Ngân hàng nhà nước: nên để thị trường bất động sản phát triển chậm lại

Thị trường bất động sản đang phải trả giá vì đã trót mang quá nhiều điều tiếng trong quá khứ như “thủ đoạn ghim hàng”, “bơm giá trên trời”, “bong bóng xì hơi”... Điều này đang được thể hiện từ nhiều luồng ý kiến khác nhau về việc cứu hay không cứu thị trường trong lúc này, trong đó có không ít ý kiến tỏ ra khắt khe, nhưng hợp logic.

Ngân hàng thận trọng

Những thông tin gần đây về vốn khả dụng dư thừa và mối lo giải ngân của hệ thống ngân hàng đã ít nhiều làm le lói niềm tin nơi các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, hy vọng giảm áp lực vốn của họ đã nhanh chóng gặp phải rào cản khi trong vòng một tuần qua có khá nhiều ý kiến cảnh báo các ngân hàng nên cẩn trọng trong việc bơm vốn cho thị trường nhà đất.

Luồng ý kiến này cho rằng vấn đề nợ xấu bất động sản hiện nay còn chưa có lời giải, trong khi việc bơm thêm vốn có khả năng làm tái diễn cảnh “bong bóng bất động sản” lại được thổi phồng lên.

Trong phát biểu của các quan chức Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và lãnh đạo chính quyền TPHCM tại một cuộc họp hồi cuối tuần qua, đã được nhiều tờ báo trích dẫn, cho thấy cộng đồng doanh nghiệp địa ốc trong nước chưa thực sự tạo được lòng tin nơi các cấp điều hành vĩ mô.

Ông Lê Hoàng Quân, Chủ tịch UBND TPHCM thì cho rằng chính các doanh nghiệp bất động sản đã đẩy giá lên cao rồi bây giờ kêu khó. Trong khi đó, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, cho biết hiện nay, ngân hàng chỉ tập trung cho vay xuất khẩu và hỗ trợ nông nghiệp, còn các khoản vay tiêu dùng, chứng khoán, bất động sản đều giảm hoặc bị chặn lại để thu hồi nợ.

Bản tin của VnExpress đăng tải ngày 8-11 đã ghi nhận ý kiến cảnh báo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Trần Văn Giàu đối với “các con số thống kê về tín dụng bất động sản”. Theo bản tin này, ông Giàu khuyến cáo nên để thị trường bất động sản phát triển chậm lại nhưng chắc chắn và ổn định.

Nhiều ý kiến của các chuyên gia cũng đồng tình việc ngân hàng cần cân nhắc trước khi quyết định bơm vốn vào các dự án bất động sản khi mà hệ lụy của các cơn sốt giá nhà đất hồi cuối năm ngoái, đầu năm nay vẫn chưa bộc lộ hết, nhất là khi giá nhà đất vẫn còn ở mức cao, ngoài tầm với của người dân.

Lãnh đạo nhiều ngân hàng như Vietcombank, Sacombank, VietA Bank... đều đã lên tiếng là để đảm bảo an toàn tín dụng, các ngân hàng này chỉ chọn lọc cho vay đầu tư những dự án mà chủ đầu tư thực sự có năng lực triển khai và sản phẩm phù hợp mãi lực của thị trường. Xem ra không có nhiều dự án như vậy trong tình hình thị trường đóng băng.

Trở về bài toán vi mô

Sự khai tử nào cũng đều gây chua xót, nhưng nếu muốn củng cố lại một thị trường mà lâu nay ai ai cũng đều có thể trở thành nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thì đây là “sự hy sinh hợp lý”.

Trong khi chính sách điều hành vĩ mô còn đang được cân nhắc và có khả năng không mấy dễ dàng cho thị trường nhà đất, có ý kiến cho rằng các doanh nghiệp địa ốc cần kiên trì chủ động xoay xở bằng những nỗ lực tự thân.

Một số chuyên gia kinh tế đã dự báo yếu tố cầu chắc chắn sẽ xuất hiện trở lại nếu như chủ đầu tư có sản phẩm với giá bán phù hợp sức mua của thị trường. Như vậy, phân khúc cần phát triển để kích cầu là nhà ở giá rẻ đến trung bình trên cơ sở kết hợp được ba điều kiện: vốn đầu tư, chính sách tín dụng hợp lý cho người mua, tìm kiếm những mối liên kết đa phương tạo lực mới, đủ năng lực phát triển, khai thác dự án.

Về vốn đầu tư, theo ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Sacombank, các doanh nghiệp cần mạnh dạn tiếp cận nguồn vốn vay trung và dài hạn từ các định chế tài chính ngoài ngân hàng như các công ty tài chính, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư...

Hiện Sacombank đang cung cấp dịch vụ tư vấn, kết nối nhu cầu vay và cho vay giữa doanh nghiệp và các định chế này, hoặc nhu cầu mua bán, sáp nhập doanh nghiệp tạo ra nguồn lực tài chính dồi dào để đầu tư dự án.

Cũng theo ông Thành, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ phát hành trái phiếu, chứng khoán nợ trong thời gian triển khai dự án. Có điều, đây là các hình thức tiếp cận vốn cũng như liên kết ở cấp độ chuyên sâu nên đòi hỏi các doanh nghiệp địa ốc ngoài thế mạnh sở hữu đất dự án còn phải có năng lực, trình độ trong công tác quản trị doanh nghiệp, điều hành dự án mới có thể xây dựng lòng tin với với các đối tác lớn trong thị trường tài chính.

Ông Thành cho rằng một khi doanh nghiệp đã thực sự thiết lập được nội lực thì không phải e ngại việc ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với khách vay mua sản phẩm trong dự án của mình. Bên cạnh đó, với chiều hướng giảm lãi suất, nhiều người cho rằng nhu cầu vay vốn mua nhà trả chậm sẽ tăng trở lại.

Đồng tình với ông Thành nhưng ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest, lưu ý các công ty địa ốc trong nước thường có chung nhiều điểm yếu như thiếu vốn, quản trị kém, chưa có thương hiệu, do đó họ rất khó liên kết với nhau vì không thể bổ sung cho nhau. Vì vậy, cần phát huy các mối quan hệ liên kết giữa doanh nghiệp địa ốc có dự án với các công ty, tập đoàn tài chính.

Mặt khác, ông Hoàng cho rằng cần thiết tăng cường liên kết với đối tác nước ngoài nhưng phải khéo léo tận dụng giá trị đất đai ngay trong lúc họ còn khó khăn do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. “Nếu chần chừ đến lúc họ đã ổn định thì doanh nghiệp trong nước dễ bị o ép trong các mối quan hệ hợp tác”, ông nói.

Suy cho cùng, những giải pháp vừa nêu chưa thể cứu nguy thị trường bất động sản ngay lúc này. Vấn đề nâng chất doanh nghiệp luôn cần thời gian, tuy nhiên, đây là nền tảng cho việc khôi phục và phát triển một cách bền vững hơn.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường phải chờ đợi thêm một thời gian và chấp nhận “từ bỏ” một bộ phận doanh nghiệp không gắng gượng nổi, không thích nghi nổi trong quá trình này.

Theo một nhà quan sát thì sự khai tử nào cũng đều gây chua xót nhưng nếu muốn củng cố lại một thị trường mà lâu nay ai ai cũng đều có thể trở thành nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thì đây là “sự hy sinh hợp lý”.