Giao dịch bất động sản có cần qua sàn hay không?

Trong phần trả lời, bà Hòa nói: “Hiện chúng ta chưa có một điều luật, một văn bản nào quy định từ 1-1-2009 các giao dịch bất động sản phải qua sàn” và sau đó có đoạn “hiện chúng tôi chưa có một dự kiến nào về thời điểm áp dụng các giao dịch bất động sản phải qua sàn”.

Việc giới kinh doanh bất động sản hoang mang là điều dễ hiểu, bởi lâu nay họ vẫn đinh ninh một điều ngược lại, tức là từ 1-1-2009, mọi giao dịch kinh doanh bất động sản buộc phải giao dịch qua sàn! Một vài doanh nghiệp đang có kế hoạch lập sàn giao dịch chuẩn (theo đúng các điều kiện và tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng mới ban hành) xuất hiện dấu hiệu giãn lộ trình triển khai.

Một số trung tâm giao dịch chưa đạt chuẩn cũng có dấu hiệu tạm ngưng đầu tư nâng cấp điều kiện kinh doanh theo quy định. Diễn biến này cũng rất dễ hiểu vì phát biểu của một quan chức quản lý nhà nước luôn có sức nặng, nhất là trong hoàn cảnh cụ thể ở nước ta, cơ quan quản lý cấp bộ ngành cũng chính là nơi soạn thảo các bộ luật cũng như các văn bản pháp quy dưới luật.

Tuy nhiên, trước khi liên lạc được với bà Hòa, trong cuộc điện thoại trả lời cuối tuần trước, ông Chu Văn Chung, Vụ trưởng Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng đã khẳng định: “Chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản thì mọi giao dịch kinh doanh bất động sản buộc phải qua sàn kể từ ngày luật này có hiệu lực thi hành, tức từ 1-1-2007. Điều này không cần bàn cãi”.

Khoản 1, điều 59 của luật ghi rõ: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”.

Về cột mốc 1-1-2009, ông Chung giải thích đó chỉ là thời hạn cuối cùng của lộ trình dành cho các sàn giao dịch bổ sung đầy đủ các điều kiện kinh doanh sàn giao dịch bất động sản theo quy định. Từ ngày này, tất cả các sàn giao dịch bất động sản phải hội đủ điều kiện kinh doanh theo quy định mới được phép hoạt động.

Ở đây cũng cần nhắc thêm, luật chỉ buộc các pháp nhân kinh doanh bất động sản mới phải giao dịch qua sàn, và tất cả những ai hoạt động kinh doanh, dù là tổ chức hay cá nhân đều phải đăng ký kinh doanh theo luật định.

Ở góc độ phân tích văn bản pháp luật, luật gia Nguyễn Văn Khôi, chuyên viên tư vấn thuộc Trung tâm tư vấn luật - Hội Luật gia Việt Nam, phân tích chi tiết hơn về nguyên cớ của hiện tượng nhập nhằng thông tin này.

Ông Khôi cho rằng vào thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành, Chính phủ chưa có quy định cụ thể về mô hình tổ chức, điều kiện thành lập, cơ chế cũng như nội dung hoạt động một sàn giao dịch bất động sản, do đó, luật chưa thể đi vào cuộc sống. Mặc dù vậy, theo ông Khôi, việc luật chưa thể đi vào thực tiễn cuộc sống không có nghĩa là những thời điểm quy định trong luật bị vô hiệu hóa.

Sau đó, Nghị định 153 được ban hành ngày 15-10-2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định xử lý chuyển tiếp, tạo lộ trình cho các doanh nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch chuẩn bị đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật đến hết ngày 31-12-2008 để được phép hoạt động sàn giao dịch (khoản 2, điều 24).

Thực ra, một lộ trình dài như vậy chủ yếu là dành thời gian cho việc đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề cho nhân viên kinh doanh các dịch vụ tại sàn giao dịch trong bối cảnh Bộ Xây dựng chưa ban hành được chương trình khung đào tạo cho các chứng chỉ này vào thời điểm Nghị định 153 được ban hành.

Hiện nay, Thông tư 13 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153 cũng như chương trình khung đào tạo các chứng chỉ hành nghề dịch vụ bất động sản đều đã được ban hành. Khung pháp lý cho hoạt động sàn giao dịch bất động sản được nhiều chuyên gia đánh giá là khá chi tiết.

Vào đầu tuần này, bà Hòa đã có phản hồi với báo chí khẳng định lại nội dung trả lời của bà trước đó là hiện tại, tất cả mọi hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản buộc phải tuân theo ba văn bản quy phạm pháp luật là Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153 và Thông tư 13.

Trong cả ba văn bản pháp quy đó, không có văn bản nào quy định (hiểu theo nghĩa có câu chữ): “Từ 1-1-2009, tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn” nhưng, bà nói thêm, nếu làm đúng theo tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu này đã phải bắt đầu từ 1-1-2007.

Theo TBKTSG