Hệ thống quản trị rủi ro trong cho vay BĐS Việt Nam khá chặt chẽ

* Hiện, nhiều dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) đã bị dừng lại do thiếu vốn. Điều này đồng nghĩa với tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên. Đặt trong bối cảnh cuộc khủng hoảng toàn cầu đang lan rộng và nhìn vào tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng Việt Nam hiện nay và trước đây, thị trường BĐS - ngân hàng Việt Nam sẽ có thể gặp những rủi ro nào, thưa ông?

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, hiện có khoảng 115.000 tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào BĐS. Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của NHNN.

Việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay BĐS hiện nay cũng không phải là giải pháp tối ưu để tránh rủi ro. Tôi lấy ví dụ, có những dự án đã hoàn thành 80%- 90% nhưng không triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn.

Các doanh nghiệp BĐS muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đó mới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp sẽ thu được tiền, ngân hàng thì thu được nợ và thị trường BĐS mới có thể sôi động trở lại.

Mặt khác, cũng cần phải cảnh báo, do hệ thống chuẩn mực kế toán Viêt Nam không đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và giá trị BĐS hàng tháng như ở Mỹ, mà 6 tháng, thậm chí 1-2 năm mới đánh giá một lần nên chưa biết chính xác khoản nợ xấu xuất hiện trên thị trường BĐS sẽ là bao nhiêu để biết đường giám sát.

* Như vậy, yếu tố rủi ro trong việc cho vay BĐS của các ngân hàng Việt Nam là có. Tỷ lệ rủi ro này ở mức nào, thưa ông?

Theo đánh giá tổng thể, có lý do để khẳng định cho vay BĐS ở Việt Nam có rủi ro nhưng rủi ro ít hơn rất nhiều so với cho vay BĐS ở Mỹ, vì chúng ta không chứng khoán hóa BĐS, chúng ta định giá chỉ bằng một nửa so với thị trường, trong một nửa đó chỉ cho vay 70%.

Giả định giá BĐS giảm một nửa, phát mãi ngân hàng vẫn thu được vốn. Đó là lý do để chúng ta tin rằng hệ thống quản trị rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS ở Việt Nam tương đối chặt chẽ.

Mặt khác, hiện các ngân hàng thương mại đang có những quy trình tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay BĐS. Khi cho vay, các ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa nên mức độ rủi ro rất thấp.

So sánh với Mỹ, có tới khoảng 67% dân Mỹ kinh doanh BĐS. Phần lớn người Mỹ làm nhà không phải để ở mà cho thuê, bởi họ hiếm khi làm cố định tại một công ty. Bởi thế, thị trường BĐS gắn chặt với thị trường tài chính và đời sống dân cư.

Vì vậy, khủng khoảng của thị trường này tác động rất lớn vào khu vực ngân hàng đầu tư, mà chưa tác động mạnh đến ngân hàng thương mại, bởi ngân hàng đầu tư là những ngân hàng chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS, bán ra khắp thế giới khiến thị trường BĐS "nóng" nhanh, chứng khoán "cháy" khắp toàn cầu… Đó là sai lầm trong đẩy nhanh vốn hóa thị trường BĐS, đẩy nhanh chứng khoán hóa thị trường BĐS trong khi hệ thống giám sát không theo kịp.

Ở Việt Nam không có chứng khoán hóa nợ BĐS nên tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư, từ khu vực đầu tư tác động ngược vào ngân hàng là không có.

Chúng ta chỉ có nợ lần đầu nên thường dễ xử lý hơn, bởi không bị nhân rộng theo kiểu chứng khoán hóa. Nó là của doanh nghiệp nào đi vay thì nằm ở doanh nghiệp đó với ngân hàng đó, không theo kiểu khối đó bị chứng khoán hóa. Quy mô nhỏ, vốn hóa ít, chứng khoán hóa không lớn. Vì thế, rủi ro về thị trường BĐS ở Việt Nam không lớn.

* Vậy làm thế nào để vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa phát triển thị trường BĐS, thưa ông?

Vấn đề này, các nhà kinh doanh BĐS đã kiến nghị rồi. Tôi cho hai kiến nghị này là xác đáng và cần lưu tâm. Thứ nhất, ngân hàng thương mại nên có thái độ thân thiện với dự án cho vay BĐS bằng việc cấu trúc lại trên cơ sở đánh giá dự án được cho là tốt, có lựa chọn để họ có thể chuyển nhượng dự án đó cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ hai, Chính phủ nên thay đổi quy định dứt khoát phải xây dựng xong hạ tầng mới được bán bằng việc chỉ cần có sổ đỏ để giảm bớt khó khăn tài chính cho họ, vì xây dựng cơ sở hạ tầng mất hàng trăm tỷ đồng chứ không ít.

Theo Kinh Tế Đô Thị

• 0
• By Admin
• 08/10/2008
• 17