Hạn mức đất ở tính thuế được hiểu thế nào?

Đó là mức 0,7% áp dụng cho diện tích vượt hạn mức và 0,3% áp dụng cho diện tích đất trong hạn mức. Vì chưa hiểu rõ vấn đề này nên Bà Lý đề nghị được hướng dẫn về khái niệm đất vượt hạn mức trong trường hợp trên.

Nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất ở thì phần còn lại sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức được gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về đất đai, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận là đất ở hoặc Nhà nước giao làm đất ở. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề trên địa bàn tỉnh đó; hạn mức giao đất ở mới. Nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất ở thì phần còn lại sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức được gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

Quy định hạn mức đất ở tính thuế

Điều 6, Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì hạn mức đất ở tính thuế quy định như sau:

Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất ở mới là căn cứ tính hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 1/1/2012 trở đi.

Cụ thể, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 1/1/2012 được tính như sau:

- Đối với trường hợp tại thời điểm cấp sổ đỏ mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong sổ đỏ được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Đối với trường hợp tại thời điểm cấp sổ đỏ mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong sổ đỏ được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Đối với trường hợp tại thời điểm cấp sổ đỏ mà UBND cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên sổ đỏ được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;

- Đối với trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì không áp dụng hạn mức. Khi người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm nêu trên.

Đối với trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do UBND cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận biếu, tặng, thừa kế giữa: mẹ đẻ với con đẻ; vợ với chồng; cha đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông nội, bà nội với cháu nội; anh, chị, em ruột với nhau; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.

Không áp dụng hạn mức đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định và đất ở đối với đất lấn, chiếm.

Cách tính thuế suất

Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định, căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là thuế suất, giá 1m2 đất tính thuế và diện tích đất tính thuế. Cụ thể, diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng, trong đó có đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Điểm a, Khoản 1 Điều 7 Thông tư này quy định thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

Về trường hợp cụ thể của bà Lê Thị Lý thì đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, phần còn lại sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức gọi là diện tích đất vượt hạn mức. Hiện nay, hạn mức đất ở tính thuế áp dụng Điều 6, Nghị định số 53/2011/NĐ-CP và hướng dẫn tại điểm 1.4, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Luật sư cho rằng, thông tin bà Lý phản ánh ở địa phương thu thuế đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo 2 mức thuế suất: thuế suất 0,7% áp dụng cho diện tích vượt hạn mức; thuế suất 0,3% áp dụng cho diện tích đất trong hạn mức là thông tin thiếu chính xác, bởi vì mức thuế suất mà bà Lý nêu đã cao hơn 10 lần so với quy định của pháp luật.

Theo điểm a, Khoản 1, Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, với 3 bậc thuế cụ thể:

Thứ nhất, thuế bậc 1 có thuế suất 0,03% áp dụng đối với diện tích đất trong hạn mức;

Thứ 2, thuế bậc 2 có thuế suất 0,07% áp dụng đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức;

Thứ 3, thuế bậc 3 có thuế suất 0,15% áp dụng đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.  

Luật sư Trần Văn Toàn
(Văn phòng Luật sư Khánh Hưng, Đoàn Luật sư Hà Nội)

• 360
• By Admin
• 16/10/2014
• 17