Kỳ vọng mới cho thị trường căn hộ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với kỳ vọng vào quý III/2009 nền kinh tế sẽ phục hồi như tuyên bố của Văn phòng Chính phủ, thị trường nhà ở sẽ có cơ hội khởi sắc. Ông Châu cho rằng, dù gói kích cầu của Chính phủ chủ yếu ưu tiên cho các dự án xây nhà cho người thu nhập thấp, nhưng với sự phát triển chung, thị trường nhà ở không thể đứng ngoài cuộc, nhất là khi ngân hàng cho vay mua nhà trở lại. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, phân khúc nhà cho người có thu nhập tương đối sẽ phát triển, trong khi tính thanh khoản của dòng cao cấp vẫn chưa thể đột phá.

Sẽ chuyển biến tích cực

Kể từ cuối quý II/2008, thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp, bắt đầu tụt dốc. Theo thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE, giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM từ 5.000 USD/m2 (quý I/2008) đã rớt xuống còn 4.000-4.600 USD/m2. Nhưng trên thực tế, trước áp lực lãi vay ngân hàng, nhiều nhà đầu tư đã bán ra với giá giảm gần một nữa. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, trong năm 2009, sự dao động về giá sẽ không nhiều, do nguồn cung về loại hình căn hộ này sẽ không ồ ạt như năm 2007.

Tại TP.HCM hiện có khoảng 72 dự án căn hộ đã được dưa vào khai thác, trên 100 dự án căn hộ cao cấp khác đang trong quá trình triển khai và hầu hết những dự án này đều được hoàn thành sau năm 2009. Riêng trong năm 2008, chỉ có một số dự án căn hộ cao cấp được giới thiệu như Cantavil Hoàn Cầu (Q. Bình Thạnh, TP.HCM), Richland Hill (Q.9, TP.HCM), 100 căn hộ mẩu của dự án Keangnam Landmark Tower (Hà Nội), còn các dự án khác chủ yếu ở phân khúc trung bình.

Theo ông Nguyễn Bá Dương, Tổng Giám đốc Coteccons Group, khác với năm 2007, hầu hết các hợp đồng xây dựng của Coteccons ký được trong năm 2008 đều nghiêng về các hạng mục khách sạn và cao ốc văn phòng ngoài địa bàn TP.HCM.

Ông Dương cho rằng, nhà đầu tư e dè với hạng mục căn hộ cao cấp vì tính thanh khoản của hạng mục này không được tốt như căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình và tương đối ổn định. Hơn nữa, giá thành xây dựng 1 m2 căn hộ cao cấp vẫn còn cao, từ 500-700 USD, trong khi khả năng thu được lợi nhuận lại phụ thuộc khá nhiều vào tín hiệu của thị trường.

Việc nguồn cung giảm đáng kể so với dự đoán hồi năm 2007, cộng với việc các ngân hàng cho vay bất động sản trở lại, phải chăng là tín hiệu tốt cho thị trường căn hộ cao cấp năm 2009?

Theo ông Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc "mở hàng" thành công của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng trong tháng 1 vừa qua, khi bán hết 133 căn hộ (giá 35 triệu đồng/m2) giai đoạn 1 của dự án Riverside Residence và việc khởi động suôn sẻ của dự án cụm cao ốc căn hộ Tân Mai (Q.Bình Tân) do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư sẽ là cơ sở tốt cho thị trường nhà ở cao cấp năm nay.

Sự trở lại của các ngân hàng

Tín dụng bất động sản sau một thời gian dài "bế quan tỏa cảng" cũng đã dần "hé mở" vào những tháng cuối năm 2008 khi Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) công bố đã giải ngân được khoảng 1.500 tỉ đồng cho thị trường này.

Sau đó, nhiều thỏa thuận hợp tác giữa ngân hàng và các chủ đầu tư bất động sản đã được tiến hành. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chẳng hạn, đã ký kết hợp đồng tín dụng cho Hoàng Anh Gia Lai vay 5.600 tỉ đồng để tập đoàn này triển khai các dự án địa ốc và các hạng mục đầu tư khác.

Agribank và Vietcombank cũng đã ký kết hợp đồng tài trợ cho Bitexco trong dự án Tòa tháp đôi Bitexco - Agribank ở khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh (Q.1, TP.HCM)... Theo ông Vũ Quang Bảo, Tổng Giám đốc Công ty Bitexco, phần tín dụng này sẽ hỗ trợ việc đền bù giải tỏa và tái định cư tại chỗ cho những hộ dân trong vùng dự án.

Tuy không rầm rộ như vào quý II/2007 khi liên tục cho ra mắt nhiều hình thức cho vay ưu đãi đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng các ngân hàng cũng đã bắtt đầu thu hút lại khách hàng cá nhân thông qua những chính sách lãi suất linh hoạt. Trước đây, hợp đồng cho vay thường là 6 tháng hoặc 1 năm mới thay đối biểu lãi suất 1 lần, nhưng hiện tại, một số ngân hàng áp dụng thời hạn 3 tháng để đuổi kịp với mức giảm chung của thị trường.

Bà Nguyễn Nhơn Mai Ly, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Việt Á, đối tác của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Nam Long (dự án E-Home) và Coteccons Group (dự án Golden House), cho biết, Ngân hàng không chủ trương ngừng cho vay địa ốc. Xác định mình là khối ngân hàng thuộc phân khúc giữa, Ngân hàng đã dành đến 60% dư nợ tín dụng cho khách hàng cá nhân. Trong đó, tính đến cuối năm 2008, khách hàng vay bất động sản chiếm đến 24,4% con số trên và theo dự đoán năm 2009 sẽ là 30%.

Ngân hàng ACB, dù không công bố chính thức số dư nợ tín dụng dành cho khách hàng cá nhân vay bất động sản, nhưng theo ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc Sàn giao dịch địa ốc ACBR, khối khách hàng cá nhân là nguồn hỗ trợ qua lại rất hiệu quả đối với cả ngân hàng và sàn giao dịch địa ốc cửa ACB, ngay cả khi thị trường biến động.

Mặc dù "mở cửa" đối với thị trường địa ốc, nhưng các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay. Nếu trước đây, các ngân hàng cạnh tranh bằng nhiều hình thức như kéo dài thời hạn cho vay lên đến 15-20 năm, hay tăng giá trị thế chấp tài sản lên đến 100%, thì nay con số này chỉ còn ở mức 10-15 năm và 50-70%.

Bà Mai Ly, Ngân hàng Việt Á, cho biết, dù các ngân hàng đang chịu áp lực về việc tăng tài sản và dư nợ tín dụng nhưng không vì thế mà cho vay một cách tràn lan. Theo bà, các ngân hàng sẽ "soi" kỹ đối tác và tính thanh khoản của các hạng mục mà nhà đầu tư bất động sản phát triển.

Tại TP.HCM có trên 100 dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai. Hầu hết những dự án này sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác sau năm 2009.