Mua nhà giấy tay có được bồi thường?

Nếu sau này người đó chết thì tài sản thừa kế của con cái người đó có mảnh đất của tôi không? Nếu có quy hoạch, tôi có được bồi thường đúng theo mảnh đất đã mua hay không?

(Bùi Tấn Tài)

Trả lời

 

1. Về việc xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 634 Bộ luật dân sự, di sản của người chết để lại là tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Căn cứ phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đối với đất do người chết để lại được xem là di sản thừa kế, nếu như người đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay có những loại giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của pháp luật về đất đai, hay người chết đã sử dụng đất một cách hợp pháp.

Trong trường hợp trước khi chết, người sử dụng đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, thì việc xác định di sản là quyền sử dụng đất do người chủ trước đây qua đời để lại đòi hỏi phải xác định nhiều yếu tố bao gồm: thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý hay bị vô hiệu, người chủ cũ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, căn nhà trên đất do ai tạo lập…

Khi có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định những nội dung chủ yếu nêu trên để xác định di sản mà người chủ trước để lại có bao gồm phần đất đã bán cho ông hay không.

Theo thư trình bày, nếu ông vẫn tiếp tục duy trì tính chất pháp lý bấp bênh của việc sang nhượng quyền sử dụng đất, thì sau khi người chủ cũ qua đời, các thừa kế của người này có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng hay không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông, khi đó hai bên sẽ xảy ra tranh chấp về phần đất mà trước đây cha của họ đã bán cho ông.

Do đó, theo quan điểm của luật sư, để tránh trường hợp rắc rối, rủi ro về pháp lý sau khi người chủ cũ qua đời, ông nên hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến việc sang nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chính mình, thực hiện việc này được xem là “phòng bệnh hơn chữa bệnh”. Có hai trường hợp sau:

i) Nếu ông nhận sang nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2004

Căn cứ khoản 1, Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2004, mà chưa được cấp giấy chứng nhận, nhưng người mua có giấy tờ về việc sang nhượng, có chữ ký của bên bán và bên mua (Giấy sang nhượng này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền), thì người nhận chuyển nhượng không phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, mà người mua có quyền nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tên của người mua.

ii) Nếu ông nhận sang nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1-7-2004

Đối với trường hợp này, ông phải liên hệ với người bán để hai bên lập lại thủ tục mua bán tại Phòng công chứng có thẩm quyền, theo đó, hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng nhận, sau đó các bên hoàn tất nghĩa vụ liện quan đến thuế và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

2. Về việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch

i) Điều kiện để được đền bù về đất

Căn cứ khoản 1, 2 ,3 Điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hợp đồng chuyển nhượng đất của ông không thuộc những điều kiện về các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất để được đền bù về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ khoản 4,6,7 Điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, có một số trường hợp người sử dụng đất sẽ được đền bù về đất nếu thuộc vào một trong những trường hợp sau:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ, kèm theo là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp;

+ Người sử dụng đất đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15-1-1993, nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp;

+ Người sử dụng đất được sử dụng đất theo quyết bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

ii) Điều kiện để được đền bù về nhà

Căn cứ Điều 18, Điều 20 Nghị định 179/2004/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư số 14/2004/TT- BTNMT, về nguyên tắc, nhà được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường về đất, thì được bồ thường, ngoài ra còn có một số trường hợp khác được bồi thường như sau:

+ Nhà không được phép xây dựng trên đất, tùy theo tính chất hợp pháp của nhà , đất, thì được bồi thường, hỗ trợ như sau:

- Nhà xây dựng trên đất và đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, được bồi thường theo quy định tại Điều 19 Nghị định 179/2004/NĐ-CP.

- Nhà xây dựng trên đất và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, nhưng tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường theo quy định tại Điều 19 Nghị định 179/2004/NĐ-CP.

- Nhà được xây dựng trước ngày 1-7-2004 và khi xây dựng vi phạm quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và hay vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc hay vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, thì không được bồi thường, trong trường hợp cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.

- Nhà xây dựng trên đất và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng, thì không được bồi thường, không được hỗ trợ.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn