ tay” hơn khi cho khách hàng vay mua BĐS. Một số ngân hàng khác cũng đã bắt đầu tái cho vay BĐS sau một thời gian dài “đóng chặt” cửa với thị trường này.

Tuy nhiên, ngoài việc xét duyệt hồ sơ khá kỹ để giảm thiểu rủi ro thì các ngân hàng thường chọn dự án, liên kết với chủ đầu tư để cho khách hàng vay chứ không cho vay mua tràn lan như trước đây.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Tổng giám đốc ngân hàng ABBank cho biết: “Chúng tôi vẫn cho vay nhưng sẽ xem xét thận trọng từng trường hợp, ban hành quy trình mới để hạn chế tối đa rủi ro”.

Không chỉ khó khăn hơn trong thẩm định mà nếu khách có vay được cũng chỉ vay dưới 50% trị giá BĐS, có ngân hàng giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư, yêu cầu thêm tài sản thế chấp…

Bên cạnh đó, với lãi suất cho cá nhân vay ở mức 18%/năm như hiện nay thì với những căn hộ, nhà, nếu vay được khoảng 500 triệu đồng, riêng tiền lãi đã 7,5 triệu đồng/tháng, mức trả mà đại đa số những người có nhu cầu thực không kham nổi.

Giám đốc khối khách hàng cá nhân của một ngân hàng lớn cho hay cả tháng 10, ngân hàng ông chỉ có 20/130 hồ sơ xin vay mua BĐS tại TPHCM được giải ngân.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu khẳng định khó khăn lớn nhất của các DN thuộc Hiệp hội là vốn để thực hiện dự án đang gần như bế tắc.

Theo ông Châu, hầu hết các DN cao lắm chỉ có khoảng 20% vốn tự có, còn lại huy động từ khách hàng và vay ngân hàng. Nay do quy định phải xây xong móng mới được huy động nên vốn ban đầu chỉ còn trông chờ vào ngân hàng.

Ông Lâm Văn Chúc, Tổng GĐ Cty địa ốc Phúc Đức cho rằng vừa qua ngân hàng đã “đánh đồng” những dự án khả thi với các dự án có nguy cơ rủi ro cao nên ngại cho vay và rất hiếm có dự án nào thi công đúng tiến độ, nhất là trong giai đoạn vật liệu, chi phí tăng vọt như vừa qua.

Tuy nhiên khi trao đổi với Tiền phong, không ít chủ đầu tư kêu không chỉ vì thiếu vốn mà giá cả lên cao quá, có được vay trả lãi cũng chiếm hết lợi nhuận nên họ không dám tung hàng ra nữa.

Chủ tịch HĐQT Sacombank Đặng Văn Thành thừa nhận ngân hàng cũng có cái khó của mình vì phần lớn các ngân hàng huy động vốn ngắn hạn, lãi cao làm sao dám cho vay dài hạn, lãi thấp được.

Ông Thành cho biết thêm dù lãi suất có hạ xuống còn 15-16%/năm thì DN địa ốc cũng vẫn khó khăn do giá đang giảm, giao dịch ngưng trệ, dự án mới ra khó bán…

Vốn không phải lối thoát duy nhất

Ông Bùi Văn Hạnh - GĐ Cty địa ốc Hạnh Lợi nhận định: “Giá địa ốc giảm vì phần lớn các dự án đều là các sản phẩm giá cao, dân đầu tư thiếu hoặc đang thủ vốn không nhảy vào nữa”.

Nhiều chuyên gia địa ốc còn khẳng định 90% sản phẩm địa ốc hiện nay quá sức mua của phần đông người dân cho dù giá đã giảm 50-60% so với đầu năm 2008.

Phó GĐ Cty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực ví von: “Hàng bán được thì không nhiều, hàng nhiều lại không bán được nên giá còn phải giảm nữa”. Tuy nhiên không ít ý kiến cho rằng nếu các DN nhanh chóng chuyển hướng và đánh mạnh vào phân khúc căn hộ, nhà giá dưới 500-600 triệu/căn như Nam Long, Sacomreal, Conic…đã làm thì thị trường BĐS sẽ sôi động hơn.

Nhiều DN đã nhắm tới phân khúc này nhưng từ tháng 8/2008 đến nay chưa có thêm dự án nào vì nhiều lý do: Thủ tục, giá cả lên, thiếu vốn… Một số chủ đầu tư sau một thời gian đã bộc lộ hàng loạt nhược điểm như: Tranh chấp diện tích chung của các căn hộ, quảng cáo nhiều thực hiện rất ít, chất lượng “một sao” giá “năm sao”, thu tiền xong lờ luôn quyền lợi, chủ quyền của khách… càng khiến cho BĐS thêm mất giá.

Tại nhiều cuộc hội thảo tìm biện pháp “giải cứu” thị trường BĐS gần đây, đề nghị về một Quỹ tín thác bất động sản (REIT) đã được nhắc tới như một hình thức huy động vốn từ các nhà đầu tư qua việc phát hành cổ phiếu của dự án. Tuy nhiên bài học từ thị trường BĐS Mỹ đang khiến các cơ quan quản lý e ngại, hơn nữa vốn không phải là lối thoát duy nhất cứu thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS “lâm bệnh” nặng và mất giá như hiện nay là do vốn được đổ vào quá dễ dãi; các dự án ra đời phục vụ nhu cầu mua đi bán lại hơn là sử dụng, chủ dầu tư muốn đánh nhanh rút gọn hơn giữ chữ tín; lợi nhuận từ thị trường này quá mất công bằng…

Đó có thể là những nguyên nhân chính khiến giá BĐS vẫn giảm và khó phát triển bền vững dù có được rót vốn trở lại.