Giá bất động sản ngày càng khó kiểm soát

Đa số các dự án đều huy động vốn khi mới bắt đầu làm móng

Siêu lợi nhuận

Theo đánh giá của Tổ chuyên gia liên ngành - Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS, giá BĐS, nhất là nhà ở tăng mạnh, và khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà đất đang ở mức quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.

Khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đầu tư để xây dựng một tòa chung cư cao tầng (khoảng 20-25 tầng) tại Hà Nội (tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư), chỉ khoảng 16,7 đến 17,5 triệu đồng/m2 sàn. Trong khi trên thị trường, giá bán của căn hộ loại này thường được giao dịch phổ biến dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m2! Khoản siêu lợi nhuận này được cho là rơi vào túi chủ đầu tư và “hệ thống” môi giới, nhà đầu tư thứ cấp...

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mức giá cao này đã ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Các chuyên gia nhận định, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng phải chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi mức giá! Ngoài ra, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu người tiêu dùng, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước.

Giá nhà quá cao đang phản ánh sự bất ổn trên thị trường. Trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong đầu tư BĐS là tỷ số giữa số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hàng tháng của gia đình đó. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ số trung bình khoảng 80%, phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Quá nhiều bất ổn

Cũng theo phân tích của Bộ Xây dựng, lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao.

Theo số liệu khảo sát, trong quý I-2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại có khi tới 18%/năm. Việc cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS. “Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “bong bóng” bất động sản mới” - tổ chuyên gia liên ngành nhận định.

Phân tích thêm về những bất ổn của thị trường, tổ chuyên gia liên ngành cảnh báo về “phong trào” huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới. Mua bán nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng là một hình thức phổ biến trên thế giới. Song ở nước ta, hình thức này đang bộc lộ một số vấn đề ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng. Nhiều dự án đã thu tiền nhưng nhiều năm sau vẫn chưa triển khai xây dựng, hoặc có xây nhưng giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không bảo đảm như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá, bắt chẹt khách hàng... Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng bằng hình thức góp vốn.

Mặc dù đầy rẫy bất ổn song hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất, chủ yếu qua báo chí, mang nặng tính cục bộ, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý Nhà nước và không mang tính tổng thể. Do đó, việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài. Khi thị trường BĐS có những biến động lớn, những cơn “sốt” nhà đất, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết bình ổn của mình.

Theo ANTĐ

• 0
• By Admin
• 22/05/2010
• 17