Mua vào hay chờ giá giảm tiếp?

Tâm lý người mua đang dao động

Thị trường bất động sản mấy ngày qua thực sự được hâm nóng bởi những thông tin giảm giá “sốc” từ nhiều dự án, nhất là các dự án trong Tp.HCM. Chưa biết thực hư các dự án này thế nào, nhưng ngay lập tức, nó tác động của nó tới thị trường bất động sản một cách mạnh mẽ.

Với việc công bố giảm giá của Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) từ hơn 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu/m2, PVL đã làm thị trường bất động sản vốn trầm lắng suốt một thời gian dài trở nên “náo loạn”.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá đó “vẫn là chưa đủ” vì, thực tế theo nhẩm tính của họ, giá thành xây dựng, giá đất, cộng với mọi khoản chi phí (kể cả phí bôi trơn), lợi nhuận định mức... thì giá bán ra của căn hộ cũng chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, mức giảm gần 30% để cắt lỗ và tuyên bố nếu bán với giá đó, PVL chấp nhận lỗ đã khiến không ít những nhà đầu tư BĐS nghĩ tới một viễn cảnh trong tương lai gần “các dự án trong thời gian tới sẽ còn giảm giá mạnh hơn nữa”, và vì vậy các giao dịch mua bán trên thị trường gần như ngừng hẳn.

Thị trường bất động sản "náo loạn" sau nhưng công bố giảm giá "sốc"

Còn theo giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá gây sốc của PVL còn nhiều điểm mâu thuẫn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc PVL công bố giảm giá bán gần 30% và chập nhận chịu lỗ 30%, nếu đúng như vậy, thì đây là tín hiệu tốt cho người mua nhà.

Không chỉ ở Tp.HCM, tại thị trường Hà Nội, nơi cách Tp.HCM hàng nghìn km, “sức nóng” của việc giảm giá “sốc” cũng khiến nhiều dự án chuẩn bị tung ra thị trường và lên kế hoạch quảng cáo trên báo chí thì đều dừng lại hết.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cho biết, việc giảm giá của PVL này đã ảnh hưởng rất xấu đến tâm lý của người mua. Thời điểm này, chính là cơ hội để khách hàng có thể mua được những sản phẩm với mức giá hợp lý nhất, nhưng việc đưa ra mức giảm giá như PVL đã khiến thị trường náo loạn, còn người mua thì lầm tưởng “sẽ còn giảm giá nữa”.

“Giờ có thông tin như vậy, nhiều dự án chuẩn bị tung ra bán cũng sẽ dừng lại hết, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn tuyên bố, không có chuyện giảm giá hay chiết khấu gì nữa”, vị giám đốc này nhấn mạnh.

Có nên mua nhà thời điểm này?

Thời gian gần đây, có thể thấy, phân khúc bất động sản trung bình khá ở thị trường Hà Nội thường được chào bán với mức trên dưới 20 triệu đồng/m2. Đây là mức giá có thật và nhiều khách hàng đã mua được những căn hộ với mức giá như vậy. Câu hỏi đặt ra, mức giá này đã là giá chấp nhận được chưa?

Theo tính toán của giới trong nghề, để xây thô 1 chung cư trên 20 tầng, thì chi phí xây thô khoảng 8 triệu đồng/m2, 3 triệu đồng tiền hoàn thiện, như vậy, giá thành xây dựng là khoảng 11 triệu đồng/m2 cho chung cư trung bình khá.

Chi phí cho tiền đất (tính theo giá đất thị trường) ít nhất 3 – 4tr/m2. Như vậy, giá mỗi m2 khoảng 14 triệu đồng.

Nếu bài toán chỉ đơn giản tính chi phí sản xuất thì rõ ràng giá thành còn có thể giảm xuống thấp hơn nữa.

Tuy nhiên, đại đa số các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư xây dựng, gần như không có doanh nghiệp nào đủ tiềm lực tài chính để bỏ ra 100% vốn, nguồn vốn phải đi vay ít nhất là 50%, với mức lãi suất hiện tại là 25%/năm.

Một dự án xây dựng trong vòng 2 năm, nên mất 50% tiền lãi suất. Ví dụ, giá thành xây dựng là 14 triệu đồng/m2 thì đi vay 50% vốn, tức là sẽ mất thêm 7 triệu đồng/m2. Mức lãi suất là 25%/năm, 2 năm là 50% của 7 triệu đồng, tức là 3,5 triệu đồng/m2. Tính chung lại với chi phí xây dựng, như vậy mỗi m2 có giá thấp nhất là 17,5 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, bài toán kinh doanh còn phải tính thêm các chi phí khác như chi phí cơ hội, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng,…

Do vậy, theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, thị trường trầm lắng với mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đối với các dự án trung bình khá đã là mức giá tối thiểu có thể giảm. Thời gian tới, thị trường nếu tiếp tục đi xuống, thì phân khúc này vẫn không thể giảm.

(Theo VTCnews)

• 0
• By Admin
• 09/11/2011
• 17