Khó dự báo giá thuê văn phòng

Sau một năm tăng nóng với giá thuê tăng hơn gấp đôi, giá thuê văn phòng tại TP HCM trong thời gian gần đây có dấu hiệu đảo chiều. Giá giảm rõ rệt nhất diễn ra ở phân khúc loại B và C, nơi có thêm nhiều tòa nhà mới đi vào hoạt động và có giá chào thuê thấp hơn nhiều so với mức đỉnh điểm đầu năm. Giá thuê của các cao ốc loại B đứng trung bình mỗi tháng ở mức 36 USD mỗi m2, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Mức giá đối với cao ốc loại C khoảng 28,7 USD. So với mức giá đỉnh điểm hồi đầu năm, thì mức giá này đã giảm 15-30%.

Nhiều dự báo trái ngược nhau về giá thuê văn phòng tại TP HCM trong tương lai. Ảnh: Nettra

Sự đi xuống của giá thuê văn phòng là do nguồn cung các cao ốc loại B và C tăng nhanh, trong khi nhu cầu bắt đầu co lại do các công ty có xu hướng cưỡng lại giá thuê đã lên quá cao. Cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu và những khó khăn về kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua cũng buộc các công ty phải tính toán lại ngân sách thuê văn phòng và trì hoãn các hoạt động mở rộng.

Tuy nhiên, giá thuê văn phòng loại A lại có diễn biến ngược lại khi tiếp tục tăng lên. Thời gian gần đây đã chứng kiến khách thuê phải trả mức giá gần 100 USD một m2 mỗi tháng (chưa gồm thuế và phí dịch vụ) cho một văn phòng hạng A tại TP HCM. Đầu năm 2007, mức giá này chỉ khoảng 35 USD, sau đó tăng lên 60 USD đầu năm 2008.

Sự khan hiếm văn phòng loại A là nguyên nhân khiến giá thuê không những không giảm, mà còn tiếp tục tăng. Trong khi các cao ốc loại A tại trung tâm thành phố không còn chỗ trống, thì lại không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động, buộc những khách thuê hạng A không có sự lựa chọn nào khác ngoài việc gia hạn hoặc ký hợp đồng mới với giá cao hơn.

Tuy nhiên, giá thuê cao ốc loại A sẽ có những biến động nhất định trong năm 2009 khi thị trường đón nhận thêm 2 dự án mới là Asiana Plaza và Centec với tổng cộng 60.000 m2 văn phòng hạng A, tương đương 75% diện tích văn phòng hạng A hiện tại. Chuyên gia dự báo, nguồn cung mới này sẽ tạo sức ép giảm giá đối với các cao ốc hạng A, nhưng cũng có luồng ý kiến khác cho rằng, giá thuê loại A sẽ vẫn đứng vững do các cao ốc mới chào giá thực với mức rất cao, 70-90 USD mỗi m2 một tháng. Thậm chí, ông Chris Currie thuộc Công ty tư vấn CBRE cho rằng, khi các nguồn cung mới này được hấp thụ hết và trong 2 năm tiếp theo nếu không có thêm dự án nào mới trừ tòa tháp A&B, thì giá thuê có thể tăng trở lại trước khi thị trường đón nhận các dự án đồ sộ là Financial Tower, Vietcombank Tower và M&C Tower vào năm 2011-2012.

Giá thuê văn phòng loại B và C có xu hướng giảm, song nhìn chung, giá thuê vẫn đứng ở mức cao do nhu cầu vẫn lớn. Ông Chris Currie cho biết, hiện tại, các khách hàng của CBRE có nhu cầu thuê diện tích lên đến 60.000 m2. Khoảng 30% nhu cầu này đến từ các công ty mới gia nhập thị trường và các công ty hiện tại muốn mở rộng hoạt động. Phần còn lại là các công ty có nhu cầu di chuyển địa điểm do hợp đồng thuê đã hết hạn.

Với nhu cầu vẫn cao, ông Chris Currie dự đoán, giá thuê văn phòng có thể biến động trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn khó có thể giảm sâu trước khi diện tích văn phòng cho thuê đạt đến con số hàng triệu m2. CBRE dự đoán, giá thuê văn phòng loại A hằng tháng sẽ dao động 50-85 USD mỗi m2 va loại B là 30-45 USD.

Dự đoán này khá cao so với kịch bản mà ông Toby Dodd, Trưởng đại diện Cushman &Wakefield đưa ra trước đó khi cho rằng, giá thuê loại A sẽ bình ổn ở mức 30 USD, loại B là 20 USD và loại C là 10 USD.

Ông David Blackhall, Giám đốc điều hành VinaCapital Real Estate nhân định rằng giá thuê văn phòng loại B và C sẽ tiếp tục giảm trong năm 2009 do có thêm nhiều nguồn cung mới. Từ năm 2010, giá thuê văn phòng loại A sẽ có xu hướng giảm do có thêm dự án mới. Tuy nhiên, các cao ốc loại A và B có vị trí đẹp sẽ tiếp tục hoạt động tốt do có một số dự án bị đình trệ xây dựng vì thiếu vốn.

Với những công ty không chịu được giá thuê quá cao ở khu vực trung tâm, có thể lựa chọn thuê văn phòng ở những khu vực mới như Nam Sài Gòn, Tân Bình, Phú Nhuận và Bình Thạnh. Các cao ốc ở những khu vực mới dù không có vị trí thuận lợi như quận 1 hoặc quận 3, nhưng có lợi thế là giá thuê chỉ bằng 30-40% so với các cao ốc loại A ở trung tâm.

Hiện tại, giá thuê văn phòng ở khu vực Phú Mỹ Hưng, Tân Bình và Phú Nhuận bắt đầu có xu hướng giảm và một số hợp đồng thời gian gần đây được ký với giá 20-25 USD. Trong tương lai, Thủ Thiêm rất có thể trở thành trung lâm văn phòng mới của TP HCM do có vị trí địa lý sát quận 1 và có một số dự án lớn đang triển khai xây dựng như Tập đoàn Teco liên doanh với SaigonTel xây dựng gần 700.000 m2 sàn cho công nghệ cao, phần mềm, ngân hàng và bảo hiểm.

Dự đoán, trong 5 năm tới, TP HCM sẽ đón nhận thêm gần 900.000 m2 diện tích văn phòng xây mới, trong đó, có đến 75-80% vẫn tập trung ở trung tâm, phần còn lại là các dự án quy mô nhỏ và vừa ở quận 7, Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình.

Theo Đầu Tư

• 0
• By Admin
• 22/12/2008
• 17