Lo ngại thị trường BĐS cao cấp bão hòa, lệch pha cung - cầu

Thời gian vừa qua, thị trường căn hộ tại Tp.HCM chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, một số chuyên gia BĐS tỏ ra lo ngại rằng nếu doanh nghiệp không có chiến lược cụ thể cơ cấu lại sản phẩm một cách hợp lý, thị trường sẽ rơi vào tình trạng bão hòa, lệch pha cung - cầu ngày càng xa.

Báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ trong quý II-2016 tiếp tục tăng mạnh với 10.107 căn hộ mới, so với quý trước đã tăng 20% nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt khoảng 41% trong tổng nguồn cung mới. Tiếp sau đó là phân khúc hạng sang với 22% tổng nguồn cung mới. Các dự án tại phân khúc bình dân dù có lượng giao dịch tốt nhưng nguồn cung mới lại không nhiều.

Trong quý II-2016, số căn hộ bán được đạt 5.887 căn, so với cùng kỳ năm ngoái giảm 45% và giảm 35% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ đã giảm một phần từ việc thị trường bị hút vào một số dự án BĐS của những doanh nghiệp lớn, khiến một số chủ đầu tư thuộc cùng phân khúc phải dời kế hoạch, đồng thời khách hàng cũng dồn sự chú ý vào các dự án trên nên tỷ lệ hấp thụ không đạt cao như kỳ vọng. Trước tình hình trầm lắng này, đa phần các chủ đầu tư buộc phải giảm giá chào bán và thị trường ghi nhận mức giá chào bán trung bình trong quý II còn 49,3 triệu đồng/m2, tức là giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 0,3% so với quý trước. Ngược lại, phân khúc hạng sang lại ghi nhận mức giá tăng 2%.

Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường BĐS Tp.HCM trong quý II của Công ty Savills Việt Nam cũng cho thấy, có 19 dự án căn hộ mới và giai đoạn 2 của một dự án hiện hữu đang được mở bán, cung cấp hơn 8.700 căn hộ cho thị trường, tăng trưởng nguồn cung là 15% tính theo quý. Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ. Cùng với đó, trong quý II-2016, có 11 dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.600 căn, nguồn cung sơ cấp là khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm. Loại nhà liền kề có diện tích vừa và lớn từ 90 - 120m2 được hấp thụ tốt trong quý II. Tuy nhiên, các chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục cho ra mắt những sản phẩm có kích thước nhỏ hơn.

Giao dịch trên thị trường BĐS nhìn chung có dấu hiệu chững lại. Ảnh: LONG THANH

Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa nhận định, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang bị “đảo ngược”. Lý giải cho nhận định của mình, ông Quang cho biết, thị trường BĐS cả nước nói chung và Tp.HCM nói riêng từng trải qua giai đoạn đáy khủng hoảng. Trong khoảng thời gian từ giữa năm 2014 đến cuối năm 2015, thị trường bắt đầu ấm dần và khởi sắc hơn trên mọi phân khúc. Trong thời điểm này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp có mong muốn thu hồi vốn nên bán ra ồ ạt. Trên đà tăng trưởng rất tốt của năm 2015, bước sang năm 2016, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng từ phát triển căn hộ nhu cầu thực sang phân khúc căn hộ tiện nghi.

Ông Trần Khánh Quang cũng phân tích, có 2 đối tượng chính mua căn hộ là các nhà đầu tư và người có nhu cầu thực. Với đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở, nguồn cung nhà giá rẻ hiện quá ít, khan hiếm. Còn đối với khách hàng là nhà đầu tư, một số vẫn chưa thu hồi được khoản đầu tư trong giai đoạn thị trường đóng băng, số còn lại đầu tư trong giai đoạn từ 2014 - 2015 cũng chưa thu hồi vốn do chưa thể bán lại các căn hộ đã đầu tư vì giá bán không được như họ kỳ vọng, còn mua để cho thuê căn hộ thì lại chưa đến thời điểm giao nhà. Chính vì sự tham gia yếu ớt của các nhà đầu tư thứ cấp đã khiến cho thị trường căn hộ ở phân khúc trung - cao cấp trở nên kém sôi động. “Từ nay đến cuối năm 2016, thị trường sẽ không có biến động gì đáng ngại, giá bán có thể tăng nhẹ 2 - 3%, nhưng áp lực bán hàng đối với các doanh nghiệp BĐS là rất lớn, phải tốn rất nhiều chi phí cho hoạt động quảng bá sản phẩm, cũng như đưa ra nhiều cam kết về chất lượng, giá trị và khả năng khai thác BĐS”, ông Quang chia sẻ.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, TGĐ Công ty Exim Real Estate cho biết, gần đây có rất nhiều chủ đầu tư chủ động đưa ra thị trường hàng loạt dự án BĐS có đa dạng phân khúc, mang lại nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua nhà. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường vẫn có dấu hiệu chững lại do nhiều nguyên nhân. Trong đó có 3 nguyên nhân chính là: nguồn cung trên thị trường đa số là dự án cũ (mở bán giai đoạn 2, 3 hoặc tái khởi động những dự án dang dở); dự án mới có ít; tác động thông tin xấu từ một số dự án làm suy giảm niềm tin của khách hàng. Bà Tú khẳng định: “Những dự án mới hiện nay vẫn đang được thị trường hấp thụ rất tốt nhờ những đặc điểm lạ và chương trình bán hàng hấp dẫn. Những dự án có vị trí đắc địa, có view sông, phong phú về tiện ích và dịch vụ... sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng”.

Còn ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Công ty Hung Thinh Land cho hay, rút từ kinh nghiệm thực tế, một khi thị trường rơi vào trạng thái bão hòa thì thương hiệu là yếu tố then chốt để các doanh nghiệp cạnh tranh. Những doanh nghiệp BĐS muốn tồn tại, phát triển lâu dài, vượt lên trong cuộc cạnh tranh thì tất yếu phải xem xét việc gia tăng đầu tư cho chất lượng dịch vụ, sản phẩm và củng cố thương hiệu.

• 0
• By Admin
• 07/07/2016
• 17