Làm thế nào để hủy hợp đồng mua bán nhà?
A đề nghị tôi hủy hợp đồng cũ giữa tôi với A, sau đó sẽ làm một hợp đồng mua bán mới giữa tôi và B. Xin hỏi làm như vậy có được không và nếu làm được thì trách nhiệm về thuế sẽ giải quyết thế nào?Trả lời:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005, cá nhân là chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư sẽ được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thông tin do bạn cung cấp không nêu cụ thể nhưng với việc “Hợp đồng mua bán đã được công chứng”, chúng tôi hiểu rằng bạn đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với căn hộ chung cư đã bán.
Khi tiến hành chuyển nhượng (bán) căn hộ chung cư của mình cho người khác (A), bạn sẽ phải chuyển toàn bộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho người đó. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng mua bán giữa hai bên phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.
Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”.
Tuy nhiên, do chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng được công nhận quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng căn hộ chung cư còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn dù đã lập hợp đồng mua bán có công chứng được hơn một năm nhưng hai bên vẫn chưa làm thủ tục sang tên (người mua chưa tiến hành đăng ký quyền sử dụng) nên về nguyên tắc, việc chuyển nhượng giữa hai bên chưa được hoàn tất, cho đến thời điểm này bạn vẫn còn là chủ sở hữu của căn hộ chung cư đã bán.
Do vậy, để (A) có thể bán lại căn hộ cho (B) thì trước hết, (A) phải hoàn thành thủ tục sang tên và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mới. Trong trường hợp (A) muốn đề nghị bạn đứng ra bán trực tiếp căn hộ cho (B) để (A) không phải làm các thủ tục sang tên mình thì hai bên (bạn và A) phải làm thủ tục hủy Hợp đồng mua bán đã được công chứng (vì giao dịch giữa bạn và A chưa hoàn tất).
Theo quy định tại Luật Công chứng năm 2006, hợp đồng mua bán đã công chứng cũng có thể được hủy bỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể, tại Điều 44 Luật Công chứng quy định:
“1. Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.
2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này”.
Như vậy, nếu bạn và người bạn của mình (A) tự nguyện thỏa thuận bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán cũ thì hai bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ hợp đồng và công chứng văn bản đó. Trong trường hợp này, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó, bạn mới có quyền chuyển nhượng căn hộ chung cư của mình cho người khác (B). Nghĩa vụ thuế đối với việc chuyển nhượng tuân thủ theo quy định của pháp luật nếu không có thỏa thuận nào khác.
Theo đó, bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng căn hộ chung cư (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này thay bạn). Theo quy định tại Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân, Điều 22 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì:
- Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với bên nhận chuyển nhượng, thi tiến hành đăng ký quyền sở hữu và nhà quyền sử dụng đất sẽ phải nộp khoản lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị của tài sản nhận chuyển nhượng.
Tóm lại, bạn và người bạn (A) có thể hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũ và lập một hợp đồng mua bán có công chứng mới với (B). Tuy nhiên, vì lập một hợp đồng mua bán mới, bạn sẽ phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân (nếu không có thỏa thuận nào khác) nên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.
Thạc sĩ, Luật sư Phạm Thanh Bình - Công ty Luật Hồng Hà
(Theo VnExpress)
- 157
- By Admin
- 03/08/2011
- 17
