Đừng cố gắng lập trình cho thị trường

Do đó, đừng cố gắng lập trình cho thị trường bất động sản. Đó là nhận định của ông Brett Ashton – Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam đưa ra trong Đêm hội bất động sản lần thứ XXIII ngày 14/01.


Chương trình do Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) phối hợp với Công ty TNHH Savills Việt Nam tổ chức với chủ đề “Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2009 và dự báo năm 2010”.

Bí ẩn nguồn cầu nhà ở

Trong phần trình bày của mình, Ông Brett Ashton – Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam cho rằng khi mà mọi người bắt đầu có suy nghĩ thị trường đang nóng lên thì những diễn biến của thị trường lại xảy ra theo chiều ngược lại. Do đó, nhà đầu tư cần phải tỉnh táo trước những biến động này.

Theo thống kê của Savills Việt Nam vào quý IV/2009 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 5.500 căn hộ để bán còn trong giai đoạn 2010 – 2020 sẽ có 50.000 căn hộ. Đó là chưa kể sự bổ sung đáng kể vào thị trường từ nguồn cung các căn hộ dịch vụ, cho thuê trong thời gian tới. Điều này sẽ làm lượng cung nhà ở tăng thêm rất nhiều. Như vậy, nguồn cung đã tương đối rõ ràng và sẽ xuất hiện xu hướng dư trong ngắn đến trung hạn. Trong khi đó, một trong những điều gây rất nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư là hiện nay chưa thể đánh giá chính xác được nhu cầu thật của thị trường vì không có một cơ sở thống kê cụ thể.

Ông Brett Ashton gọi đó là “bí ẩn nguồn cầu nhà ở” và cũng vì nguồn cầu khó xác định nên chỉ cần một biến động nhỏ trên thị trường sẽ khiến các nhà đầu tư chệch hướng. Do vậy, các nhà đầu tư cần phải tìm được thị trường cho riêng mình, tránh việc đầu tư theo xu hướng bầy đàn, tâm lý đám đông và phải nhắm đến đối tượng là người mua, người sử dụng cuối cùng. Đặc biệt là đừng bao giờ cố gắng lập trình cho thị trường bất động sản.

Đối tượng của phân khúc căn hộ cao cấp sẽ là người Việt

Hiện tại ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong điều kiện phân khúc căn hộ cấp cấp tương đối trầm lắng nhưng vẫn có một số nhà đầu tư đưa ra những dự án căn hộ triệu đô mà vẫn có người mua. Nói về vấn đề này, Trần Như Trung – Giám Đốc Bộ phận Nghiên Cứu của Công ty Savills Việt Nam cho rằng đứng ở góc độ dài hạn và vĩ mô, chúng ta cần nhìn nhận một thực tế là khi kinh tế Việt Nam phát triển đã kéo theo sự phân hóa về thu nhập xảy ra trong một thời gian dài. Do đó, nhu cầu về căn hộ cao cấp cho một bộ phận dân cư có thu nhập cao cấp là chuyện đương nhiên và tự nhiên. Quan trọng là điều này sẽ diễn ra vào thời điểm nào. Nó không phải ánh được thị trường bất động sản trong thời gian qua là xấu hay tốt, vì sao những căn hộ có giá cao như vậy cẫn được tung ra thị trường và vẫn có người mua mà nó nói lên được là nền kinh tế chúng ta đang phát triển. Hiện nay, chúng ta đang có một lượng cầu nhất định về phân khúc này và tôi nghĩ người Việt là những người dẫn đầu về nhu cầu này. Điều này đã được Savills dự báo từ trước chứ không phải bây giờ chúng tôi mới có những nhận định như vậy.

Nhận định về xu hướng nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang khu vực ven Thành phố Hồ Chí Minh khiến giá đất các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai,... nóng lên từng ngày. Ông Trung cho rằng khi thị trường bất động sản ở các khu vực trung tâm có những dấu hiệu trầm lắng thì việc những nhà đầu tư chuyển hướng sang những khu vực khác có khả năng, có triển vọng lại vừa mới mẻ là điều tất yếu sẽ xảy ra. Nhưng các nhà đầu tư cần phải xác định được thị trường nào là tốt và nên đầu tư vào cái gì, phân khúc nào là điều quan trọng. Chứ không phải cứ không đầu tư được ở khu vực trung tâm thì chạy ra ngoài đầu tư là sẽ giành chiến thắng. “Tôi xin đưa ra một ví dụ về thị trường Bình Dương, chúng ta cần phải xác định được ai là người mua cuối cùng ở khu vực này – những người làm việc tại các khu công nghiệp hay những người dân ở Bình Dương. Chính những đồng nghiệp của chúng tôi đã phản ánh giới đầu tư ở Thành phố Hồ Chí Minh đầu tư vào khu vực này để kì vọng giá lên. Nhưng theo tôi, trong ngắn hạn những xu hướng đầu tư này phụ thuộc phần lớn vào nền kinh tế vĩ mô nên khó mà có thể nhìn thấy được sự đột biến. Do đó, nếu chúng ta phát triển được thị trường Bình Dương, Đồng Nai một cách bền vững thì cũng tương tự như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều năm về trước, chắc chắn sẽ rất triển vọng”.

Bàn về tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam, Savills Việt Nam đưa ra quan điểm nếu căn cứ vào các chỉ số mà các công ty nghiên cứu nước ngoài đánh giá thì điều này là đúng. Nhưng nếu xét trong điều kiện của một thị trường mới nổi, đặc biệt trong lĩnh vực thống kê đăng kí số liệu thì chúng ta có thể thấy ngay không chỉ bất động sản mà còn rất nhiều lĩnh vực khác cũng tồn tại thực trạng này vì chúng ta đang rất thiếu số liệu thống kê. Mà số liệu không rõ ràng, chưa được cung cấp đầy đủ thì đương nhiên phải có sự không chính xác trong lĩnh vực thống kê. Chính điều này sẽ “gây nhiễu” thông tin thu thập được bởi mức độ chính xác của thông tin là không cao. Không chỉ “gây nhiễu” người mua mà cả những nhà phát triển dự án cũng bị nhiễu bởi họ không nắm được chính xác những nhu cầu mà thị trường cần.

Năm 2009, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện một xu hướng mới “bốc thăm mua nhà”. Nói về hiện tượng này, ông Trung cũng nhận định rằng “khi chúng ta bước vào thị trường mở, mọi biện pháp có thể hoạt động trong thị trường mà không vi phạm pháp luật đều có thể diễn ra. Đối với những nước phát triển còn có thể xảy ra nhiều chuyện “khác” hơn nữa chứ không riêng gì Việt Nam chúng ta”. Vấn đề là chúng ta làm như thế nào để giữ gìn uy tín của chúng ta mà thôi.

• 0
• By Admin
• 15/01/2010
• 17