Gỡ nút thắt trong cải tạo và xây mới chung cư cũ

Khẳng định nêu trên là của ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khi tham gia Hội thảo về các dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS do Hiệp hội BĐS Tp.HCM tổ chức ngày 17/7 vừa qua.

Cho phép điều chỉnh chiều cao công trình khi xây lại chung cư cũ

Lãnh đạo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực đến nay, mới chỉ có duy nhất Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ quy định về một số giải pháp thực hiện cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Tuy nhiên, Nghị quyết này cũng chưa thực sự đi vào cuộc sống. 

Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ lần này đã có bước đột phá, gỡ những nút thắt trong 10 năm qua khi đưa ra nhiều điểm mới, trong đó tập trung vào vấn đề tổ chức thực hiện phá dỡ và bố trí TĐC.

Cụ thể, dự thảo Nghị định đã đưa ra phương án các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thỏa thuận với người dân để phá dỡ và xây dựng lại. Luật Nhà ở cũ có quy định chính quyền địa phương có quyền chỉ định doanh nghiệp tham gia dự án loại này. Tuy nhiên, việc chỉ định mang tính áp đặt này không đạt được kết quả và đã trở thành điểm vướng vì bị đa số cư dân trong chung cư cũ không đồng tình mà muốn được thỏa thuận với doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc thỏa thuận giữa cư dân chung cư cũ và doanh nghiệp cũng được dự thảo Nghị định giới hạn, theo đó, nếu trong 1 năm thỏa thuận không đạt được kết quả thì Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế.

Đặc biệt, trong Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định đã cho phép điều chỉnh chiều cao công trình, điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Hai nội dung này được xem là điểm vướng và khó khăn lớn nhất trong 10 năm qua, nhất là ở Hà Nội và Tp.HCM. 

Công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ còn nhiều vướng mắc. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN

Có thể lấy ví dụ, Nghị quyết 34 của Chính phủ đã cho phép Hà Nội điều chỉnh chiều cao chung cư nhưng đến năm 2010, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung TP. Hà Nội thì lại hạn chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng trong khu vực nội đô. Từ đó, Hà Nội không thể phá dỡ các tòa chung cư cũ để xây nhà cao tầng nên các doanh nghiệp không tham gia, dẫn đến công tác xã hội hóa cải tạo chung cư cũ không đạt hiệu quả.

Ông Nguyễn Trọng Ninh cho biết thêm: “Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định lần này đã giao quyền cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định độ cao của công trình xây dựng nhà cao tầng nhưng phải đảm bảo không gian, kiến trúc, đấu nối hạ tầng cũng như tính hiệu quả dự án. Đây là một quy định có tính then chốt, quyết định đến việc thành bại của công tác cải tạo chung cư cũ. Riêng đối với Hà Nội và Tp.HCM trong quy hoạch chung do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, muốn nâng chiều cao công trình thì phải trình lại Thủ tướng Chính phủ xin ý kiến. Vừa qua Hà Nội đã làm và được Thủ tướng cho phép, kể cả trong khu vực nội đô, lịch sử".

Cần công khai, minh bạch trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ

Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng quy định, việc điều tra, khảo sát chung cư cũ cần được công bố công khai đến cấp phường, xã, quận huyện, tổ dân phố nơi có chung cư hư hỏng; cần tránh tình trạng mập mờ, không rõ nhà nào hư hỏng, nhà nào còn nguyên vẹn mà vẫn tiến hành hoặc tiến hành không thống nhất. 

Dự thảo Nghị định cũng quy định, các địa phương phải có kế hoạch, lộ trình cụ thể khi tiến hành cải tạo, xây mới chung cư cũ hư hỏng; đồng thời phải cải cách thủ tục hành chính để doanh nghiệp triển khai nhanh dự án cải tạo chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tich Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn Tp.HCM vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang đô thị cũng như nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang sinh sống trong các chung cư này. 

Mặt khác, các doanh nghiệp cũng không mấy mặn mà trong việc tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Theo HoREA, nếu chỉ cho phép xây dựng lại các chung cư mới với những chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì sẽ không khả thi vì sẽ không có nhà đầu tư nào có khả năng thực hiện được. Đồng thời, cũng cần khẳng định phương thức tập thể chủ sở hữu chung cư có quyền tự mình quyết định việc phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực. 

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cần bổ sung thêm nguyên tắc hoán đổi căn hộ xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ trong chung cư cũ. Đối với những hộ gia đình đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, HoREA cho rằng, cần bổ sung thêm nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được mua thêm căn hộ với mức giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương...

Báo cáo của Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, trên địa bàn TP hiện có khoảng 1.244 chung cư, trong đó, có 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với quy mô 50.460 căn hộ, tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng.

Trong giai đoạn 2006 - 2010, TP đã tiến hành tháo dỡ 95.362m2 sàn xây dựng của 16 chung cư cũ, di dời 2.099 hộ dân, đồng thời xây mới được 310.997m2 sàn xây dựng. Trong giai đoạn 2011 - 2015, TP đã hoàn thành tháo dỡ 99.814m2 sàn xây dựng của 15 chung cư cũ, di dời 2.552 hộ dân, xây mới được 171.221m2 sàn. 

Trong giai đoạn 2016 - 2020 Tp.HCM phấn đấu tháo dỡ được 120.000m2 sàn chung cư cũ hư hỏng, xây mới 180.000m2 sàn xây dựng thay thế.

• 0
• By Admin
• 18/07/2015
• 17