Khó hiểu với việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản

Nhân viên một sàn giao dịch bất động sản ở Tp.HCM đang tư vấn cho khách hàng - Ảnh: Đình Dũng

Trong khi vấn đề phân hạng sàn giao dịch đang được Bộ Xây dựng đề cập trong dự thảo thông tư hướng dẫn sẽ ban hành trong thời gian tới.

Cũng giống như phân hạng sao cho khách sạn hay phân hạng chung cư của Bộ Xây dựng, các sàn giao dịch bất động sản, theo dự thảo, sẽ được phân thành ba cấp: hạng 1, 2 và 3 tùy theo các nhóm tiêu chí về số lượng dịch vụ và quy mô dịch vụ, về cơ sở vật chất, về nhân sự, về cơ sở dữ liệu, thông tin…

Phát biểu tại buổi hội thảo ‘Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản hướng đến thị trường bền vững, năng động và minh bạch’ do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM tổ chức ngày 22-9, ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho rằng còn khá nhiều bất cập trong dự thảo thông tư, cần được xem xét kỹ trước khi ban hành.

Ông Hiệp cho rằng việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản chỉ là hình thức vì việc phân hạng chỉ mang tính tự nguyện, các sàn giao dịch bất động sản không tham gia phân hạng vẫn hoạt động bình thường. “Phân hạng để làm gì và lợi ích của phân hạng ra sao cũng không biết và nếu đó chỉ là hình thức thì không nên làm,” ông Hiệp phát biểu.

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất dộng sản Tp.HCM, cho rằng dự thảo thông tư chưa cho thấy việc tham gia phân hạng sàn sẽ giúp ích gì cho chủ sàn, và khách hàng khi giao dịch qua sàn giao dịch đã được phân hạng sẽ có lợi gì, có khác gì so với các sàn không tham gia phân hạng hay không.

Hiện nay, các sàn đang hoạt động với các dịch vụ như giao dịch mua bán, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý bất động sản. Đây là một trong sáu nhóm tiêu chí phân hạng sàn. Tuy nhiên, hiện khu vực Tp.HCM, theo ông Hiệp, chưa có đến 10 sàn giao dịch bất động sản cung cấp đủ các dịch vụ trên. Đó là chưa kể các tiêu chí về cơ sở vật chất, diện tích sàn, nhân sự, số lượng dịch vụ… cũng khó có sàn nào đáp ứng tiêu chuẩn đề ra, nhất là yêu cầu mỗi sàn phải có một kiến trúc sư quy hoạch.

Một số ý kiến cho rằng các sàn giao dịch là pháp nhân và giấy phép đăng ký kinh doanh không xác định thời hạn. Tuy nhiên, dự thảo thông tư lại giới hạn thời hạn hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là hai năm và phân hạng sàn giao dịch bất động sản có hiệu lực chỉ một năm.

Theo quy định, tất cả các sàn giao dịch bất động sản, định kỳ sáu tháng một lần, sẽ phải báo cáo tình hình hoạt động về Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản và Sở Xây dựng tại địa phương. Tuy nhiên, các sàn giao dịch bất động sản đã được phân hạng phải báo cáo về tình hình thị trường cho cơ quan quản lý mỗi quý một lần. Điều đó có nghĩa doanh nghiệp tham gia phân hạng sàn giao dịch của mình phải báo cáo nhiều hơn.

Ông Hiệp cho biết Tp.HCM có khoảng 150 sàn giao dịch bất động sản, chiếm hơn 50% số lượng sàn trong cả nước. Hiện Sở Xây dựng đã cấp tổng cộng 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới và 3.800 chứng chỉ định giá bất động sản ở khu vực Tp.HCM.

Ông Nguyễn Chí Hiếu – Công ty CP Đầu tư và Xây dựng dầu khí Phú Đạt cũng cho rằng: Bản chất của giao dịch là người mua và người bán có thể tìm đến với nhau bằng cách này hay cách khác. Để góp phần minh bạch thị trường thì các cơ quan quản lý cần siết chặt những giao dịch ngoài sàn chứ không phải là đi phân loại các sàn. Tuy nhiên, dự thảo thông tư lại không đề cập đến quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia phân hạng sàn giao dịch bất động sản. Việc tham gia phân hạng sàn giao dịch bất động sản là tự nguyện. Nếu doanh nghiệp thích thì đăng ký phân hạng, không thích thì đứng ngoài cuộc cũng không sao. Quy định như vậy thì rõ ràng việc phân hạng các sàn giao dịch chỉ mang tính hình thức. Quy định không cho phép các sàn giao dịch kinh doanh nhưng không ít sàn vẫn trở thành nhà đầu tư vừa mua sản phẩm, vừa bán chính những sản phẩm này ra thị trường. Thêm vào đó, quy định không cấm các doanh nghiệp, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản. Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp, đơn vị tư vấn tự thành lập sàn để tiêu thụ các sản phẩm của mình theo một quy trình từ sản xuất đến bán hàng.

