Mua nhà tái định cư thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ gặp bất lợi

Khi trao đổi với phóng viên về việc mua nhà tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, ông Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt cho biết, hình thức mua bán này không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà.

Hiện nay, đang diễn ra các giao dịch mua bán suất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền và giấy viết tay, điều này dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.

Vấn đề mua, bán suất tái định cư thường xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Cụ thể, khi nhà, đất bị thu hồi, giải toả, đền bù, người được giao suất tái định cư sẽ tìm cách bán suất này do không có nhu cầu ở hoặc để có tiền mua nhà mới. Tuy nhiên, không thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong các giao dịch này.

Vì thế, việc chuyển nhượng suất tái định vẫn là những thoả thuận ngầm giữa bên bán và bên mua. Đặc biệt, khi giao dịch được thực hiện, cả hai bên có thể phải gánh rủi ro.

Đó là việc mua bán được thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền, tuy nhiên, căn cứ theo Điều 581 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Với tiền chênh gần 1 tỷ đồng, căn nhà tái định cư này được rao bán. Ảnh: Châu Anh

Theo đó, trong các trường hợp sau hợp đồng ủy sẽ quyền chấm dứt: công việc được ủy quyền đã hoàn thành; hợp đồng ủy quyền hết hạn; một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Theo các quy định đó, người được ủy quyền chủ yếu có nghĩa vụ thực hiện công việc được ủy quyền và ngoài nội dung đã được ủy quyền thì những công việc khác không có trong nội dung ủy quyền, người được ủy quyền không được quyền thực hiện.

Bên cạnh đó, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt vào bất cứ lúc nào tùy ý, việc chấm dứt này không phụ thuộc sự đồng ý của bên kia là tính không chắc chắn của hợp đồng ủy quyền.

Ngoài ra, bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn khác nhau. Bởi vì hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua và nhận tiền. Do đó, hợp đồng mua bán nhà đối tượng mới là căn nhà, cụ thể là quyền sở hữu căn nhà, còn hợp đồng ủy quyền đối tượng là thực hiện công việc.

Qua đó có thể thấy, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền là không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà vì hợp đồng ủy quyền không thể có nội dung liên quan đến vấn đề mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà.

Vì thế, liên quan đến việc thực hiện cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho khách hàng, người ủy quyền không có nghĩa vụ nào. Vì thế, quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở sẽ không được đảm bảo.

Bên cạnh đó, luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho hay, trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy ủy quyền, giấy sang nhượng viết tay đều không hợp pháp.

Việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn cũng là một rủi ro khác cho người mua từ trung gian. Do đó, nhiều trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà, đất.

Luật sư Ngọc nhấn mạnh, khách hàng nên hết sức thận trọng khi mua nhà thông qua hợp đồng ủy quyền vì thực tế họ đang "cầm dao đằng lưỡi".

• 333
• By Admin
• 06/11/2014
• 17