Dự án bãi đậu xe ngầm: Vô số chi phí "chọi" nhau

Hàng loạt phát sinh vướng mắc về giá thuê đất, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý…, do cách hiểu khác nhau giữa cơ quan chức năng với nhà đầu tư đã khiến cho dự án này đến nay vẫn chưa thể triển khai…

Cào bằng đơn giá thuê đất(?)

Đầu tiên, UBND Tp.HCM thuận giao khu đất “vàng” công trường Lam Sơn cho Cty Đông Dương để xây bãi đậu xe ngầm. Tuy nhiên, sau này lấy lý do trùng với dự án metro Suối Tiên – Bến Thành, chính quyền Tp.HCM thu hồi lại khu đất. Sau nhiều tháng phản ứng, Cty Đông Dương mới được UBND Tp.HCM hoán đổi khu đất Trống Đồng, để xây bãi đậu xe ngầm. Dù không bằng vị trí cũ, nhưng Cty Đông Dương vẫn chấp nhận để thực hiện bằng được một bãi đậu xe ngầm đầu tiên ở VN. Tuy nhiên, sau thời gian dài hoàn tất các thủ tục thuận chủ trương giao đất, tiến đến xác định giá thuê đất, Cty Đông Dương mới... té ngửa, có quá nhiều khác biệt giữa cơ quan chức năng với Cty Đông Dương trong định giá thuê đất tại dự án này.

Đơn cử, Ban Vật giá – Sở Tài chính Tp.HCM cho rằng cách tính doanh thu tầng hầm và thương mại của dự án “tương tự như các trường hợp xác định đơn giá thuê đất cho các dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại có tầng hầm giữ xe theo quy chuẩn xây dựng”. Theo bà Bảo Quỳnh – Phó TGĐ Cty Đông Dương: “Với dự án đỗ xe công cộng, do phải phục vụ mục đích công cộng là chủ yếu; vì thế phần kinh doanh thương mại là để bù đắp phần lỗ của phần đỗ xe. Bản chất của việc kinh doanh này hoàn toàn khác với bãi đỗ xe trong các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại khác hiện nay. Vì vậy, chúng tôi cho rằng việc cào bằng giá giữa các dự án là không phù hợp”.

Cty Đông Dương đã xây dựng thí điểm một bãi đậu xe ngầm ở toà nhà Thảo Điền, quận Bình Thạnh, Tp.HCM; trước khi xây dựng công trình bãi đậu xe ngầm Trống Đồng. Ảnh: C.H

Vô số chi phí... chọi nhau

Sở Tài chính cho rằng Cty Đông Dương phải xây trả lại sân khấu Trống Đồng, sau khi dự án xây dựng bãi xe ngầm hoàn tất; nên các chi phí tháo dỡ, bồi thường khi di dời sân khấu Trống Đồng hiện tại sẽ không được Nhà nước khấu trừ trong khoản nộp tiền sử dụng đất. Trái lại, phía Cty Đông Dương thì cho rằng, quan điểm trên là không đúng quy định luật pháp là chủ đầu tư “được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”.

Về chi phí đầu tư xây dựng, phần lớn diện tích xây dựng của dự án Cty Đông Dương là diện tích xây dựng ngầm bên dưới mặt đất (phần ngầm là 46.967m2, phần nổi là 7.549m2); trong đó, tầng ngầm sâu nhất là - 23m (tương đương 9 tầng ngầm). Thế nhưng, Sở Tài chính lại viện dẫn Quyết định 411/QĐ-BXD ngày 31.3.2010 của Bộ Xây dựng(?!); trong khi quyết định này không có bất kỳ điều nào quy định giá xây dựng cho công trình thương mại ngầm! Tương tự, phía Bộ Công an đưa ra các yêu cầu khắt khe, áp dụng các tiêu chuẩn nước ngoài về hệ thống M&E, PCCC và thông gió cho một dự án ngầm, làm cho chi phí đầu tư các hạng mục trên tăng rất cao. Song, Sở Tài chính lại tính toán chi phí cho những phần này chỉ có... 16 tỉ đồng(?!).

Ngay như chi phí lãi vay ngân hàng, phía Sở Tài chính cũng áp đặt cứng nhắc là... 13,5%/năm; trong khi thực tế vay vốn của DN, với lãi suất tăng cao suốt thời gian qua, có lúc tới... 25%/năm. Với chi phí quản lý, theo Cty Đông Dương và Bộ Xây dựng, là từ 10 – 15% doanh thu; nhưng Sở Tài chính chỉ hạn định... 2%(?). Với diện tích sàn sử dụng thương mại, Ban Vật giá – Sở Tài chính sử dụng số liệu diện tích sàn sử dụng thương mại 21.261m2 để tính dòng tiền thu nhập(?).

Trên thực tế, không có bất kỳ trung tâm thương mại nào có thể cho thuê toàn bộ diện tích xây dựng; bởi còn phải dành khoảng 30% để làm lối đi, sảnh chờ, sảnh giao lưu... Việc thu tiền thuê cho cả sảnh công cộng và lối đi trong trung tâm thương mại là không phù hợp với thực tế. Lúc được giao khu đất Lam Sơn, Cty Đông Dương được miễn tiền thuê đất. Khi hoán đổi sang khu đất Trống Đồng, ưu đãi trên không còn, Cty Đông Dương vẫn chấp nhận nộp tiền thuê đất.

Điều bất ngờ, với cách tính toán của Sở Tài chính, Cty Đông Dương phải nộp trên 6 tỉ đồng, gấp 4 lần so với mức dự kiến đầu tư mà Cty Đông Dương đã lập trong báo cáo đầu tư và đã được trình Sở KHĐT, khi xin cấp chứng nhận đầu tư. Trong khi đó, chưa bao giờ, Tp.HCM lại khan hiếm bãi đậu xe như bây giờ. Và chưa lúc nào, vấn đề bãi đậu xe ở trung tâm Tp.HCM lại được mọi người quan tâm và “nóng bỏng” như hiện nay.

Công trình “Bãi đậu xe ngầm công cộng kết hợp thương mại - dịch vụ và sân khấu Trống Đồng” có diện tích đất sử dụng 5.327m2. Tỉ lệ sàn dành cho thương mại – dịch vụ là 40% và dành cho đậu xe là 60%. Công trình gồm 3 tầng nổi trên mặt đất dành cho thương mại - dịch vụ và 9 tầng ngầm (sâu 23m) để kinh doanh giữ xe.

(Theo LĐO)

• 0
• By Admin
• 21/10/2011
• 17