Năm 2011: BĐS phía Nam sẽ tăng hay giảm giá?

Thị trường BĐS phía nam năm 2011 được dự báo ít có khả năng tăng giá đột biến. Ảnh: Quỳnh Mai

Áp lực giảm giá và áp lực tăng giá

Cuối năm 2010 và đầu năm 2011, thông tin nhận định về thị trường BĐS năm 2011 đầy bi quan. Đặc biệt là khu vực phía nam, nơi có thị trường BĐS TPHCM lớn nhất nước. Chỉ tính riêng Tp.HCM đang tồn đọng khoảng 50.000 căn hộ các loại cũ có, mới có.

Theo phân tích của các chuyên gia nghiên cứu thị trường, với áp lực nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn cao, vượt khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là những người làm công ăn lương... Vì vậy, chắc chắn một điều những nhà đầu tư khôn ngoan sẽ thấy rằng cần phải giảm giá để bán quỹ căn hộ đang còn tồn quá lớn để thu hồi vốn tái đầu tư, còn hơn là treo giá cao mà không bán được.

Thị trường phía nam còn chịu một áp lực lớn khác, đó là xu hướng thoái vốn của các nhà đầu tư phía bắc khỏi thị trường phía Nam. Nhà đầu tư phía bắc vốn chiếm khoảng 50% số lượng nhà đầu tư BĐS phía Nam.

Trong vòng 2 năm trở lại đây, mặc dù mặt bằng giá BĐS trong phía nam thấp hơn phía bắc rất nhiều nhưng khả năng sinh lợi kém hơn và thời gian chôn vốn dài hơn. Trong khi đó, ở thị trường phía bắc, đặc biệt là Hà Nội, một vài khu vực có tốc độ tăng giá chóng mặt tạo nên một sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư phía bắc rút vốn về đầu tư sân nhà.

Trong khi đó, một hướng nhận định thứ hai thoạt nhìn có vẻ trái ngược khi cho rằng năm 2011, mặt bằng giá trên thị trường BĐS sẽ có sự điều chỉnh theo hướng đi lên. Nhận định này dựa trên nguyên tắc, mọi thứ đầu vào hình thành nên BĐS đều tăng 20 – 30% thì không có lý gì giá BĐS không tăng.

Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành – Tổng GĐ công ty cổ phần BĐS An Cư Lạc Nghiệp cho rằng: “Cả hai hướng nhận trên đều đúng”. Về hướng nhận định mặt bằng giá BĐS sẽ giảm, ông Thành cho rằng: “Có một thực tế những dự án bị tồn đọng trong thời gian qua phần nhiều là những dự án không hội đủ các yếu tố lợi thế khiến thị trường không chuộng. Đối với những dự án này, chắc chắn buộc phải giảm giá để hút khách.

Một dạng khác cũng phải giảm giá đó là các dự án mà chủ đầu tư không có đủ tiềm lực tài chính để trụ lại chờ thị trường khá lên, nên buộc phải giảm giá bán nhà để thu hồi vốn trả ngân hàng. Với mặt bằng lãi suất như hiện nay thì việc bán rẻ nhiều khi là giải pháp còn hay hơn là bán đắt mà phải gánh lãi quá nặng”. Cũng theo ông Thành dự báo: “Những dự án sẽ tăng giá trong năm 2011 là những dự án hội đủ các yếu tố lợi thế như giao thông, khả năng sinh lợi cao hoặc thị trường đang có nhu cầu như căn hộ giá rẻ. Theo ông Thành, công ty của ông sẽ tăng giá bán lên ít nhất 2 triệu đồng/m2”.

Sức hút thị trường mới nổi

Thị trường BĐS phía nam không chỉ có thị trường BĐS Tp.HCM mà còn có hàng loạt các thị trường mới nổi khác như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An... Các chuyên gia nhận định, đối với các thị trường mới nổi sẽ không chịu nhiều áp lực như đối với thị trường BĐS Tp.HCM. Đối với những thị trường mới nổi, với lợi thế mặt bằng giá thấp, tỉ suất lợi nhuận trên vốn cao, quy hoạch tốt, các khu đô thị mới được quy hoạch bài bản nên vẫn giữ nguyên lợi thế là nơi đầu tư ưa chuộng của những nhà đầu tư nhỏ hoặc những người có nguồn tài chính tự có, muốn cất vào BĐS cho an toàn.

