Mua nhà có sổ đỏ đang bị thế chấp

Theo lời chủ nhà thì toàn bộ căn nhà lớn được xây dựng vào năm 1995 bằng nguồn vay ngân hàng do chính quyền xét duyệt cho công nhân viên nhà nước ổn định chỗ ở (chủ nhà vẫn còn giữ hồ sơ vay tiền ngân hàng năm 1995).

Hiện tôi đang cần bổ sung vốn kinh doanh nên dự tính hoàn thiện giấy tờ nhà để thế chấp vay vốn nhưng chủ nhà đang thế chấp sổ đỏ. Xin tư vấn tôi phải làm gì?
 

- Trả lời:

Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng sau ngày 1-7-2004 bạn đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay một căn nhà vốn là một phần của căn nhà lớn. Hiện bạn muốn hoàn thiện giấy tờ cho phần căn nhà đã mua nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được chủ nhà thế chấp tại ngân hàng.

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sau 1-7-2004 đều không được pháp luật công nhận. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ không thể làm thủ tục đăng bộ và không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, để việc mua bán được pháp luật công nhận, bạn và bên bán cần phải lập hợp đồng mua bán nhà có công chứng chứng nhận.

Tuy nhiên, hiện sổ đỏ của căn nhà lại đang được thế chấp tại ngân hàng nên việc chuyển nhượng không thể thực hiện vì hợp đồng sẽ không được công chứng. Do vậy, trong trường hợp của bạn có thể lựa chọn một trong hai phương án:

- Phương án 1: Chờ chủ nhà trả hết nợ cho ngân hàng để lấy lại sổ đỏ, khi đó bạn yêu cầu chủ nhà lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có công chứng, rồi làm thủ tục tách thửa và sang tên căn nhà cho bạn. Đối với phương án này bạn cần xem xét các điều kiện tách thửa theo quy định tại quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-1-2009 của UBND TP.HCM. Theo nội dung quyết định này thì điều kiện được tách thửa nếu thửa đất được tách và thửa đất còn lại có diện tích không nhỏ hơn 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

- Phương án 2: Yêu cầu chủ nhà hoàn trả lại tiền và bạn hoàn trả lại nhà. Nếu chủ nhà không đồng ý phương án này thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch mua bán giữa bạn và chủ nhà là vô hiệu, căn cứ khoản 2 điều 122 và điều 128 Bộ luật Dân sự. Khi đó các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trân trọng kính chào.
 

• 224
• By Admin
• 08/04/2010
• 17