Kích hoạt thị trường bất động sản: Giảm thủ tục, tăng kênh tài chính

• Tháo “lồng” thủ tục hành chính

Tại cuộc hội thảo cuối tuần trước với chủ đề “Tài chính và TTBĐS-Thực trạng và giải pháp” (do Hiệp hội BĐS VN và Cục Quản lý Nhà và TTBĐS thuộc Bộ Xây dựng tổ chức), không ít đại biểu đã gay gắt phản ứng với một số chính sách về BĐS hiện nay. Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu, với tình hình kinh tế ít khả quan trước mắt và cũng để hướng tới cung cách làm ăn phù hợp hơn với quốc tế thì nên bãi bỏ quy định doanh nghiệp (DN) phải có vốn sở hữu từ 15%-20% trên tổng mức đầu tư dự án (DA).

Thực tế, DN kinh doanh BĐS là những người có khả năng “kiếm lời” từ BĐS. Do vậy, nếu thiếu vốn thì việc họ “bắt tay” với DN kinh doanh vốn để phát triển BĐS là chuyện hiển nhiên. Một “cửa ải” khác cũng cực kỳ vô lý là trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) có điều khoản bắt buộc phê duyệt đối với mọi DA. Dự thảo sửa đổi nghị định này do Bộ Xây dựng đang hoàn chỉnh cũng chỉ như “bình mới rượu cũ” ở vấn đề này, thay cho từ “phê duyệt” là “thẩm định”(!). Ông Châu cho rằng, động tác phê duyệt chỉ cần thiết với các DA sử dụng vốn ngân sách, còn với các DA không sử dụng vốn ngân sách thì càng làm kéo dài thời gian thực hiện DA, gây thiệt hại không nhỏ trong khi chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về hiệu quả đầu tư.

Với thời gian triển khai DA, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng có thể rút ngắn xuống đáng kể nếu gom một số công đoạn lại. Theo đề xuất của ông, khi các bước: chủ đầu tư lập-tự thẩm định-phê duyệt DA (không theo Nghị định 90); UBND cấp tỉnh giao-cho thuê đất; đền bù-GPMB; động thổ-san nền-thiết kế-khởi công móng và bán sản phẩm được tiến hành cùng lúc thì thời gian quy trình trên sẽ chỉ còn 75 ngày (nếu khu vực lập DA đã có quy hoạch chi tiết 1/2.000), giảm được 285 ngày so với quy trình 360 ngày của Bộ Xây dựng! Còn nếu chủ đầu tư làm thêm việc lập quy hoạch 1/2.000 thì thời gian triển khai quy trình còn 120 ngày. 

•  Đa dạng hóa nguồn vốn

Để giải tỏa cơn khát vốn trước mắt cho các DNBĐS, theo nhiều chuyên gia, DN nên huy động nguồn tiền to lớn trong dân thông qua hợp đồng góp vốn hoặc phát hành trái phiếu. Nếu DA được khởi công và được phép bán sớm thì DN sẽ đỡ bớt gánh nặng lãi vay ngân hàng (NH) đồng thời người dân cũng có thể mua được nhà nhanh với giá rẻ hơn. Th.s Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, giải pháp khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay là hệ thống NH thương mại phải tăng cường rót vốn cho TTBĐS thông qua hình thức tài trợ DA và cho người dân vay tiền mua nhà. Để phương án này đạt hiệu quả cao về nhiều yêu cầu, Chính phủ, các bộ và NHNN nên xác định rõ nhu cầu thực của thị trường, từ đó đưa ra hạn mức tín dụng cho các NHTM.

Còn để TTBĐS phát triển bền vững, cần phải có những nguồn vốn ổn định dài hạn. Theo Th.s Hiển, các DN BĐS phải được chuyển thành các công ty đại chúng có quy mô vốn lớn bằng cách phát hành vốn hoặc sáp nhập các công ty. Bên cạnh đó, hướng khả dụng nhất là lập ra các quỹ đầu tư BĐS. Đây cũng là một trong những “kế sách” cho TTBĐS mà nhóm nghiên cứu của Công ty VINATRUST và TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TƯ) đề xuất. Theo đó, các hình thức của quỹ đầu tư BĐS như quỹ tín thác, quỹ thế chấp, quỹ hưu trí, quỹ nhà ở xã hội… là những định chế tài chính quan trọng nhất cho TTBĐS.

Tuy nhiên, để các mô hình quỹ đầu tư trên sớm phát huy tác dụng, cơ quan chức năng cần nhanh chóng hoàn thiện những hành lang pháp lý hỗ trợ cho việc ra đời và hoạt động của chúng. Ngoài ra, theo TS Chung, vẫn còn khá nhiều nguồn vốn trung và dài hạn khác mà chúng ta cần “mở van” để “thông dòng”. Đó là gầy dựng thị trường thế chấp thứ cấp, một kênh lưu chuyển vốn cho NH khi tín dụng bị khóa.

Còn để “giảm tải” cho hệ thống NH, nên tạo điều kiện phát triển loại hình trái phiếu BĐS và huy động các công ty bảo hiểm nhân thọ “gia nhập” TTBĐS. Với các công ty bảo hiểm nhân thọ, DNBĐS sẽ không còn phải chịu áp lực lãi suất và đáo hạn nợ nữa. Một giải pháp rất hữu hiệu nữa là “kết bạn” với các công ty tài chính để có được kênh huy động vốn dài hạn ổn định cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS. Chắc chắn nếu thực hiện những “liệu pháp” dài hạn trên, TTBĐS VN sẽ vượt qua ảm đạm, bỏ lại sau lưng một thời kỳ sơ cấp hỗn độn, tiến lên phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp hơn.

• 0
• By Admin
• 12/08/2008
• 17