Doanh nghiệp BĐS cần xây dựng kế hoạch tồn kho thích hợp

Các doanh nghiệp BĐS cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm
đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đã nêu ra một số giải pháp để thống kê lượng tồn kho BĐS hiệu quả.

Theo ông Quang, để thống kê lượng hàng tồn kho BĐS của các doanh nghiệp, Sở Xây dựng TP yêu cầu các doanh nghiệp báo cáo về những dự án đủ điều kiện bán hàng, có nghĩa đã xong cơ sở hạ tầng. Ví dụ, trước khi huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức bán sản phẩm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thiện phần móng. Thông thường, doanh nghiệp làm báo cáo đều đặn trong mấy tháng đầu, vì vậy số liệu dễ bị thiếu sót và cập nhật gián đoạn trong khoảng thời gian nào đó khi đang xây dựng. Với các tổ chức tư vấn, họ khảo sát thống kê lượng tồn kho BĐS trên con số công bố của doanh nghiệp và một số thủ thuật để suy ra lượng hàng tồn. Tùy theo trình độ và quy mô của bộ phận nghiên cứu thị trường của công ty mà sẽ có con số khác nhau. Nếu căn cứ vào số liệu bán hàng công bố PR của doanh nghiệp, tất cả thường là công bố bán hàng hoàn thành 100% của đợt 1, 2, 3 hay toàn bộ dự án, còn thật sự bán được bao nhiêu là con số rất chênh lệch. Nếu thông qua một số thủ thuật dò tìm thì con số chính xác là rất khó.

Về giá trị tồn kho căn hộ, Sở Xây dựng tính trên dự toán của doanh nghiệp khi trình phương án đầu tư và giá trị này thường bằng 60-70% thực tế. Việc thống kê số liệu của Sở Xây dựng được thực hiện một cách thụ động và bài bản dựa theo pháp lý, song thị trường BĐS hiện nay là một thị trường không minh bạch vì vậy số liệu chủ yếu chỉ mang tính tham khảo. Trong khi đó, công tác đánh giá của các đơn vị tư vấn doanh nghiệp nhìn chung có tính thực tế hơn theo hơi thở của thị trường, doanh nghiệp tung hàng bán và đơn vị tư vấn đánh giá là bán được bao nhiêu, căn cứ vào đó mới có lượng tồn kho. Được biết, biên độ chính xác của các đơn vị tư vấn là 20% (đúng khoảng 80%).

Ông Quang cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh. Thực tế, một dự án thường triển khai trong 24 tháng mới hoàn thành. Với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, ông Quang cho biết, nên phân bổ tỷ lệ bán hàng theo từng kỳ 6 tháng với tỷ lệ 4 kỳ tương ứng là 30% - 30% - 25% - 15%. Rất khó để nói chính xác lượng tồn kho BĐS trên thị trường Tp.HCM bao nhiêu là hợp lý. Nhưng nhu cầu thực tế nhà ở vẫn còn rất lớn, bởi với dân số gần 10 triệu người, trong khi lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS thực tế chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu. Vì vậy, việc tồn kho cao hay thấp là do doanh nghiệp tung ra thị trường các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước hỗ trợ người mua nhà đầu tiên và chính sách tín dụng. Các sản phẩm dưới 1 tỷ đồng được tiêu thụ tốt trên thị trường hiện nay, còn lượng hàng tồn hết 90% là sản phẩm trung và cao cấp.

• 0
• By Admin
• 03/03/2016
• 17