Hải Phòng: Sốt đất khu đô thị mới

Sốt đất ở khu đô thị mới

Giá nhà, đất tại các khu đô thị mới của Hải Phòng từ đầu năm 2010 đến nay vẫn tiếp tục đà tăng bình quân 15-20% và đã tăng 100% so với cùng kỳ năm 2009. Lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Hiện đất nền ở Khu đô thị mới Ngã 5 - Sân bay Cát Bi được săn lùng ráo riết,t với sự tham gia của các nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự về chỗ ở. Nếu trước đây, một lô đất diện tích 150 m2 tại Khu đô thị mới Ngã 5 - Sân bay Cát Bi có giá 22-25 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 50-60 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng đổ xô đi mua đất nền ở nhiều dự án đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, như khu vực đường Hồ Sen - Cầu Rào 2, khu Vĩnh Niệm và Hào Khê (quận Lê Chân), khu vực Anh Dũng (quận Dương Kinh và huyện Kiến Thụy); khu An Đồng (huyện An Dương)…, khiến giá tăng khoảng 15% so với cuối năm 2009. Chẳng hạn, giá đất ở tuyến 2 khu Vĩnh Niệm 5, sát với trục chính tuyến đường Hồ Sen - Cầu Rào lên tới 30 triệu đồng/m2, giá đất mặt đường 353 - đường đi Đồ Sơn dao động 20-22 triệu đồng/m2, khu Anh Dũng I giá đất đã tăng từ 4 triệu đồng/m2 lên 7 triệu đồng/m2, khu vực An Đồng có giá chuyển nhượng tối thiểu 6 triệu đồng/m2…

Ở khu vực ngoại thành Hải Phòng, đất ở huyện Thủy Nguyên khu vực quanh 2 dự án lớn khu đô thị Bắc sông Cấm (VSIP), sông Giá Resort cũng đồng loạt tăng giá. Tại khu vực Tân Dương, đất bám trục đường chính từ cầu Bính đến ngã tư thị trấn Núi Đèo có giá 35-40 triệu đồng/m2. Đất gần sân golf (sông Giá Resort) giá tăng trên 20 triệu đồng/m2, đất bám trục đường chính có giá 12-13 triệu đồng/m2, còn đất ở khu vực xa hơn cũng tăng từ 1 triệu đồng lên 5 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, giao dịch tập trung chủ yếu ở những lô đất có giá trị vừa phải (500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng). Trong khi đó, đất nền biệt thự có nguồn cung dồi dào trong các dự án khu đô thị, dự án du lịch nghỉ dưỡng, nhưng do giá cao hơn (5-7 tỷ đồng/lô), nên giao dịch khá trầm lắng. Các giao dịch đất nền biệt thự chủ yếu là hoạt động chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư, nhằm kiếm lời, chứ chưa có nhu cầu để ở.

Nhiều yếu tố tác động đến giá đất

Nhận định về diễn biến giá đất nền tại Hải Phòng thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cho rằng, giá đã bị thổi lên quá cao so với giá trị thật. Tuy nhiên, giá đất nền tại Hải Phòng biến động mạnh là do nhiều yếu tố, như quy hoạch phát triển các khu đô thị, dự án mới, yếu tố tài chính và một phần do yếu tố đầu cơ.

Ông Nguyễn Ngọc Thành (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng) cho rằng, do quá trình phát triển các dự án mới, tăng cường đầu tư, hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng đô thị đã tạo cho đất nền ở vùng dự án nhiều lợi thế, làm tăng giá trị của đất. Điển hình là, tại Khu đô thị Ngã 5 - Sân bay Cát Bi, cơ sở hạ tầng, đường giao thông đã hoàn chỉnh và có nhiều công trình tiện ích như siêu thị BigC, Trung tâm Thương mại Parkson, nhà hàng, khách sạn cao cấp.

Ngoài ra, tại các dự án Khu đô thị mới Cựu Viên, Khu đô thị Vĩnh Niệm, các khu đô thị dọc tuyến đường đi Đồ Sơn…, hệ thống cơ sở hạ tầng, đường giao thông đang được đầu tư hoàn chỉnh. Cũng theo ông Thành, thị trường bất động sản Hải Phòng có những đặc thù riêng và chính nó chi phối mạnh đến diễn biến giá nhà, đất. “Người dân Hải Phòng vẫn có tâm lý chuộng đất nền hơn các sản phẩm nhà chung cư, biệt thự, nên giao dịch về đất nền chiếm tới 50% lượng giao dịch trên thị trường. Hơn nữa, thị trường cũng chỉ nóng ở một số khu vực có dự án đang được triển khai và sắp hoàn thành. Đặc biệt, giá đất tăng mạnh nhất ở những khu vực dự án có kết nối trực tiếp với khu trung tâm, càng ở các dự án xa trung tâm, giá càng ít biến động”, ông Thành phân tích.

