Doanh nghiệp địa ốc vẫn khó vay vốn ngân hàng

Ra Tết, hàng loạt ngân hàng hạ lãi suất cho vay xuống mức trên dưới 10% để chia sẻ gánh nặng chi phí với khách hàng, song nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn khó khăn vì chưa tiếp cận được với nguồn này.

Ông Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 cho biết, thực tế các dự án nhà thương mại rất khó vay vốn ngân hàng vì có quá nhiều thủ tục ràng buộc. "Một loạt các câu hỏi về tính khả thi của dự án như thời hạn hoàn thành, khả năng thu lợi nhuận, đối tượng khách hàng... khiến doanh nghiệp phải 'ngả mũ chào thua'.

Phía ngân hàng luôn đòi hỏi dự án ở nội đô mới ưu tiên trong việc thẩm định xét duyệt. “Nhưng trong điều kiện kinh tế khủng hoảng như hiện nay, mấy doanh nghiệp có được đất ở nội thành để xây dự án", ông Trung nói.

Các dự án bất động sản bị ngân hàng "soi" rất kỹ

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Vũ Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sông Hồng Land đang thực hiện nhiều các dự án cải tạo chung cư cũ, cũng cho rằng, điều kiện cho vay bất động sản quá chặt chẽ khiến dự án của công ty ông chưa bao giờ "mơ tưởng" đến việc vay vốn ngân hàng.

Ông Dũng đưa ra ví dụ, doanh nghiệp bao giờ cũng tính đến yếu tố lợi nhuận trước khi triển khai dự án, nhưng ngân hàng phải thẩm định lãi cao gấp 2 hoặc 3 lần mới xét duyệt. Thêm vào đó, ngân hàng còn kiểm soát đầu ra bằng cách buộc doanh nghiệp chứng minh được dự án đã có khách hàng hỏi mua.

Trong khi đó, theo ông Dũng, việc này gần như không thể bởi doanh nghiệp rất khó chào mời khách khi dự án chưa xong. Và để hoàn thiện dự án, doanh nghiệp cần vốn vay của ngân hàng.

Vô tình chung, doanh nghiệp và ngân hàng bị xoáy vào cuộc tranh luận "con gà hay quả trứng có trước". "Vay ngân hàng đã khó nên chúng tôi cũng không trông chờ hưởng 4% lãi suất trợ cấp trong gói kích cầu 1 tỷ USD của Chính phủ", ông Dũng chia sẻ.

Ông Dũng cũng cho biết thêm, không vay được vốn, nhiều doanh nghiệp phải tự mình xoay sở bằng cách ngồi chờ hoặc xé lẻ dự án, có vốn đến đâu đầu tư đến đó. "Điều này dẫn đến đầu tư không được đồng bộ nhưng doanh nghiệp cũng không có sự lựa chọn nào khác”, ông Dũng nói.

Các doanh nghiệp địa ốc vẫn "rỉ tai" nhau, chỉ dự án nhà ở xã hội mới có cơ hội "chạm" được vào lãi suất ngân hàng và may ra được hưởng lãi suất trợ cấp. Song nhiều doanh nghiệp địa ốc xây nhà ở xã hội lại không mấy lạc quan, tin tưởng vào điều này.

Cuối năm nay, Công ty TNHH Gia Hòa dự kiến sẽ tiến hành xây nhà cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc công ty TNHH Gia Hòa cho biết, “Phía công ty mới chỉ dự tính làm trung gian giúp khách hàng vay vốn chứ chưa nghĩ đến việc sẽ vay vốn ngân hàng vì e ngại thủ tục rườm rà phức tạp".

Theo ông Nguyễn Đức Hưởng, Giám đốc Ngân hàng Liên Việt, thì tất cả các ngân hàng sẽ chỉ ưu tiên những tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao (khả năng chuyển đổi thành tiền mặt nhanh) như sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá (kỳ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi…).

