Giảm giá nhà chung cư: Giải pháp từ kĩ thuật xây dựng

Ứng dụng công nghệ mới: DN tư nhân được, DN nhà nước sao không?

Trao đổi với Pháp luật Việt Nam, một kỹ sư xây dựng, phụ trách kỹ thuật Tổng công ty xây dựng lớn ở khu vực Hà Nội, bình luận, có thể ứng dụng nhiều giải pháp để căn hộ diện tích khoảng 70m2 vẫn có mức giá nhiều người có thể chi trả (với sự trợ giúp của chính sách và hệ thống ngân hàng).

Căn hộ thương mại sau chuyển đổi không nhỏ hơn 45m2 Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư số 02 /2013/TT-BXD vừa ban hành, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ phải bảo đảm các nguyên tắc: Bảo đảm an toàn, tiện lợi cho người sử dụng; căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như: bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm…; có diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở… Như vậy, diện tích căn hộ nhà ở thương mại sau khi chuyển đổi không được nhỏ hơn 45m2 theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành.

Hiện nay, giá nhà đang phổ biến quanh mức 14 – 15 triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu áp dụng công nghệ vật liệu, công nghệ thi công mới thì có thể giảm giá thêm. “Nếu áp dụng công nghệ hiện đại và biện pháp thi công mới thì có thể giảm giá thành mỗi mét vuông đi khoảng 15%” – kỹ sư này nói – “Điều này các DN Nhà nước “lười” hơn, trong khi DN tư nhân khá nhạy bén, vì thế giá thành trên mét vuông của các dự án DN tư nhân phát triển cũng “mềm” hơn”.

“Hiện tại, rất nhiều công nghệ mới trong xây lắp giảm được giá thành sản phẩm như công nghệ bán lắp ghép, dùng công nghệ ứng lực trước..., kết hợp với giảm chi phí quản lý, giảm thất thoát trong quá trình thi công, giảm tiến độ dự án” – ông Hoàng Ngọc Anh (Tổng công ty Vinaconex) cho hay – “Nhà nước nên có nhiều chính sách cho nhà đầu tư như: giao đất sạch, không tính tiền sử dụng đất, giảm thuế... cũng sẽ khiến giá thành bất động sản giảm thêm khoảng 20 – 30%”.

Tạo thanh khoản – không chỉ giải pháp tài chính

Theo các chuyên gia, giải pháp tài chính (trong đó có giảm giá thành trên mỗi sản phẩm bất động sản – đang được xoay xở bằng nhiều cách) không phải là giải pháp duy nhất để thị trường bất động sản có thể tăng thanh khoản. Thay vào đó, đòi hỏi nhiều giải pháp đồng bộ, ngoài các giải pháp tài chính, như giảm giá nhà, cấp tín dụng…, còn đòi hỏi sự “xắn tay” tích cực của mọi chủ thể trên thị trường.

Chủ đầu tư phải “trả” đúng thiết kế cho những khu đô thị, trong đó có nhà ở, có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nhà nước phải tích cực hơn trong quản lý đô thị. Nhiều khu đô thị dân đã tới ở bao năm mà hạ tầng chưa xong. Nhiều khu vực dịch vụ xã hội trong khu đô thị được chuyển đổi, nhằm đem đến nguồn lợi tức thì cho chủ đầu tư bất chấp quyền lợi của cư dân khu đô thị đó.

Nếu không đáp ứng được hạ tầng và kết nối hạ tầng đô thị, thì dù xây dựng ồ ạt, nhà giá thấp nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, cũng khó hút được khách hàng.

Nhà thu nhập thấp ở Khu đô thị Đặng Xá (Hà Nội) của Viglacera

Ông Chu Dũng – kỹ sư xây dựng, chia sẻ, nhiều doanh nghiệp tư nhân đã lựa chọn được cách giảm giá nhà hợp lý bằng thực hiện đồng bộ các giải pháp về mặt công nghệ, tài chính, sau đó mới xét đến cơ cấu căn hộ và linh động trong công tác hoàn thiện (người dân lựa chọn phương án hoàn thiện nội thất). Như vậy, quy luật thị trường đã tự điều chỉnh giá bán mà nhà nước không phải huy động các nguồn lực khác.

Nhận định rằng giảm giá bất động sản bằng việc xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ ắt không phải là điều mà nhiều người có nhu cầu an cư mong đợi. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Vinh bình luận với Pháp luật Việt Nam, rằng vấn đề diện tích căn hộ, đặc biệt là diện tích nhỏ, chỉ có ý nghĩa khi là giải pháp tình thế cho từng nhóm người trong từng thời điểm, và nhu cầu giải quyết tình thế đó phải luôn được luân chuyển trên tổng tuổi thọ công trình đó.

Vấn đề này sẽ không thể thuyết phục nếu nó chỉ là giải pháp cho doanh nghiệp, cho nhà nước khi cần kích cầu thị trường bất động sản.