Giải pháp gỡ rối phát triển đô thị

Nghịch lý “thừa đất, thiếu nhà”

Tại Hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm ngành xây dựng (vừa diễn ra tại TP. Vũng Tàu), đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện cả nước có 632 dự án khu đô thị mới, với tổng diện tích chiếm đất lên đến trên 100.000 ha (miền Bắc có 282 dự án, với 37.954 ha; miền Trung 56 dự án, với diện tích 14.820 ha; miền Nam có 294 dự án, với 49.112 ha). Các dự án khu đô thị mới được đầu tư xây dựng hầu hết tập trung tại vùng đồng bằng, duyên hải (trên đất lúa) và tại các đô thị vừa và lớn (đô thị từ loại 3 trở lên).

Mặc dù đã huy động một diện tích đất đai lớn cho việc phát triển các khu đô thị mới (mà thực chất là các dự án nhà ở), nhưng thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá nhà ở vẫn không ngừng bị đẩy lên cao. Tại các thành phố lớn, việc người dân tìm mua được các căn hộ có mức giá dưới 1.000 USD/m2 là hết sức khó khăn.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản do Công ty CBRE Việt Nam tiến hành trong quý II/2010 cho thấy, giá chào bán căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội là 1.331 USD/m2. Giá nhà ở tại TP.HCM và các thành phố khác trong cả nước thấp hơn đôi chút, nhưng vẫn được cho là quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nguồn cung nhà ở vẫn luôn trong tình trạng khan hiếm.

Lý giải về vấn đề trên, ông Bùi Văn Sĩ, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) cho rằng, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do các chủ đầu tư dự án sau khi được cấp phép đã không triển khai đúng tiến độ đã cam kết. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng cố tình cung hàng một cách nhỏ giọt, nhằm tạo khan hiếm hàng hoá giả tạo, đẩy giá mua lên cao. Có những thời điểm, tại một dự án, đều đặn 3 tháng một lần, chủ đầu tư đưa ra mức giá mới cao hơn giá cũ để “kích cầu” thị trường.

Chủ đầu tư “dễ làm, khó bỏ”

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng phổ biến tại các dự án khu đô thị là việc chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển hạng mục nhà ở thương mại, chứ chưa quan tâm đến vấn đề hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân. Tại nhiều dự án đô thị mới, các hạng mục nhà ở đã xây dựng xong, nhưng người dân không thể vào ở, vì không có đủ điện, nước sạch, đường đi, trường học…

Theo TS - KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, thời gian qua, các chủ đầu tư thường chỉ chú trọng xây nhà để bán, mà “quên” mất việc xây dựng và khớp nối các công trình hạ tầng giữa bên trong và bên ngoài khu đô thị. Hệ quả là, hàng loạt “ốc đảo” đô thị ra đời mà không có mối liên hệ hữu cơ với toàn bộ đời sống đô thị. Sự mất cân đối giữa đầu tư cơ sở hạ tầng với quy mô đô thị hoá đang gây cho Hà Nội những hậu quả hết sức nghiêm trọng như: ùn tắc giao thông, úng ngập nước mưa kéo dài, thiếu nước sạch, thiếu điện sinh hoạt, ô nhiễm không khí, rác thải quá mức…

Quy mô đô thị phải đi đôi với năng lực chủ đầu tư

Theo báo cáo của Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), trong số các dự án khu đô thị mới đã được cấp phép, số dự án có quy mô dưới 200 ha chiếm tới 538 dự án. Các dự án khu đô thị mới có quy mô 200 - 1.000 ha có khoảng 80 dự án; khu đô thị mới với quy mô chiếm đất theo quy hoạch từ 1.000 ha trở lên có 14 dự án. Hiện tại, Quy chế xây dựng khu đô thị chỉ hạn chế quy mô tối thiểu về diện tích dự án, nhưng không quy định quy mô tối đa, nên xuất hiện một số khu đô thị mới có diện tích lớn hơn 1.000 ha và có một số dự án chủ đầu tư đã đề xuất những khu đô thị có quy mô diện tích hơn 7.000 ha, trong khi năng lực của chủ đầu tư không đảm bảo.

Quy mô các khu đô thị mới khác nhau, nên trong quá trình phát triển đã nảy sinh một số tồn tại. Trong khi các quy định tại Nghị định 02/2006/NĐ-CP về quy chế xây dựng khu đô thị mới nêu rõ: chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới phải xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội và kỹ thuật, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư chỉ tập trung xây dựng nhà để bán.

Để khắc phục vấn đề trên, theo Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cần nghiên cứu giới hạn tối đa quy mô diện tích đất xây dựng khu đô thị mới và kiểm soát chặt chẽ hơn điều lệ quản lý để dự án có sự đồng bộ về tiến độ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Mặt bằng dự án khu đô thị mới phải đảm bảo mỹ quan và được thực hiện phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết. Một khi việc cấp đất được giới hạn, chủ đầu tư sẽ phải có ý thức trong việc sử dụng quỹ đất được giao, chứ không thể sử dụng bừa bãi.
 

• 0
• By Admin
• 16/07/2010
• 17