Không gian ngầm đô thị - nhìn từ hoạt động đầu tư BĐS

Chiều cao đô thị đã được chú ý phát triển, nhưng “chiều sâu” đô thị
dường như vẫn còn nguyên vẹn.  Ảnh: LL

Bài 1: Thiếu quy hoạch, nhà đầu tư mất cơ hội

Trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị, việc kết hợp chặt chẽ và hữu cơ giữa các công trình trên mặt đất và công trình dưới mặt đất là rất cần thiết. Các đô thị lớn trên thế giới đều hướng tới việc tìm cách khai thác triệt để không gian ngầm với nhiều mục đích khác nhau nhằm phát triển đô thị hài hoà và bền vững; ngoài những khái niệm về công trình, tổ hợp công trình ngầm đơn lẻ đã xuất hiện các khái niệm mới hơn, rộng hơn như "đô thị ngầm", "thành phố phát triển hướng về phía dưới mặt đất"...

Tại Việt Nam, những năm gần đây tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, hệ thống đô thị phát triển cả về số lượng, chất lượng và quy mô. Tốc độ phát triển “nóng” đã tạo áp lực về hạ tầng đô thị, nhà ở - văn phòng, giao thông đô thị và không gian công cộng trong đô thị... Quỹ đất bề mặt của các đô thị lớn đã ở tình trạng gần như cạn kiệt, không gian xanh, không gian công cộng ngày một thu hẹp khiến người dân đô thị ngày một cảm thấy bức bối... Những điều này cộng với nhu cầu về tính văn minh, hiện đại và mỹ quan đô thị đã và đang đòi hỏi việc phát triển phải hướng đến khả năng tận dụng, phát triển song song cả về chiều cao lẫn chiều sâu của đô thị. Vấn đề chiều cao đô thị đã được chú ý phát triển, nhưng chiều sâu, không gian ngầm thì dường như vẫn chưa hề được chú ý. Điều này dẫn đến thực trạng hết sức bất cập trong phát triển không gian ngầm đô thị - một xu thế tất yếu mà chúng ta phải tính toán đến.

Sử dụng, khai thác không gian ngầm có hiệu quả, tiết kiệm đất đai cũng như bố trí hợp lý các công trình dưới mặt đất góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống của cư dân đô thị. Nó góp phần tạo nên sự hợp lý hơn của quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng đô thị. Để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ lợi ích công cộng, công trình giao thông ngầm (tuyến, nhà ga, bãi đỗ xe, hầm cho người đi bộ…), góp phần bảo vệ môi trường, sinh thái đô thị...

Không gian ngầm đô thị không chỉ là những công trình mang tính hạ tầng kỹ thuật như hệ thống đường dây, đường ống, các tuyến đường tàu điện ngầm, bãi đậu xe, hầm đường ôtô, đường bộ... mà còn có thể là những tổ hợp trung tâm thương mại, trung tâm sinh hoạt công cộng, vui chơi giải trí, những công trình đa chức năng trong đó thậm chí hướng tới là văn phòng... Do đó, không gian ngầm đô thị không những là giải pháp giải tỏa các áp lực mang tính xã hội trên mặt đất mà còn là một tiềm năng lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS còn đang bỏ ngỏ tại các đô thị lớn của Việt Nam.

Thời gian gần đây, các dự án BĐS lớn đã được các nhà đầu tư hết sức chú ý phát triển không gian ngầm như Dự án tổ hợp TTTM - cao ốc văn phòng - khách sạn cao cấp - bãi đậu xe ngầm tại trung tâm Q.1, TP.HCM (do Cty CP Vincom làm chủ đầu tư) đã đi trước một bước về tư duy không gian ngầm khi tạo ra một không gian ngầm đa chức năng, liên thông các hạng mục bởi các đường hầm để tạo ra một tổ hợp BĐS có công trình ngầm lớn, hiện đại và giá trị kinh tế cao hàng đầu TP.HCM... Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều những bất cập về phát triển không gian ngầm trong đô thị Việt Nam cũng như cản trở hoạt động đầu tư vào các dự án và hạng mục công trình ngầm của các nhà đầu tư.

Khó khăn đầu tiên đến từ sự bất cập trong công tác quy hoạch về công trình ngầm. Quy hoạch xây dựng đô thị đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị, tuy nhiên trong thời gian qua chúng ta mới chỉ tập trung nghiên cứu sử dụng phần không gian đô thị trên mặt đất, chưa nghiên cứu sâu đến phần không gian ngầm. Việc chưa có quy hoạch không gian ngầm đô thị, tức là thiếu một tầm nhìn tổng thể về vấn đề này tại các đô thị đang gây rất nhiều khó khăn cản trở cho công tác quản lý cũng như đầu tư về lĩnh vực này. Thực tế này dẫn đến sự băn khoăn và nghi ngại trong việc phát triển không gian ngầm đô thị vì sợ đi trước khi có quy hoạch sẽ tạo ra những phức tạp về sau. Sự kiện dự án bãi đỗ xe ngầm công trường Lam Sơn vừa qua là một ví dụ điển hình.

Bên cạnh vấn đề thiếu một quy hoạch chính thức về không gian ngầm đô thị thì việc thiếu một hành lang pháp lý với những quy định, quy chế, tiêu chuẩn cơ bản về công tác đầu tư xây dựng công trình ngầm đô thị cũng khiến các cơ quan và nhà đầu tư lúng túng. Các quy định mà thực tiễn đang cần, là các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng các công trình ngầm hiện nay chưa có. Cho nên, nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm phải chờ đợi… Thực tế, có nhiều vấn đề liên quan đến công trình ngầm chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan chức năng đôi khi phải “tùy nghi” trong quyết định. Các chính quyền đô thị đang gặp vướng mắc rất lớn về quy hoạch và xử lý tình huống các công trình ngầm... Do đó, nhà đầu tư cũng mất đi cơ hội, hoặc phải rất vất vả nếu muốn tạo ra một không gian ngầm trong dự án của mình. Tiến trình phát triển của không gian ngầm đô thị cũng phải đi rất chậm hoặc dậm chân tại chỗ.

Kỳ sau: Nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý

• 0
• By Admin
• 30/10/2008
• 17