Thực tế những diễn biến của thị trường BĐS trong mùa cao điểm vừa qua đã chứng minh cho nhận định này. Chẳng hạn, đối với thị trường Bình Dương 130 căn hộ JSC Aroma trong thành phố mới Bình Dương, với giá bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2 đã được các nhà đầu tư mua sạch chỉ trong một phiên bán ra vào đầu năm 2011. Mặt khác, các thị trường mới nổi có một quỹ đất dồi dào nên nguồn cung về đất dự án sẽ vô cùng phong phú.

Đây là điều mà thị trường BĐS Tp.HCM không thể có được. Chỉ tính trong năm 2010, riêng thị trường BĐS Bình Dương một số chủ đầu tư lớn đã bán ra hơn 1.000 nền nhà, biệt thự các loại với giá bán dưới 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trước nhu cầu quá lớn của thị trường các nhà đầu tư cũng chỉ bán ra cầm chừng. Theo những thông tin chưa được công bố chính thức, năm 2011 các chủ đầu tư lớn trên địa bàn Bình Dương sẽ tiếp tục tung ra thị trường khoảng 500 lô đất trong các dự án lân cận thành phố mới Bình Dương, với giá bán ít thay đổi so với năm 2010.

"Giá cả bất động sản tại Tp.HCM đang ở mức rất an toàn" Ông Đào Đức Nghĩa - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Cotec Group đã chia sẻ với các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường nhà đất về kế hoạch của Cotecland trong thời gian tới, tại cuộc giao lưu trực tuyến do Báo Đầu tư chứng khoán tổ chức chiều ngày 25/2. Ông Nghĩa cho rằng, "Có thể nói, giá cả thị trường bất động sản hiện nay tại Tp.HCM đang ở mức rất an toàn. Các nhà đầu tư đã tiết giảm đến mức tối đa và mức lợi nhuận thấp nhất. So với giá cả thị trường bất động sản tại Hà Nội thì giá cả bất động sản tại Tp.HCM chỉ bằng 50 - 70%. Đặc biệt là giá cả chung cư tiêu chuẩn trung bình, đó là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư, đặc biệt với những người có nhu cầu sử dụng đích thực. Trong khi đó, thị trường phía Bắc lại là một thị trường đầy tiềm năng, bởi vì lượng cầu luôn cao hơn khu vực phía Nam và giá cả cũng khá ổn định. Chính vì vậy, dự kiến kế hoạch 2011 - 2015 CotecLand sẽ triển khai các dự án bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh lân cận. Trong kế hoạch phát triển của mình, Cotecland luôn tận dụng các nguồn vốn khác nhau để đầu tư các dự án. Đó là nguồn vốn từ ngân hàng, nguồn vốn phát hành cho các cổ đông, nguồn vốn hợp tác với các đối tác trong nước và nước ngoài. Cho đến thời điểm hiện nay, Cotecland đã chuẩn bị xong nguồn vốn cho kế hoạch đầu tư năm 2011. Để đảm bảo gia tăng doanh thu và lợi nhuận, Cotecland sẽ đầu tư tại Hà Nội do những lợi thế về cung cầu và giá bán, điều này đảm bảo cân bằng lợi nhuận chung cho công ty và không ảnh hưởng đến các dự án đang đầu tư hiện nay tại khu vực phía Nam. Cotecland đã chuẩn bị xong nguồn vốn cho kế hoạch đầu tư năm 2011 và lên 500 tỷ đồng vào năm 2012. " Được biết, Hội đồng Quản trị Cotec Group vừa phê duyệt kế hoạch năm 2011 với doanh thu 300 tỷ và lợi nhuận từ 45 - 50 tỷ đồng.

(Theo Lao Động)

• 0
• By Admin
• 25/02/2011
• 17