Không nên đề cao lợi ích của doanh nghiệp hơn người mua nhà

Có đi theo “vết xe đổ”?

Sau 2 năm triển khai, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho NOXH mới chỉ giải ngân được hơn 24%, thấp hơn nhiều so với kế hoạch đã đề ra. Mới đây, Bộ Xây dựng đã thống nhất đề xuất của Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng thương mại 20.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại và các khu đô thị. 

Theo đó, gói tín dụng mới này sẽ có đối tượng vay là người mua nhà ở thương mại trung bình với mức lãi suất dự kiến chỉ 7%/năm. Thời gian vay được kéo dài lên tới 10 năm. Gói tín dụng 20.000 tỷ đồng sẽ được triển khai thông qua hệ thống các Ngân hàng thương mại Nhà nước như ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank. 

Trên thực tế, nhà ở thương mại trung bình là phân khúc chiếm số đông người mua và cần được hỗ trợ nhất. Do đó, việc Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước hướng tới nhóm đối tượng này là rất chính xác. 

Ông Lê Anh Sơn, Giám đốc Công ty Đại Cát cho rằng, vấn đề ở đây không phải gói hỗ trợ đó hướng tới đối tượng nào mà là cách triển khai sẽ như thế nào. Chúng ta đã có bài học từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nên ở gói tín dụng mới này cần phải đưa ra khái niệm cụ thể như thế nào là nhà ở trung bình. Nói cách khác là, giá bán bao nhiêu tiền một mét vuông, diện tích dưới bao nhiêu mét vuông thì mới được tham gia gói vay. 

Chung quan điểm, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận xét, đây là một chủ trương đúng và đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho BĐS lại không nằm chủ yếu ở phân khúc trung bình mà chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. 

Thực tế này lý giải vì sao gói tín dụng 30.000 tỷ đồng triển khai được 2 năm vẫn chưa đạt được kết quả như kỳ vọng, không giải quyết được nhiều lượng tồn kho trên thị trường. Phần lớn người vay tiền từ gói tín dụng này đều mua loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, hay nói cách khác là “mua nhà trên giấy” dưới sự chứng kiến của bên thứ ba là Ngân hàng. 

Gói tín dụng 20.000 tỷ đồng ưu đãi người mua nhà liệu có theo “vết xe đổ” của gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng? Ảnh: Nguyễn Tuấn

Tránh cho vay nhà hình thành trong tương lai

Việc người mua nhà vay tiền, trả lãi ngân hàng để chủ đầu tư có tiền triển khai xây nhà là một điều phi lý trong kinh doanh nhưng nó lại tồn tại ở thị trường BĐS Việt Nam. Thông thường, nhà sản xuất hay người bán hàng phải bỏ tiền vốn ra, sau đó bán hàng rồi thu lợi nhuận từ người mua. Hay nói cách khác, chủ đầu tư BĐS đã mượn vốn của người mua nhà nhưng không phải trả lãi, lại còn được hưởng lợi nhuận.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Mạnh Thắng, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, việc Ngân hàng cho người mua nhà vay tiền chứ không cho chủ đầu tư vay tiền là đúng. Đứng ở góc độ của các Ngân hàng, họ làm như vậy để tránh rủi ro tín dụng bởi một số lý do sau: Đầu tiên, số tiền người mua nhà vay sẽ thấp hơn chủ đầu tư vay rất nhiều lần. Điều này sẽ giảm bớt rủi ro cho ngân hàng. Trong trường hợp người vay tiền mất khả năng trả nợ thì ngân hàng vẫn có tài sản thế chấp để phát mại thu hồi vốn, đó chính là căn hộ này. 

Thứ hai, nếu cho chủ dự án vay tiền, ngân hàng sẽ phải quản lý và kiểm soát gắt gao việc sử dụng nguồn vốn vay xem có được sử dụng đúng mục đích hay không? Nếu chủ đầu tư không trả được nợ và lãi thì ngân hàng sẽ lại phải ôm “đống” nhà hình thành trong tương lai đó.

Nhìn chung, các ngân hàng đã rút được kinh nghiệm về tình trạng nợ xấu mà nhóm đối tượng vay mua nhà gây ra. Vì vậy, trước khi cho vay tiền mua nhà, đặc biệt là từ các gói hỗ trợ ưu đãi, ngân hàng đều phải làm rõ đối tượng vay và xem xét rất kỹ khả năng trả nợ cũng như tài sản thế chấp của họ. Điều đó sẽ giúp ngân hàng loại bỏ được những khoản “nợ xấu”, hay các khách hàng vay tiền với mục đích khác.

Một lý do khác khiến nhiều chuyên gia nhận định tung gói 20.000 tỷ đồng này cho nhà ở thương mại trung bình là chưa hợp lý. Đó chính là “nguồn hàng” BĐS hiện nay trên thị trường không có nhiều. Vậy chẳng lẽ người mua nhà lại vay tiền để các chủ đầu tư xây dự án mới? Điều này sẽ không giúp ích cho việc giải quyết lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay.

Nhìn chung, chủ trương và những gói hỗ trợ mà Ngân hàng Nhà nước dành cho thị trường BĐS là điều cần thiết. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng để xác định "trúng" nhóm đối tượng được vay cũng như những dự án đang còn dang dở, tránh tình trạng để người dân tiếp tục đi vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai. Điều này sẽ tạo áp lực rất lớn đối với lượng căn hộ đang tồn kho hiện nay.

• 0
• By Admin
• 20/06/2015
• 17