Trong số các tài sản thế chấp, bất động sản được coi là tài sản có tính thanh khoản thấp, rủi ro cao nên ngân hàng rất thận trọng. Các dự án bất động sản được “soi” rất kỹ. "Chỉ các dự án hoặc nhà trong nội thành ở vị trí đắc địa... mới được ngân hàng “nới lỏng”. Ngược lại các dự án ven đô hoặc ngoại thành đều... phải chịu kiểm duyệt khắt khe", ông Hưởng cho biết.

Ông Đào Trọng Thành, Giám đốc Ngân hàng Eximbank, chi nhánh Đống Đa cũng cho rằng, dù đã hạ lãi suất cho vay, các ngân hàng vẫn phải dè dặt. "Các dự án bất động sản hoàn thành trong tương lai nên không ai kiểm soát được tính rủi ro. Chỉ những dự án mang tính khả thi cao, khả năng thu hồi vốn nhanh chúng tôi mới xét duyệt cho vay", ông Thành nói.

Nhiều người nhận định, chính việc ngân hàng đặt ra quá nhiều tiêu chuẩn khiến tính thanh khoản của bất động sản đã kém lại càng kém hơn. Khi đó, các doanh nghiệp không vay được vốn dẫn đến dự án bị đình trệ và bất động sản không giao dịch được.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, nền kinh tế đi xuống, thị trường bất động sản chững lại, thì tính thanh khoản của bất động sản càng giảm. Ngược lại, khi giao dịch sôi động, nhiều người có nhu cầu mua, khả năng trao đi bán lại sẽ được đẩy mạnh.

Để cứu thị trường địa ốc, các chuyên gia cho rằng, bất động sản cần đẩy mạnh tính thanh khoản và ngân hàng phải giảm bớt điều kiện cho vay. Đứng về khía cạnh ngân hàng, ông Hưởng cũng thừa nhận, có không ít dự án bất động sản khả thi song nhiều ngân hàng vẫn lo ngại tính rủi ro vì không phải lĩnh vực kinh doanh địa ốc nào cũng được hỗ trợ lãi suất.

Ngân hàng Nhà nước cần xem xét đến việc hỗ trợ lãi suất cho các dự án bất động sản. Bất động sản cần phải được đối xử công bằng như các đối tượng khác vì nhà đất cũng giải quyết được các vấn đề lao động, tham gia kích cầu, tạo sản phẩm hàng hóa làm tăng giá trị GDP.

"Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng mới buộc phải phát mại (bán tài sản thế chấp). Tuy nhiên, phát mại chỉ là giải pháp cuối cùng bởi thực tế trong điều kiện kinh tế như hiện nay, phát mại cũng khó tìm được người mua", ông Hưởng nói.

Về khía cạnh thị trường, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp địa ốc phải tự xoay sở để cứu mình. Theo ông Phạm Sỹ Liêm, điều phối quan hệ cung cầu qua giá cả là một giải pháp khả thi. Các doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận, lấy thời gian quay vòng vốn để bù lại.

Chẳng hạn, thay vì lấy lợi nhuận 60% với chu kỳ 3 năm một lần quay vòng vốn, trong thời kỳ khó khăn, các doanh nghiệp chỉ cần lấy lợi nhuận 20%, với thời gian quay vòng vốn mỗi năm một lần. Sau ba năm qua 3 lần quay vòng vốn, doanh nghiệp sẽ giữ nguyên được lợi nhuận mà sản phẩm vẫn tung ra thị trường đều đặn.

Ngoài ra, theo ông Liêm, sửa đổi nội dung của bất động sản để thích ứng với nhu cầu của khách hàng cũng là giải pháp quan trọng. Người kinh doanh phải linh hoạt trong việc cải tạo bất động sản. Giả sử, chủ sở hữu đang có một căn phòng rộng nhưng khách hàng muốn thuê diện tích nhỏ hơn.

Trong trường hợp này, chủ nhà vẫn có thể làm hài lòng khách hàng bằng cách "biến tấu" một căn nhà rộng thành hai phòng nhỏ. "Không khó như việc đổi một chiếc Camry thành ôtô bus, song biến một căn nhà thành hai phải phụ thuộc vào tư duy của người kinh doanh”, ông Liêm nói.

• 263
• By Admin
• 19/02/2009
• 17