Người ít tiền sẽ được ở nhà xịn?

Doanh nghiệp phát hành chứng chỉ chính là Công ty cổ phần Bất động sản Vinaland - chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ cao cấp Vinaland Tower và Saigon South Center trên đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ vừa được UBND quận 7 (TP.HCM) chấp thuận cho đầu tư. 

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland, cho biết chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình mới do công ty nghĩ ra nhằm giúp người có thu nhập thấp, trung bình có thể mua được nhà ở cao cấp sau một thời gian tiết kiệm. 

Theo cách thức Vinaland đang làm thì hàng tháng người tham gia sẽ tiết kiệm một số tiền để mua chứng chỉ. Với mệnh giá năm triệu đồng/chứng chỉ và thời gian đóng kéo dài năm năm (60 tháng), tính ra một tháng người mua nộp vào cho công ty năm triệu đồng.  

Khi đóng hết 60 tháng thì người mua nộp hết 300 triệu đồng. Số tiền tiết kiệm này được tính là chi phí cho quyền sử dụng đất và các chi phí khác như chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, thiết kế, lập dự án, xin cấp phép.

Như vậy đến lúc công ty bán nhà thì người mua có quyền mua 60 m2 sàn với đơn giá xây dựng gốc. Nếu lúc đó căn hộ có diện tích 80 m2 thì người mua phải trả thêm tiền 20 m2 dôi ra theo giá thị trường. 

Theo ông Hoàng, đến thời điểm công ty bán nhà, nếu người sở hữu chứng chỉ không muốn mua nhà thì Vinaland trả lại tiền gốc cộng thêm 100% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước ấn định.

Ngoài ra có một mốc thời gian nữa là nếu đến năm 2014 mà Vinaland không triển khai dự án thì công ty này phải trả lại toàn bộ tiền gốc cộng thêm 200% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước ban hành. 

“Đến nay công ty đã bán hết 100 quyền mua chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở cho cán bộ, công nhân viên. Chúng tôi đang xem xét phương án phát hành chứng chỉ ra bên ngoài nếu thị trường có nhu cầu” - ông Hoàng cho biết. 

Có lách luật?

Phía Công ty Vinaland giải thích chứng chỉ này không phải là trái phiếu, cũng không phải là giấy tờ có mệnh giá nên không thuộc sự điều chỉnh của Luật Chứng khoán, Luật Các tổ chức tín dụng. 

Tại thời điểm này, đây chỉ là chứng chỉ vay tiền và có thêm đặc quyền chuyển đổi để mua nhà trong tương lai. “Về bản chất, chứng chỉ là một quan hệ dân sự trong việc vay tiền, trong đó Vinaland là người đi vay, người mua chứng chỉ là người cho vay.  

“Do vậy, quan hệ vay mượn này được điều chỉnh bởi các quy định về giao dịch dân sự nói chung và quan hệ vay tài sản nói riêng đã được quy định tại luật dân sự” - ông Trần Minh Hoàng viện dẫn. 

Ngoài ra, ông Hoàng cho biết công ty phát hành chứng chỉ này còn căn cứ vào Luật Doanh nghiệp ở Điều 8 quy định về “Lựa chọn hình thức, phương thức huy động vốn” và Luật Đầu tư ở Điều 13 về “Quyền tự chủ đầu tư, kinh doanh”. 

Tuy nhiên, luật sư Lưu Trường Hận, Trưởng phòng Pháp chế của Ngân hàng Phương Đông, cho biết dù có tên gọi là gì thì chứng chỉ này vẫn là giấy tờ có giá do mệnh giá phát hành của chứng chỉ được quy ra năm triệu đồng.  

Căn cứ vào Luật Doanh nghiệp thì công ty cổ phần chỉ được phép phát hành giấy tờ có giá dưới hình thức trái phiếu. Còn nếu căn cứ vào luật dân sự thì việc này phải gọi là hợp đồng vay mượn và giấy tờ xác nhận là giấy vay nợ chứ không thể mang tên là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở. 

“Cần phải có thêm một ngân hàng đứng ra bảo lãnh phát hành chứng chỉ tiết kiệm. Vì nếu có ngân hàng tham gia thì sẽ giám sát được nguồn vốn doanh nghiệp huy động sử dụng có đúng mục đích. Mặt khác còn đảm bảo cho việc doanh nghiệp không trả được nợ thì ngân hàng trả thay” - ông Hải góp ý.

Tuy nhiên, ý kiến một luật sư khác cho rằng nếu công ty chọn chứng chỉ là quan hệ dân sự thì nguyên tắc chung là các bên có quyền tự do thỏa thuận và các thỏa thuận đó có hiệu lực khi nó không vi phạm pháp luật. Vì thế chứng chỉ trên vẫn đảm bảo tính pháp lý. 

Đã có tiền lệ 

Ông Trần Minh Hoàng cho biết đặt tên là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở vì hình thức tiết kiệm mua nhà này trước đó đã được Liên minh Hợp tác xã Việt Nam triển khai.  

Cách của Liên minh là người tham gia mua nhà phải đăng ký làm thành viên và mỗi tháng gửi tiết kiệm từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng. Số tiền khách hàng nộp vào sẽ được quy ra điểm số nhằm tính thứ tự ưu tiên lúc xét duyệt mua nhà, ai nhiều điểm thì được ưu tiên mua trước. 

Ngoài ra, mới đây Bộ Xây dựng gửi tờ trình Chính phủ cũng đề xuất thành lập mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở dành cho cán bộ, công chức. Hình thức thực hiện là hàng tháng sẽ trích 5% đến 10% quỹ lương của đối tượng dạng này. 

Dù còn băn khoăn, nhưng hình thức phát hành chứng chỉ tiết kiệm này đang đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân và xã hội.