Đồng thời, các sàn giao dịch hiện nay đa phần chỉ đủ năng lực tiếp nhận thông tin chứ chưa xác minh hay chứng thực được những thông tin này. Hay như khi một giao dịch qua sàn được thông qua, sẽ có những chi phí phát sinh như thù lao, chi phí dịch vụ và quan trọng hơn cả đó là tính trách nhiệm của các doanh nghiệp thông qua sàn, bảo đảm thông tin chính xác và bảo mật thông tin. Chính những nguyên nhân trên khiến người dân khó tin vào tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất dộng sản Tp.HCM chia sẻ: Mục tiêu xậy dựng sàn giao dịch là để người có nhu cầu có thể mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư. Các sản phẩm khi đưa ra thị trường phải là những bất động sản có đủ điều kiện giao dịch. Nguyên tắc của các sàn giao dịch uy tín là công khai và minh bạch thông tin. Bất động sản cũng là hàng hóa, và người mua có quyền được hướng dẫn, tư vấn kỹ lưỡng trước khi mua. Sàn giao dịch nào mang đến nhiều thông tin chất lượng cho người mua, sàn đó sẽ có uy tín và thương hiệu, không cần phải phân hạng.

Mua bằng kiến trúc sư để được phân hạng Theo Dự thảo thông tư hướng dẫn phân hạng SGD BĐS, muốn để được cấp giấy chứng nhận phân hạng SGD BĐS thì SGD BĐS phải có ít nhất một nhân viên là kiến trúc sư. Còn muốn để được công nhận là SGD BĐS hạng I thì phải có kiến trúc sư chuyên ngành quy hoạch đô thị. Phó Giám đốc Sở Xây dựng bình luận về quy định này như sau: “ Kiến trúc sư chuyên ngành quy hoạch thì hiếm lắm đây!”. Trong khi đó, các doanh nghiệp thì phản ứng gay gắt. Một doanh nghiệp cho biết: “Tôi thách ông Bộ Xây dựng cho dù đi rà soát hết các SGD BĐS trên toàn quốc, nếu tìm được hơn 10 ông kiến trúc sư chịu làm nhân viên SGD BĐS thì chịu gì tôi cũng chịu. Đó mới chỉ là kiến trúc sư bình thường, chứ kiến trúc sư chuyên ngành quy hoạch thì đốt đuốc tìm không ra. Thực tế, ngay cả Sở Quy hoạch - Kiến trúc Tp.HCM, khi tuyển người có bằng kiến trúc sư chuyên ngành quy hoạch còn không tuyển được người. Phòng quản lý đô thị các quận nhiều khi còn không có kiến trúc sư, huống gì doanh nghiệp”. Từ câu chuyện này, các doanh nghiệp cho rằng, nếu cứ chạy theo hình thức thì chắc chắn sẽ diễn ra tình trạng các SGD BĐS chạy đua “mua” bằng kiến trúc sư để đứng sàn, nhằm được cấp chứng nhận phân hạng SGD BĐS. Việc này chắc chắn cũng giống như nạn việc mua bằng dược sĩ để đứng tên nhà thuốc trước đây. Mặc dù quy định về tiêu chí rất là nhiêu khê, nhưng nếu doanh nghiệp đáp ứng được điều kiện để cấp chứng nhận phân hạng thì chứng nhận phân hạng chỉ có giá trị trong vòng 1 năm. Một quy định khác, SGD BĐS chỉ được hoạt động trong thời hạn 2 năm, hết thời hạn phải đăng ký lại, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng Luật Doanh nghiệp không quy định thời gian tồn tại của doanh nghiệp (ngoại trừ một số Cty liên doanh) thì việc gì phải quy định thời gian tồn tại của SGD BĐS. Quy định như vậy vừa thiếu thực tế, vừa hành doanh nghiệp một cách không cần thiết. Với những quy định như vậy, thì liệu có bao nhiêu doanh nghiệp hưởng ứng việc phân hạng SGD BĐS do Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng phát động.

(Theo TBKTSG)

• 0
• By Admin
• 23/09/2010
• 17