Giá BĐS đã thực sự về đáy chưa?

Thị trường BĐS đã đóng băng trong một thời gian khá dài nhưng vài ba tháng trở lại đây, nhất là từ đầu tháng 6 đến nay, ở Tp.HCM giá BĐS vẫn giảm. Ở thời điểm này, như phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm từ 30% đến 50% so với thời điểm 2008 song vẫn ế. BĐS đã có mặt trong siêu thị, rao bán tràn ra hè phố... nhưng giao dịch chẳng đáng là bao.

Theo nhiều chuyên gia, mặc dù giá BĐS đã giảm khá mạnh, song vẫn chưa về đến giá trị thực và vẫn vượt xa tầm với của đại bộ phận người dân. Giá BĐS ở thị trường Việt Nam từ lâu đã cao vào loại nhất nhì so với khu vực và trên thế giới. Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hong Kong và Thượng Hải, TS. Alan Phan cho rằng, giá trị của BĐS Việt Nam so với thu nhập của đa số người dân hiện đang cao gấp 25 lần. Trong khi đó, chỉ số này tại Thái Lan là 6,3 lần, còn ở Singapore là 5,2 lần...

Ảnh: MH

Câu hỏi vì sao giá cao được tất thảy các DN đầu tư kinh doanh BĐS cho rằng, chính “tiêu cực phí” đầu vào là nhân tố lớn nhất đội giá BĐS lên. Đó là những khoản “bôi trơn” để có dự án, “lo lót” để “làm sạch” đất nền. Bên cạnh đó, là biến động tăng chi phí do giá vật tư sắt thép, xi măng tăng... Ai quan tâm vấn đề BĐS cũng còn biết một nguyên nhân khác nữa về thực trạng “bong bóng” giá, là do giới đầu cơ thổi lên. Và, cuối cùng, thực trạng “bong bóng” và “đóng băng” của BĐS hiện nay là do sự bất hợp lý gay gắt và sâu sắc trong cơ cấu chủng loại sản phẩm hàng hóa. Sự thật là phân khúc BĐS cao cấp, mang tính đầu cơ dư cung; trong khi phân khúc BĐS cho người có thu nhập trung bình đến thấp lại quá thiếu. Đặc biệt là về giá, thì hầu hết các nguồn cung BĐS ở phân khúc nào cũng đều cao quá khả năng thanh toán của người dân.

Hiện tác động đối với BĐS đã được cởi mở hơn rất nhiều. Vẫn biết tín dụng có thể kích hoạt thị trường, nhưng với lượng “hàng hóa” còn tồn đọng cũng như các dự án đang triển khai dở dang chưa tìm thấy đầu ra, thì việc lãi suất giảm hay bơm thêm tín dụng vẫn không mang nhiều ý nghĩa. Đó là chưa kể rủi ro tiềm ẩn còn khá lớn. Riêng với phân khúc nhà cho đối tượng mua để ở, cũng cần phải sớm được cơ cấu lại giá cho cung phù hợp với cầu hơn. Bởi cho dù tín dụng cho người có nhu cầu thiết thực vay mua nhà để ở là hướng mở mới của ngân hàng, nhưng vì giá BĐS vẫn còn cao, nên cũng khó kích hoạt được nhiều sức mua.

Câu hỏi đáy của BĐS ở đâu được GS. TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cho là phải đến khi giá thị trường xuống bằng với giá thành sản xuất. Theo ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), thì hiện giá BĐS có thể còn cơ cấu giảm thêm được. Năm 2009 HAGL đã giảm 40% giá căn hộ, năm 2011 giảm thêm 20% nữa. Vừa qua HAGL cho biết, nhiều phân khúc có thể giảm được đến mức chỉ bằng 50% so với mặt bằng giá thị trường hiện tại… nhưng vẫn có lãi. Vậy là giá BĐS đã quá cao và vẫn chưa phải đã chạm đáy. Một khi sản phẩm không bán được do giá quá cao, thì giải pháp hiệu quả và thiết thực chỉ có thể là giảm giá xuống.

Di đó, Ngành BĐS không thực hiện việc tái cơ cấu lại giá thành sản phẩm BĐS giá cao theo hướng giảm xuống, thì tiến trình “vỡ bong bóng” giá là khó tránh khỏi. Một khi “bong bóng” vỡ, hậu quả sẽ còn bi thảm hơn. Lùi để tiến, tồn tại để phát triển phải được coi là phương châm sống còn của nhiều DN BĐS lúc này.

(Theo TBNH)

• 0
• By Admin
• 10/07/2012
• 17