Giáp pháp để vực dậy bất động sản vẫn là tăng nguồn vốn
Đó là giải pháp trước mắt để giải quyết các vấn đề về tình trạng suy thoái cho thị trường BĐS hiện tại mà ông Đinh Thế Hiển, thành viên hội đồng đầu tư EIB đề xuất trong trong buổi tọa đàm về các vấn đề kinh tế vĩ mô do trường đại học Kinh tế Tp.HCM tổ chức.
3 lần sốt
Trên thế giới, mỗi chu kỳ của BĐS thường kéo dài từ 10 năm. Tuy nhiên, tại Việt Nam thì một chu kỳ BĐS thường chỉ kéo dài khoảng 5 năm.
Việt Nam đã có 3 lần sốt BĐS, lần đầu tiên từ 1993 đến 1995 cơn sốt này được đánh dấu bằng cột mốc Luật đất đai 1993. Lần thứ hai từ 4/2000-2/2002 khi chúng ta chuyển sang cơ chế nhà nước xóa bao cấp về đất đai.
Trong hai cơn sốt BĐS này, vốn đầu tư chủ yếu từ tích lũy và cởi trói về pháp lý khiến giá BĐS các năm có hình bật thang chỉ có đi lên hoặc ngang chứ khó giảm giá.
Ông Hiển cho rằng: “Điều này làm xuất hiện quan điểm đầu tư vào BĐS Việt Nam an toàn và siêu lợi nhuận”.
Cơn sốt lần thứ ba xuất hiện vào cuối năm 2007, có sự tiếp sức rất lớn của nguồn cung tín dụng ngân hàng khiến giá BĐS được đẩy lên cực mạnh tạo siêu lợi nhuận cho nhiều nhà đầu tư dẫn đến việc người có nhu cầu nhà ở và doanh nghiệp thuê văn phòng phải nhường sân cho nhà đầu tư lướt sóng.
Các con số thống kê cho thấy diện tích văn phòng tính riêng các dự án lớn sẽ tăng gần 100%, từ 466.000 m2 năm 2007 sẽ tăng 377.000 m2 vào năm 2010.
Chung cư – căn hộ cao cấp tăng vọt về số lượng và giá. Năm 2006, có 3.848 căn hộ loại dưới 600 ÚSD/m2, sang năm 2007 tăng lên cả về lượng là 5.100 căn lẫn về giá dao động từ 600-3000 USD/m2. Đến năm 2010, theo kế hoạch tổng hợp của các dự án sẽ có đến 50.000 căn hộ sẽ tung ra thị trường.
Ông Hiển đánh giá: “Thị trường BĐS 2008 thực sự đi vào giai đoạn suy thoái kéo dài”. Dẫn chứng là tình hình giao dịch sụt giảm nghiêm trọng, mức độ mua bán giảm đến 80%-90% so với cuối năm 2007. Giá của nhiều sản phẩm BĐS đã giảm từ 20%-70% so với cuối năm 2007.
Do việc thắt chặt tiền tệ trong thời gian vừa qua nên khả năng đóng tiền theo tiến độ mua căn hộ sẽ gặp khó khăn. Còn các chủ đầu tư đang gặp khó khăn lớn trong việc huy động vốn đầu tư.
Nhiều nhà đầu tư huy vọng giá đã giảm mạnh nên sẽ tăng lại vào đầu năm 2009, nhưng theo ông Hiển điều này là rất khó. Ông Hiển lý giải chỉ số giá căn hộ Tp.HCM từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2008 cho thấy giá chưa giảm mạnh, giá BĐS hiện vẫn còn rất cao so với thời điểm năm 2006 . Trong khi đó, chỉ số nhà tại Mỹ từ 1988-2008 cho thấy giá đã giảm rất mạnh, thấp hơn năm 1990.
“Tình hình tiếp tục khó khăn trong năm 2009 vì thiếu nguồn vốn, các nhà đầu tư đang bị khó khăn về nợ vay và vốn đầu tư. Trong khi nguồn cung BĐS tăng thì nguồn cầu có khả năng thanh toán bị hạn chế”, ông Hiển nhận xét.
Một kịch bản trong thị trường BĐS ông Hiển đưa ra là ngân hàng phải bán BĐS để đảm bảo an toàn tín dụng làm nguồn cung tăng mạnh tiếp tục kéo giá giảm. Tiến trình này kéo dài có thể dẫn đến suy sụp hệ thống ngân hàng.
Nguồn vốn: giải pháp trước mắt
Cần thiết thực hiện các giải pháp phát triển thị trường BĐS bởi vì tầm quan trọng của nó trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay. BĐS chính là tài sản quan trọng nhất, chiếm 40% tổng giá trị tài sản quốc gia và hoạt động kinh tế liên quan BĐS chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Đây là điều được nhiều nhà kinh tế tham dự buổi hội thảo đồng tình.
BĐS là nguồn tài sản bảo đảm quan trọng nhất cho hoạt động tín dụng. Qua thống kê các nước thì vay có thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.
Thị trường BĐS quan hệ chặt chẽ với các trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động…Nếu thị trường BĐS phát triển 1% thì có thể tạo ra sự phát triển từ 1,5-2% đối với các ngành có liên quan.
Theo ông Đinh Thế Hiển, giải pháp trước mắt cho thị trường chính là tăng nguồn cấp vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường BĐS có kiểm soát theo lãi suất thị trường. Chính phủ sẽ xác định nhu cầu BĐS qua đó xác định một hạng mức tín dụng cho phép các ngân hàng thương mại được tăng thêm trong lĩnh vực này.
Các ngân hàng thương mại căn cứ vào mức tín dụng BĐS ưu tiên dự án có thể đưa ra sản phẩm trong năm 2009 -2010, những căn hộ có giá trị dưới 1.000 USD/m2 và cho các khách hàng có nhu cầu mua để sử dụng.
Về giải pháp lâu dài, ông Hiển cho rằng cần tạo các nguồn vốn đa dạng và ổn định để phát triển thị trường BĐS, tăng quy mô vốn cho các công ty BĐS để thực sự trở thành các công ty đầu tư phát triển BĐS. Bên cạnh đó, chính phủ cần xây dựng khung pháp lý về phát hành trái phiếu dự án (công trình), đồng thời thành lập các quỹ đầu tư BĐS để có nguồn vốn lớn và dài hạn phát triển dự án.
Theo Cafef.vn
- 0
- By Admin
- 14/11/2008
- 17
