Giá bất động sản đang bị thả nổi

Khó kiểm soát

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ghi nhận trên thị trường bất động sản (BĐS) nhiều năm qua đã cho thấy, giá BĐS, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, giá BĐS, trong đó có giá nhà ở hiện quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của kinh tế nước ta.

Mức giá BĐS cao đã ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người dân. Theo kinh nghiệm thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này phản ánh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao. Có thể do giá đầu vào tăng, do khan hiếm... nhưng nguyên nhân quan trọng là do giá BĐS bị thả nổi. Tại các dự án, các chủ đầu tư thường tự quyết định giá. Cùng với đó, hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng góp phần đẩy giá BĐS lên cao. Đó là chưa kể một số chủ đầu tư luôn có những “thủ thuật” để “thổi” giá, trong khi khách hàng lại sẵn sàng chấp nhận mua bằng mọi giá!

Quen đầu tư theo... phong trào

Tâm lý đầu tư BĐS trước sau cũng mang lại lợi nhuận khiến người người, nhà nhà đổ xô vào lĩnh vực kinh doanh được cho là rất béo bở này. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng cũng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS. Nhiều DN không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Nhiều cá nhân cũng đổ xô vào kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh.

Bộ Xây dựng cảnh báo, nếu việc mở rộng tín dụng với BĐS được thực hiện một cách ồ ạt, thị trường BĐS sẽ tiềm ẩn những nguy cơ lớn, dẫn tới nguy cơ lạm phát bị đẩy lên cao hơn nếu không có sự điều chỉnh kịp thời của Nhà nước.
Đa số các dự án nhà ở đều huy động vốn bằng hình thức mua nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng.

Tuy nhiên do thiếu năng lực của một số chủ đầu tư đã dẫn đến các vi phạm như giao nhà chậm so với tiến độ thỏa thuận, sai chất lượng, tự ý điều chỉnh giá nhà so với giá trong hợp đồng... Thậm chí nhiều dự án thực hiện bán nhà đất thu tiền trước nhưng sau nhiều năm vẫn chưa triển khai xây dựng và với biến động giá trong suốt thời gian đó đã làm cho dự án không còn tính khả thi.

Những bất ổn của thị trường BĐS như hiện nay chứng tỏ hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS. Các chuyên gia cho rằng, trước hết cần sớm xây dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở. Trong năm 2010, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Các chính sách tài chính tiền tệ cần phải rất linh hoạt để bảo đảm không tạo ra bong bóng trên thị trường BĐS nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây đổ vỡ thị trường trên diện rộng. Nhà nước cần sửa đổi một số cơ chế về xây dựng, tài chính tiền tệ để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho thị trường phát triển như tạm thời giãn, hoãn thu thuế TNCN đối với mua bán BĐS, quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án BĐS, quy định về cho vay kinh doanh BĐS dựa trên thế chấp...

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng, trong tương lai, cần nghiên cứu việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà. Có cơ chế cho phép các DN kinh doanh BĐS được phát hành trái phiếu xây dựng nhà ở nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tư cũng như khuyến khích người dân tham gia đầu tư. Đặc biệt, cần phải có một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS khắc phục tình trạng nhiều Bộ, ngành cùng quản lý, dẫn đến sự chồng chéo trong việc ban hành các cơ chế chính sách, sự thơ ơ của cơ quan Nhà nước ở các địa phương hiện nay.

• 0
• By Admin
• 28/04/2010
• 17