Dò "móng" bất động sản

Việc giảm giá đột ngột tại một số dự án lớn ở TP Hồ Chí Minh do Công ty xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Group) khởi xướng với mức giảm tới 950 USD/m2 đã tạo một hấp lực bất ngờ mới hâm nóng thị trường nhà đất. Sự kiện Phú Mỹ Hưng công bố dự án Riverside Residence và đã bán hết 133 căn hộ - 100% số căn hộ trong giai đoạn 1 trong một ngày với giá bán 35 triệu đồng/m2. Với giá công bố 37 triệu đồng mỗi m2, 128 căn hộ Riverside Residence giai đoạn 2 lại được bán hết trong buổi sáng 1/3 vừa qua... Những dự án như dự án Mỹ Phước, Bình Dương, từ tháng 2/2009, giao dịch cũng tăng mạnh tới mức hết hàng. Tình hình trên, mặc dù các chủ dự án đều mới đưa ra mức giá cũng như số lượng căn hộ ở mức còn hạn chế và mang tính thăm dò song cộng với các tín hiệu khả quan của thị trường nhà ở phía Bắc khiến không ít dự báo cho là thị trường đã ấm lại sớm hơn dự kiến.

Đánh giá về nhiệt độ thực của thị trường, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm và thận trọng cho rằng thị trường chưa tăng nhiệt được bao nhiêu mặc dù sức mua đã được kích thích bằng sự giảm giá rất lớn. Đối với các dự án như Mỹ Phước, Bình Dương... mức giá 1,3 triệu đồng/m2, nếu tính chi phí đền bù và làm hạ tầng, mức giá này được coi là tương đương. Nếu làm bài toán so sánh, với các dự án tương đương khác thì vào lúc giá cao, hiện nay giá bán đã giảm tới gần 3 lần.  

Thực tế cho thấy các DN kinh doanh nhà ở thường vay vốn với tỷ lệ 30/70. Tức là 70% vốn đầu tư dự án là tiền vay ngân hàng, trong bối cảnh như vậy nếu càng kéo dài thời gian, lợi nhuận sẽ càng giảm. Hiện nay nhiều ngân hàng đã bắt tay vào cuộc để thúc đẩy thị trường nhà ở bằng cách phối hợp với các DN đầu tư nhà ở, cho người mua nhà vay với mức tối đa 70% giá trị căn hộ trong khoảng thời gian 20 năm với lãi suất 10-14,5%. Mức cho vay này tương đương với mức tối đa mà phổ biến các DN đầu tư xây nhà đang vay.

Theo số liệu 2008 của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống NH là 115.000 tỉ đồng, HN và TPHCM chiếm gần 74%. Tỉ lệ dư nợ cho vay trung, dài hạn trên tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 75%. Như vậy khi ngân hàng bắt tay DN cho người mua nhà vay tiền sẽ tạo ra một làn sóng chuyển vốn vay từ DN sang người mua nhà. Làn sóng trên thực chất sẽ giúp DN đầu tư xây nhà giảm gánh nặng vốn vay, thu được tiền để trả nợ ngân hàng và giúp người có nhu cầu mua được nhà ở.

Việc nhiều chủ đầu tư điều chỉnh giá bán như hiện nay theo Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng, có thể coi là sự điều chỉnh hợp lý để đưa giá bán nhà ở về gần với giá thực. Trước việc HAGL giảm giá nhà, một chuyên gia của Bộ Xây cũng dựng nhận định, có rất nhiều DN đủ tiềm lực để giảm giá chứ không riêng HAGL. Với việc bắt tay của DN và các ngân hàng, một mặt bằng giá mới của thị trường nhà ở sẽ được thiết lập trong nửa đầu năm 2009.

Một số chuyên gia cũng nhận định, ngay cả việc dự án khu căn hộ Phú Hoàng Anh (Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè), được DN chủ động hạ từ 1.800 USD xuống 1.250 USD/m2 thì DN vẫn có thể thu lợi nhuận 30-40% mỗi năm. Nếu những nhận định trên là đúng, thời điểm hiện tại, giá nhà ở vẫn chưa tới đáy.

Theo DDDN