Mở bán rầm rộ dù chưa được bảo lãnh!

Sau 1 năm Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi) chính thức thi hành, quy định bắt buộc dự án phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được triển khai hiệu quả trên thực tế. Chỉ có một số ít dự án nhà ở được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, thế nhưng nhiều dự án chưa có bảo lãnh vẫn mở bán công khai, rầm rộ mà không có bất cứ hình thức xử lý nào.

Theo báo cáo mới nhất của tổ chức tư vấn CBRE, tại Hà Nội, trong 6 tháng năm, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán được 8.900 sản phẩm, giao dịch trong quý II tăng trên 20% so với quý I.

Còn tại Tp.HCM, có gần 7.000 căn hộ được giao dịch thành công. Thị trường BĐS vẫn sôi động với hàng loạt dự án mở bán mới, trong khi quy định bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua gần như không còn được quan tâm. Khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền mua nhà ở các dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chị Nguyễn Thu Trang vừa mua một căn hộ tại quận Hà Đông, TP. Hà Nội cho biết, thực tế khi mua căn hộ, chủ đầu tư có hứa hẹn với khách hàng là dự án sẽ có bảo lãnh của ngân hàng, song người mua chưa từng nhìn thấy giấy tờ bảo lãnh. Vì vậy, nhiều người mua nhà vẫn phải chấp nhận mua vì nếu đợi có đủ giấy tờ như chứng thư bảo lãnh sẽ không biết đến bao giờ, cơ hội mua nhà sẽ tuột mất.

Số dự án nhà ở được ngân hàng đứng ra bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ảnh minh họa: KT

Về thực tế này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, hiện nay có đến 95% doanh nghiệp BĐS không đủ điều kiện để được ngân hàng bảo lãnh, vì hầu hết đều phải liên kết, huy động vốn.

Nhiều dự án đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực hoặc đã mở bán một vài đợt trước đó, do vậy rất khó có được bảo lãnh của ngân hàng. Trong kho đó, mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng cũng không bị xử lý nên các chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm.

Ông Điệp cho rằng, nếu dừng lại cũng không đơn giản nhưng nếu tiếp tục triển khai sẽ dính sai phạm. Vì quá nhiều dự án nên gần như hiện nay các cơ quan quản lý cũng nhắm mắt cho qua, bảo lãnh hay không bảo lãnh cũng không có ý nghĩa. Hiệu lực của Luật vẫn chưa triển khai được, người không được bảo lãnh hay bảo lãnh vẫn mở bán bình thường. Cho đến thời điểm này, chỉ đếm trên đầu ngón tay những doanh nghiệp được bảo lãnh, đó thường là những doanh nghiệp lớn hoặc là mới làm dự án.

Trong 1 năm qua, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư 07 quy định các điều kiện cũng như công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh. Song, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, các chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra 1 số tiêu chuẩn riêng, thủ tục, quy trình cũng mất rất nhiều thời gian.

Một số dự án chưa có bảo lãnh của ngân hàng, chưa đủ điều kiện pháp lý, nhưng do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Người mua nhà nếu thực hiện giao dịch ở các dự án này sẽ rất bất lợi, bởi theo quy định, các hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Hơn nữa, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Theo kiến nghị của luật sư Nguyễn Thanh Hà, cơ quan chức năng cần tiến hành xử lý nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật đối với những chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán. Việc bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng là một quy định mới, vì vậy trong quá trình triển khai cần vừa xem xét mặt tích cực và hạn chế để tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện, hướng tới tạo thuận lợi tốt nhất cho người mua nhà, chủ đầu tư, cũng như cơ quan quản lý Nhà nước.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà đề xuất, các cơ quan chức năng cần tiến hành xem xét lại các quy định tại Thông tư 07. Ngân hàng Nhà nước cũng cần ban hành tiêu chuẩn chung về dự án. Cụ thể, dự án như thế nào thì được định giá và xem xét để các Ngân hàng thương mại tiến hành bảo lãnh, chứ không để từng ngân hàng xây dựng bộ tiêu chí riêng. Khi Ngân hàng Nhà nước ban hành được tiêu chuẩn chung sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xét duyệt bảo lãnh từ các Ngân hàng thương mại.

Nhưng thực tế vẫn có một số ít dự án đã có được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Hải Đăng, chủ đầu tư dự án Mon City – dự án đã được Ngân hàng HD Bank bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho hay, thời gian để ngân hàng thẩm định, xét duyệt và quyết định bảo lãnh cho dự án này là khoảng từ 4-5 tháng. Việc có được bảo lãnh Ngân hàng tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở.

Ông Tuấn chia sẻ, để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng sẽ phải tìm hiểu thủ tục, hồ sơ pháp lý, tính khả thi của dự án, năng lực của chủ đầu tư nên mất rất nhiều thời gian. Mức phí bảo lãnh hoàn toàn do chủ đầu tư trả cho khách hàng mặc dù không phải quá lớn, song lại đem lại niềm tin cho khách hàng. Nhưng việc có được bảo lãnh ngân hàng sẽ là thuận lợi rất lớn để doanh nghiệp có thể bán được sản phẩm của mình.

Các chuyên gia khuyến cáo, trước bối cảnh quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc, người mua nhà cần rất thận trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro đáng tiếc.

• 0
• By Admin
• 12/07/2016
• 17