Giao dịch nhà đất khó khăn vì không được uỷ quyền công chứng

Điều này đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản và cũng khiến giới đầu tư lo lắng.

Khoản 6 điều 36, nghị định 71 quy định, hợp đồng uỷ quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền chỉ được công chứng, chứng thực các hợp đồng quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong.

Điều này có nghĩa là, hợp đồng góp vốn vào các dự án dở dang sẽ không còn được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Không những thế cả những hợp đồng mua bán nhà đất đối với các dự án đã đủ điều kiện bán cũng không được phép chuyển nhượng trước thời hạn việc xây dựng hoàn thành.

Bà Nguyễn Ngọc Bích – Tổng giám đốc sàn giao dịch Hà Nội mới cho biết, hiện tại các sàn giao dịch cũng như các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn với quy định này. Thậm chí, họ không biết xoay sở ra sao trong khi trên thị trường có hàng trăm dự án bất động sản đang đầu tư dở dang. Liệu có bao nhiêu nhà đầu tư ngắn hạn còn đang “ôm hàng” là những hợp đồng góp vốn. Liệu có bao nhiêu nhà đầu tư sẽ chấp nhận “găm” vốn của mình để chờ các dự án hoàn thành?

Ông Chu Văn Khanh - trưởng văn phòng công chứng A1 cho biết: Theo quy định luật đất đai và nhà ở thì phải được cấp giấy chứng nhận rồi mới được quyền mua bán nhà. Do vậy, khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay thì dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua bởi vì khi có tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Trước đây khi chưa có nghị định 71 người dân thường sử dụng hợp đồng uỷ quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó. Sau khi nghị định có hiệu lực thì việc này không được làm nữa và việc mua bán sẽ trở nên rất rủi ro.

Ngoài ra, theo ông Khanh, điều 63 nghị định 71 quy định chỉ được công chứng cho hợp đồng uỷ quyền khi nhà đã được xây dựng xong nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào thì được uỷ quyền công chứng. Việc uỷ quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ chứ không đề cập đến phần đất nền tại các dự án. Do vậy các tổ chức hành nghề công chứng rất lúng túng khi chứng thực việc mua bán bất động sản của người dân.

Về phía nhà đầu tư, chị Nguyễn Thị Hạnh cho rằng, việc không cho phép công chứng hợp đồng uỷ quyền mua bán các bất động sản hình thành trong tương lai gây ảnh hưởng đến giao dịch trên thị trường, bởi những hợp đồng góp vốn cho các bất động sản đang trong quá trình xây dựng hoặc chuẩn bị ra biên bản bàn giao nhà chưa có một hành lang pháp lý nào bảo vệ.

Ngoài ra, một số công ty thứ cấp và chủ đầu tư tiến hành thực hiện việc huỷ hợp đồng góp vốn cũ để vào tên cho người mua mới và thu phí phổ biến ở mức 2% trên tổng giá trị hợp đồng gốc, có công ty thu 4%... Thậm chí có công ty không làm thủ tục sang tên cho người mua vì việc đó liên quan đến rất nhiều thủ tục.

Vì vậy, nếu cơ quan quản lý không có yêu cầu bắt buộc hoặc những quy định hướng dẫn cụ thể về điều khoản này rất dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư và công ty thứ cấp sẽ tự nâng tỉ lệ phần trăm theo ý của mình hoặc kéo dài thời gian gây ảnh hướng đến quyền lợi khách hàng.

Theo đề xuất của nhiều chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư muốn chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải nộp thuế một khoản thuế cho nhà nước. Như vậy, nhà nước sẽ thu được khoản thuế lớn bởi giao dịch hợp đồng góp vốn đang chiếm phần lớn trên thị trường bất động sản. Còn nhà đầu tư sẽ đảm bảo được quyền lợi khi giao dịch theo hình thức này.

(Theo VnMedia)

• 0
• By Admin
• 08/09/2010
• 17