Góc nhìn của nhà đầu tư về các chính sách tín dụng

“Cửa hẹp” vẫn mừng

Bên cạnh tâm lý “mạnh vì gạo, bạo vì… vốn”, các DN BĐS làm ăn chuyên nghiệp với độ minh bạch hàng đầu hiện nay đều tán thành giải pháp: Giảm tỷ trọng cho vay đối với xây dựng KĐT; xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường GPMB. Và tăng tỷ trọng cho vay như: Xây dựng hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất, kinh doanh; vay mua nhà để ở; vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư… như Bộ Xây dựng đang đề xuất với Chính phủ. Việc thắt chặt cho vay như đề xuất của Bộ Xây dựng là cần thiết để thanh lọc những dự án kéo dài, những dự án thiếu tính khả thi (do không ít các chủ đầu tư tư nhân góp vốn và tự đẩy giá).

Theo ông T- giám đốc một DN khá nổi trong giới đầu tư BĐS, thì giải pháp nêu trên của Bộ Xây dựng nếu trở thành hiện thực sẽ rất tốt và đúng lúc. Bối cảnh chung của nền kinh tế khó khăn, cộng với đề xuất của các bộ, ban, ngành, của các giám đốc ngân hàng cũng như của nhiều chủ đầu tư BĐS mong muốn được Nhà nước nới lỏng tín dụng, tiếp tục cho vay đối với những dự án BĐS có hiệu quả và phục vụ dân sinh trong ngắn hạn. Ở khía cạnh khác, nhóm giải pháp của Bộ Xây dựng về tăng cho vay đối với mua nhà để ở… được người dân rất hoan nghênh. Theo đó, người dân mua nhà để ở thực tế sẽ có điều kiện thuận lợi mua nhà - một điều vốn dĩ rất khó do tài chính BĐS eo hẹp cũng như giá BĐS hiện vẫn đang ở mức cao hơn nhiều lần thu nhập bình quân đầu người tại các đô thị.

Bên cạnh đó, người đầu tư cũng… mừng ra mặt vì sẽ xuất hiện cửa lách để huy động nguồn vốn. Cụ thể, với phân đoạn trung bình, chủ đầu tư thường không chỉ có riêng một hồ sơ dự án trọng điểm mà còn các sổ đỏ đất ở khác - các tài sản thuộc diện nhà ở gia đình. Và họ có thể dùng những tài sản cá nhân này để huy động một lượng vốn nhất định (vài chục tỷ đồng) để tồn tại và có giải pháp tốt kịp thời để điều chỉnh trong tương lai gần. Cầm cố ngân hàng những tài sản này để có vốn duy trì DN, sẽ là cứu cánh cho DN loại vừa và nhỏ hiện nay (thay vì vay tín dụng đen trong bối cảnh Ngân hàng ngoảnh mặt với cho vay BĐS!).

DN ứng phó theo xu hướng nào?

Nhưng với các chủ đầu tư lớn với những dự án có giá trị hàng trăm, hàng nghìn tỷ, đề xuất này trở thành hiện thực sẽ khiến họ vất vả hơn rất nhiều. Đặc biệt với các DN không thực sự mạnh về vốn (thường là những DN do nhiều cá nhân góp vốn cổ phần) và chỉ tập trung đầu tư cho một lượng BĐS hạn hẹp thiếu vốn dự phòng sẽ buộc phải rời bỏ mục tiêu, đồng thời chuyển hướng khác mới mong tồn tại.

Còn đối với những chủ đầu tư mạnh thực sự như Vingroup hay HUD, việc thắt chặt tín dụng cho vay dù cho kéo dài tới hết 2012 (giới BĐS đang dự tính cho khả năng này) cũng sẽ không ảnh hưởng đáng kể tới lực duy trì phát triển của họ. Nói như ông Sơn - một giám đốc Cty địa ốc mảng chung cư bình dân tại khu vực Đống Đa, đề xuất này được coi như một gói chính sách. Nó sẽ không thể che đỡ hay bao phủ cho toàn bộ khoảng tối của thị trường. Để phục vụ mục đích cần kíp nhất, nhức nhối nhất (nợ xấu BĐS, giá BĐS vẫn cao, nhiều vụ lừa đảo, kiện tụng trong kinh doanh BĐS..), sẽ có những phân khúc được nới ra, đồng thời một vài góc thị trường sẽ bị thắt chặt. Các DN BĐS nếu tỉnh táo, sẽ chuyển hướng thật nhanh, đồng thời coi thời gian siết chặt này của tín dụng BĐS (có thể kéo dài từ giờ tới cùng kỳ sang năm) là thời gian cần thiết để tự cân đối lại mình cũng như củng cố nguồn lực về vốn, chuyên môn thay vì liều lĩnh bám trụ ngay cả khi nhìn thấy nguy cơ… bị cuốn văng hàng loạt.

Không ngoài nhận định trên, chị Nga - Giám đốc Cty BĐS Ngày mới - chia sẻ: Nếu nhóm giải pháp như Bộ Xây dựng đã kiến nghị với Chính phủ được thực thi, đó sẽ là cứu cánh, bài thuốc vượt khó trong giai đoạn hiện nay. Các chủ đầu tư xây dựng làm ăn chuyên nghiệp có thêm lực để tiếp tục đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện các hạng mục công trình, và có sức đẩy để đưa sản phẩm ra thị trường. Còn chủ đầu tư nhỏ lẻ có thêm niềm tin vào thị trường BĐS và tiếp tục “chiến đấu” trong giai đoạn 2012 được dự báo là không kém phần gian nan so với 2011.

Cũng theo bà Nga, việc thắt chặt cho vay với một số hình thức xây văn phòng cho thuê, vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán: Cũng là cách tốt để DN nhìn nhận lại thực lực của DN đó, mà cơ cấu vốn cho hợp lý, nhưng lại làm khó cho nhiều nhà đầu tư. Vì với đà phát triển, hội nhập như hiện nay, nhu cầu thuê văn phòng cao ốc của các DN rất cao, xây cho thuê thu hồi vốn lâu, nếu không được sự hỗ trợ vốn từ các nguồn cho vay và thu hẹp van tín dụng thì cả thị trường và nhà đầu tư không mặn mà với các dự án xây cho thuê, sửa chữa... Trong khi đó, van tín dụng mở cho vay mua nhà ở chưa hẳn đã được nhiều người quan tâm. Vì với điều kiện kinh tế và mức lương như hiện nay với đa số người dân, lãi suất cho vay mua nhà còn cao, khả năng chi trả của người mua nhà sẽ khó lòng với tới nguồn vốn này.

Tìm hiểu thông tin “nội bộ” của một vài DN BĐS trong hiệp hội kinh doanh BĐS, chắc chắn sang năm tài chính BĐS vẫn sẽ bị siết như hiện nay (thậm chí còn hơn! theo lời một phó giám đốc ngân hàng TMCP vừa tiết lộ. Như vậy, tình cảnh khó khăn về vốn kinh doanh BĐS sẽ còn kéo dài. Mọi phân khúc sẽ đình đốn, kể cả cho thuê. Ngoại trừ nhà thu nhập thấp sẽ được ưu ái (do tính dân sinh cao và phục vụ nhu cầu ở thực sự của đại bộ phận người dân tại thành thị). Có lẽ năm 2012 sẽ xuất hiện thêm những gương mặt DN mới trong làng kinh doanh loại hình nhà ở mang tính xã hội này…

(Theo Baoxaydung)

• 0
• By Admin
• 25/11/2011
• 17