“Ma trận” giá đất: Đâu là giá trị thực?

Nắm trong tay bảng định giá đất của một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, chúng tôi không khỏi ngỡ ngàng vì khoảng cách quá xa giữa khung giá quy định của Nhà nước với giá trị của khu đất được bảo đảm cho các khoản tay tín dụng.

Theo bảng định giá của Phòng quản lý tài sản bảo đảm (Ngân hàng TMCP Quốc tế - VIB Bank), mức chênh lệch giữa khung giá do Nhà nước quy định và khung giá của VIB Bank từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/m2.

Giá đất tại phố Cầu Giấy, từ vị trí 1 đến vị trí 2 (khu vực tốt nhất) được Thành phố định giá 15,7 - 28 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo bảng giá của VIB Bank, vị trí này được định giá 140 - 160 triệu đồng/m2.

Cũng trên phố Cầu Giấy, khung giá (do Thành phố ban hành) từ vị trí thứ 2 đến vị trí thứ 3 được định giá từ 15,7 triệu đồng/m2 đến 12,9 triệu đồng/m2, thì VIB Bank định giá 52 - 65 triệu đồng/m2.

Hầu như tất cả các khu vực trên địa bàn Thành phố, giá đất theo khung giá Nhà nước so với định giá của ngân hàng và mức giá được giao dịch trên thị trường thực tế đều chênh lệch từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Sự chênh lệch quá lớn đang là một trong những lực cản sự phát triển của thị trường địa ốc và cả nền kinh tế nói chung

Theo ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban Giải phóng mặt bằng TP. Hà Nội, hậu quả trước hết là người dân không đồng thuận với khung giá đền bù (giá của Thành phố quy định), khiến việc giải phóng mặt bằng các dự án chậm trễ, khiếu kiện kéo dài.

Về phía người dân, họ không biết đâu là giá trị của khu đất đang sở hữu, khiến người bán thì sợ bán rẻ, còn người mua lại lo mua phải giá đắt và cả hai bên đều hết sức e dè trong các giao dịch, vô hình chung tạo nên một thị trường ảo, tạo điều kiện thao túng cho lực lượng "cò" nhà đất.

Thiệt hại lớn nhất phải kể đến những nhà đầu tư bất động sản, bởi sự biến động liên tục và không xác định được đâu là giá trị thực, khiến các dự án kinh doanh bất động sản luôn gặp khó khăn, từ việc giải phóng mặt bằng đến dự toán tổng mức đầu tư dự án. Đó cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng thiếu hàng.

Trở lại câu chuyện về các cơn sốt nhà, đất tại các khu đô thị mới Văn Khê, Văn Phú, Mỗ Lao... (quận Hà Đông, Hà Nội). Hỏi các nhân viên môi giới, thì mỗi người phán một kiểu. Cùng là Văn Khê, nơi thì 11 triệu đồng/m2, người lại bảo phải 15 triệu đồng/m2 sàn chung cư mới là đúng giá, đất nền nơi thì 30 triệu đồng/m2, có nơi 35 triệu đồng/m2 mới bán.. Một đồn mười, mười đồn trăm, thế là thành nguy cơ “sét” giá nhà đất

Theo một hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và khách hàng tại toà Chung cư CT1 (Khu đô thị Văn Khê) vào cuối năm 2007, thì giá góp vốn là 6,55 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (giá tạm tính). Nếu chỉ tính theo lãi suất ngân hàng, sau 2 năm, khách hàng bỏ tiền mua chung cư này, đến nay, sang tên căn hộ cho người khác, giá căn hộ cũng tăng ít nhất 25-30% so với giá góp vốn ban đầu, chưa kể các chi phí phát sinh khác. Mức tăng giá như vậy thực ra là hết sức bình thường, khó có thể gọi là "sốt".

Trên thực tế, thị trường nhà đất thời gian qua có ấm lên, nhưng không diễn ra trên diện rộng, mà chỉ diễn ra tại một số khu vực có hạ tầng tốt, không quá xa trung tâm như khu vực Hà Đông hay Long Biên.

Số lượng giao dịch và giá cả cũng tăng đôi chút so với trước, nhưng chủ yếu ở những nơi liên quan đến các công trình giao thông có triển vọng như đường Lê Văn Lương kéo dài, đường Láng - Hòa Lạc, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài...

Theo một chủ đầu tư dự án bất động sản, chừng nào còn duy trì việc cơ quan quản lý Nhà nước ban hành giá đất (bằng mệnh lệnh hành chính) và khung giá đó lại chênh lệch lớn so với mức giá được giao dịch thực tế, thì thị trường bất động sản còn tiếp tục trong tình trạng tăng giá - sốt ảo - đóng băng... như đã thấy trong những năm vừa qua!

• 0
• By Admin
• 03/10/2009
• 17