Dự án đổi đất lấy hạ tầng “hóa đá” theo tảng băng BĐS

UBND TP. Hà Nội yêu cầu cần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án tuyến Vành đai 2 (đoạn Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng), phê duyệt dự án đầu tư cải tạo Quốc lộ 6 đoạn Yên Nghĩa - Xuân Mai, Quốc lộ 21 và dự án xây dựng tuyến đường Vành đai 3 (đoạn Mai Dịch - Nam Thăng Long); đưa dự án tuyến Vành đai 3 (đoạn Mai Dịch - Nam Thăng Long) vào danh mục các dự án trọng điểm.

Ngoài ra, Thành phố cũng đã phê duyệt một loạt quyết định về việc cắm mốc giới và chỉ giới đường đỏ của nhiều tuyến đường ở vùng ven đô thị, chuẩn bị cho việc đầu tư xây dựng kết nối hạ tầng với các đô thị trung tâm như tuyến Tỉnh lộ 72 kết nối các khu đô thị từ sông Nhuệ đến Vành đai 4; tuyến đường 3,5 có điểm đầu giao với đê sông Hồng hiện có (cầu Thượng Cát), điểm cuối tuyến giao với Đại lộ Thăng Long; tuyến Quốc lộc 3 cũ kết nối khu vực đô thị vệ tinh Sóc Sơn với khu vực trung tâm;….

Với xu hướng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông Thủ đô trong khi nguồn vốn ngân sách không quá dư dả, nhiều ý kiến cho rằng, xu hướng đổi đất lấy hạ tầng sẽ sôi động trở lại, nhằm tạo cơ hội cho các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) có tiềm lực mạnh triển khai dự án theo hình thức BT. Nhưng để việc phát triển hạ tầng theo hình thức này thực sự hiệu quả thì cần có cơ chế, chính sách rõ ràng hơn với hình thức đầu tư này.

Cách đây gần 4 năm, trào lưu làm dự án BT đã nở rộ tại Hà Nội. Nhiều doanh nghiệp nhờ đầu tư dự án theo hình thức này đã phất lên thành “đại gia” trong giới BĐS. Điển hình như Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) hay Tập đoàn Nam Cường,...

Hàng loạt tuyến đường được Hà Nội lên kế hoạch triển khai. Ảnh: Dũng Minh

Geleximco đã trở thành đại gia BĐS từ khi đầu tư vào Dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông). Còn Nam Cường đã trở thành một tên tuổi lớn với vai trò chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài,...

Sau sự thành công của các dự án trên, Tập đoàn Nam Cường còn nhận thực hiện đầu tư Dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với các dự án đối ứng là Dự án Khu đô thị Chương Mỹ và Khu đô thị Quốc Oai.

Còn Geleximco lại hồ hởi với Dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Thực hiện dự án này, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Trung Minh 130 ha, Khu đô thị Yên Quang 150 ha, Sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 ha trên địa bàn Hà Nội.

Thế nhưng sau “tuần trăng mật” nhờ sự sôi động của thị trường BĐS, những dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã “hóa đá” theo tảng băng BĐS.

Có nhiều nguyên nhân cho câu chuyện thoái trào này, chủ yếu là do tính thời điểm khi nền kinh tế gặp quá nhiều khó khăn, nguồn tiền huy động không dễ dàng tín dụng bị thắt chặt và chi phí đắt, trong khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản, làm cho nhiều doanh nghiệp ôm dự án BT khó khăn, các dự án bị chậm tiến độ.

Mặt khác, những ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng, việc bố trí dự án đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng và buông dự án BT. Bên cạnh đó, nghi vấn về việc khi tính giá đầu tư hạ tầng thì nhà đầu tư đẩy giá lên cao, trong khi tính giá đất Nhà nước giao thì kéo thấp xuống cũng khiến xã hội nhìn nhận hình thức đầu tư này khá e dè…

Khi thị trường đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, tuy bị thu hồi khá nhiều, song với số quỹ đất không hề nhỏ còn lại thì thay vì huy động vốn để “hồi sinh” những dự án chết này, nhiều ông lớn lại bất ngờ rút ra bằng hình thức hợp tác hoặc nhượng lại quỹ đất dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đơn cử như tại Dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường hay tại một vài dự án của các chủ đầu tư theo hình thức BT khác.

Dõi theo sự “trầm lắng” của các ông lớn theo đuổi BT trong suốt gần 2 năm thị trường BĐS tăng trưởng mạnh vừa qua, không ít người ngạc nhiên, vì trong khi quỹ đất sạch đã sẵn sàng, song doanh nghiệp không chịu triển khai dự án mà chuyển nhượng cho các chủ đầu tư khác.

Theo một số ý kiến, sở dĩ có việc trên là do các đơn vị này đã “vớ bẫm” từ sự bất cập trong công tác quản lý dự án BT trước đây, vì vậy chỉ bán quyền sử dụng đất cũng đã đủ ăn!?

Về cơ bản, BT là hình thức ít rủi ro, bởi nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Ngoài ra, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch. Theo thông lệ, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, đặc biệt là khi phải đấu giá cạnh tranh. Với cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, phía nhà đầu tư không phải đấu giá mà giá đất được 2 bên thỏa thuận, cũng có khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Theo tính toán của một chuyên gia BĐS, với Dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, tập đoàn này đã hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng Khu đô thị Dương Nội từ trước năm 2010 với chi phí đền bù rất thấp. Do đó, chỉ cần nhượng lại một phần quỹ đất cho đơn vị thứ cấp thực hiện triển khai dự án thì Nam Cường đã thu được khoản tiền chênh rất lớn.

Xét đến diễn biến thị trường BĐS vào thời điểm này thì việc hưởng những lợi thế về đất đai, hoặc đẩy mạnh triển khai dự án là tùy vào chiến lược hoạt động của từng doanh nghiệp xây lắp - BĐS. Nhưng nếu nhìn ở khía cạnh sâu hơn khi phần lớn các dự án đổi đất lấy hạ tầng lên đến hàng nghìn ha giờ vẫn bỏ hoang hàng loạt khắp các địa phương, cỏ mọc um tùm,... thì thấy hậu quả không nhỏ từ những lỗ hổng trong chính sách phát triển hạ tầng đô thị.

Đến thời điểm này, khung pháp lý về đầu tư theo hình thức BT vẫn chưa thực sự rõ ràng. Tính đến năm 2015, chỉ có duy nhất Nghị định 15/2015/NĐ-CP đề cập khá chung chung về BT.

Trong bối cảnh sức ép cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng nóng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM và thị trường BĐS ấm lại, thì hình thức đầu tư dự án theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng rất có thể sẽ bùng phát trở lại. Nhưng nếu cơ quan quản lý không sớm nghiên cứu, sửa đổi và ban hành các quy định mới về phát triển hạ tầng đô thị thì những hệ quả có thể sẽ một lần nữa tái diễn và khó kiểm soát hơn.

• 0
• By Admin
• 08/03/2016
• 17