Về phía chủ đầu tư, trong quá trình triển khai dự án, do các chi phí đầu vào tăng, như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư hạ tầng, các công trình tiện ích…, nên chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá trị phần đất kinh doanh, đẩy giá đất tăng lên. Năm 2010, thị trường vàng và USD liên tục biến động về giá theo xu hướng tăng, tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản Hải Phòng. Trong khi đó, thị trường chứng khoán diễn biến thất thường, các nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường bất động sản, trong đó, ưu tiên lựa chọn của nhà đầu tư thường là đất nền, vì tính thanh khoản tốt hơn, dễ mua đi, bán lại.

Cơ hội đầu tư đất nền tại Hải Phòng

Là chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản lớn ở Hải Phòng, ông Trần Văn Thắng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Sao đỏ cho biết, so với Hà Nội và Tp.HCM, thị trường bất động sản Hải Phòng có tính ổn định hơn. Do hầu hết chủ đầu tư tại Hải Phòng đều thực hiện dự án bằng vốn thực có, nên không bị ảnh hưởng từ các yếu tố tài chính. Vì không vay vốn ngân hàng, nên chủ đầu tư không chịu sức ép trả nợ vay, do đó không có hiện tượng bán tháo sản phẩm. Điều này tạo sự ổn định cho thị trường.

Mặt khác, do quỹ đất ở Hải Phòng còn nhiều, quy mô và mật độ dân số chưa lớn cùng tốc độ di cư về khu vực thành thị còn chậm hơn các đô thị cùng cấp khác. Mặc dù Hải Phòng có tới 260 dự án phát triển nhà ở và đô thị, nhưng đa phần có quy mô nhỏ, quy hoạch chưa đồng bộ. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm nhà chung cư, biệt thự còn ít, giá cao so với mức thu nhập ở Hải Phòng và chỉ hướng đến một nhóm đối tượng nhất định. Do đó, đất nền vẫn được đánh giá là sản phẩm để đầu tư, kinh doanh.

Dù thị trường bất động sản Hải Phòng không có nhiều “sóng” lớn, nhưng sức hút đầu tư vào thành phố Cảng ngày càng lớn. Khi một loạt dự án lớn đang được triển khai tại Hải Phòng như đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Dự án Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải (xây dựng đường ô tô Tân Vũ, cầu Đình Vũ, cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện…) và Dự án Sân bay quốc tế Tiên Lãng đang tiến hành nghiên cứu quy hoạch… sẽ là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Cảng thời gian tới.

Cùng với quá trình đô thị hoá nhanh chóng, diện mạo đô thị Hải Phòng ngày càng hình thành rõ nét với khu đô thị trung tâm và nhiều đô thị vệ tinh hiện đại. Ngoài Khu đô thị Ngã 5 – Sân bay Cát Bi đang dần hoàn chỉnh, Hải Phòng sẽ có thêm các khu đô thị Bắc sông Cấm, sông Giá Resort (huyện Thủy Nguyên), Khu đô thị Xi măng Hải Phòng (quận Hồng Bàng), Khu du lịch quốc tế Hòn Dáu Resort, Đảo du lịch Hoa Phượng, Sân golf Đồ Sơn (quận Đồ Sơn), Khu đô thị mới Cựu Viên (quận Kiến An), Khu đô thị mới Cái Giá - Cát Bà, Khu du lịch nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina, làng Việt kiều quốc tế… Tại nhiều khu vực nội và ngoại thành, sẽ mọc lên các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dịch vụ, khách sạn cao cấp, khu công nghiệp…

Nhận định về thị trường bất động sản Hải Phòng thời gian tới, ông Nguyễn Văn Kính, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Hải Phòng khẳng định, không có hiện tượng sốt nóng, lạnh bất thường, vì đối tượng tham gia thị trường chủ yếu là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở và những nhà đầu tư nhỏ, lẻ. Chưa xuất hiện những tổ chức đầu cơ có khả năng thao túng, làm giá.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều  ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư cần phải tính toán đến tiến độ các dự án tại Hải Phòng. Thực tế là tại Hải Phòng, nhiều dự án lớn như Our City, Pacific Investment, Hải Phòng Plaza… vẫn “án binh bất động” suốt một thời gian dài, còn số ít dự án được triển khai, thì lại chậm tiến độ. Và trách nhiệm này không chỉ thuộc về các chủ đầu tư.

(Theo VIR)

• 0
• By Admin
• 08/04/2011
• 17