Doanh nghiệp địa ốc vừa làm, vừa lo

Ngại tiền đất

Cách tính và thu tiền sử dụng đât (SDĐ) được giới đầu tư địa ốc đánh giá là "bình mới, rượu cũ". Đây cũng là nỗi ám ảnh của nhiều doanh nghiệp kể từ năm 2009 đến nay. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 cùng với một loạt nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện chưa thấy có thay đổi gì nhiều so với quy định trước đây.

Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của các hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất trong hạn mức. Còn phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì số tiền SDĐ sẽ được xác định bằng giá đất công bố trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất vẫn quen gọi là hệ số k.

Vấn đề còn lại là hệ số k bằng bao nhiêu là hợp lý? Hiện tại, không ít địa phương vẫn còn lúng túng trong việc ban hành hệ số k theo quy định mới.

Thực tế cũng cho thấy, giá đất qua từng năm đều có xu hướng tăng nên số tiền SDĐ cũng ngày một lớn dần. Vào khoảng giữa tháng 11/2014, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Theo đó, mức tăng bình quân đã cao gấp đôi so với trước đây. Còn tại Tp.HCM, cuối tháng 12/2014, UBND Thành phố cũng ban hành Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND về bảng giá đất năm 2015 với mức tăng bình quân cao xấp xỉ 1,9 lần so với năm ngoái.

Giá đất tăng cũng có nghĩa là khi thực hiện các thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở, các hộ gia đình, cá nhân sẽ phải nộp tiền SDĐ cao hơn trước. Do đó, theo những người trong ngành, việc gia tăng tiền SDĐ có thể khiến các hộ gia đình, do không đủ khả năng tài chính, đành tặc lưỡi giao dịch bằng giấy tay, dẫn đến việc phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch vốn đang rất cần phải giữ gìn của thị trường BĐS.

Về phía các doanh nghiệp, tiền SDĐ hiện vẫn đang là một “ẩn số” mà họ không thể lường trước để đưa ra quyết định đầu tư, nên không thể nào tính toán trước được hiệu quả. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã nhắc lại Văn bản 196/BC-UBND của UBND Tp.HCM với đề xuất cách tính tiền SDĐ trong dài hạn. Cụ thể, Tp.HCM có đề xuất nên bỏ hẳn khái niệm “tiền SDĐ”, thay vào đó là sắc thuế SDĐ ở với thuế suất từ 10-15% bảng giá đất. Cách làm này vừa minh bạch lại dễ tính toán, đồng thời loại trừ được cơ chế xin - cho. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng tránh được việc phải nộp một khoản tiền SDĐ quá lớn trong lần đầu, trong khi phía Nhà nước thì có thể duy trì nguồn thu lâu dài.

Các doanh nghiệp địa ốc đang tỏ rõ sự quan ngại khi các quy định mới trong Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực... Ảnh: Quang Đức

Ngán ngẩm ký quỹ

Một quy định mới khiến các nhà tạo lập địa ốc hiện đang hết sức quan tâm, đó là việc phải ký quỹ nếu muốn thực hiện dự án. Vấn đề nằm ở chỗ việc ký quỹ này sẽ làm như thế nào?

Luật Đầu tư 2014 có những điều kiện ràng buộc chủ đầu tư, chẳng hạn như họ phải ký quỹ để bảo đảm việc triển khai dự án, tỷ lệ ký quỹ chiếm từ 1-3% vốn đầu tư của dự án định triển khai. Khoản ký quỹ này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. Việc thực thi luật chi tiết như thế nào thì hiện các cơ quan chức năng cũng mới chỉ đang xây dựng.

HoREA cho rằng, đây là quy định hoàn toàn đúng, phù hợp với những dự án được Nhà nước giao đất sau khi giải phóng mặt bằng (GPMB) và cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh. Trường hợp này, nhà đầu tư cũng không phải bỏ chi phí để GPMB, nên việc bắt buộc họ phải ký quỹ để bảo đảm việc thực hiện dự án là điều nên làm. Nhưng đối với các nhà đầu tư đã tự bỏ tiền ra để GPMB rồi mới được Nhà nước giao đất thì việc cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh mà vẫn phải ký quỹ được cho là bất hợp lý.

Vị tổng giám đốc của một doanh nghiệp BĐS đánh giá, xét ở góc độ đầu tư, chẳng có doanh nghiệp nào chịu bỏ số tiền cả trăm tỷ đồng mua đất; ngược lại họ chỉ muốn làm cho nhanh để giúp giảm thiểu lãi vay và thu hồi vốn.

Còn ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, luật cần phải xác định rõ nội hàm của khái niệm “vốn đầu tư dự án”. Trường hợp được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì số vốn này sẽ bao gồm toàn bộ phần chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng công trình và chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc. Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên sẽ chỉ phù hợp khi nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình, chẳng hạn như chung cư, khách sạn... Ngược lại, quy định sẽ bất hợp lý nếu nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS có quy mô lớn với tư cách là nhà đầu đầu tư cấp một, vì sau khi đầu tư hạ tầng thì dự án sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư cấp hai...

Do đó, nên chăng phải có sự phân biệt rõ ràng giữa dự án có quy mô lớn với dự án quy mô nhỏ và vừa để đưa ra quy định về tỷ lệ ký quỹ, vì với các dự án lớn, mức ký quỹ từ 1-3% sẽ là một khoản tiền không hề nhỏ. HoREA cũng cho rằng, một hệ quả cần được nhà hoạch định xem xét nghiêm túc, đó là toàn bộ các chi phí của việc ký quỹ cuối cùng nhà đầu tư cũng sẽ tính vào giá bán căn hộ, và người tiêu dùng lại phải gánh chịu.

Lo lắng chuyển nhượng

Trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định, chủ đầu tư dự án “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS”. Ràng buộc này được cho là gây khó khăn đối với phần lớn doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.

HoREA phân tích, quy định này chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, vì quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng) cũng là một bộ phận của quyền sở hữu sản phẩm là BĐS. Thực tế cho thấy, loại hình hợp tác đầu tư này cũng khá nhiều, thậm chí, có những dự án nhà đầu tư chiếm tỷ trọng góp vốn lên đến 90% vốn đầu tư. Do vậy, HoREA đề nghị nên cho phép các chủ dự án được phép ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư được thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua sản phẩm BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn có một quy định đáng lưu ý nữa là chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi “đã có giấy chứng nhận về quyền SDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Theo quy định cũ thì chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng.

HoREA cũng cho rằng, nên coi chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường trong cả quá trình đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc. Vì thế, Hiệp hội này cũng đề xuất nên cho phép các doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần của dự án ngay sau khi chủ đầu tư đã thực hiện xong khâu GPMB, tạo quỹ đất sạch của dự án.

• 0
• By Admin
• 26/05/2015
• 17