Định giá 'ăn xổi', thị trường khó phát triển

Đó là ý kiến của ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam. Ông cũng trao đổi thêm về hoạt động thẩm định giá hiện nay trong nước.

- Ông đánh giá thế nào về chất lượng thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay?

- Ở những nước có nền kinh tế phát triển, thẩm định giá phát triển hàng trăm năm trong khi chúng ta mới ra đời cách đây 10 năm. Bên cạnh những bộ phận thẩm định giá làm ăn nghiêm chỉnh, vẫn còn nhiều công ty thẩm định không cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà chỉ muốn phá giá, hạ giá lôi kéo khách hàng về phía mình. Một trong những cái chúng ta đang yếu là ta chưa kiểm soát được điều này. Tới đây, chúng tôi sẽ thanh tra kiểm tra những cơ sở thẩm định giá không trung thực để có biện pháp xử lý phù hợp.

- Trong việc định giá bất động sản, chúng ta phải lưu tâm đến điều gì thưa ông?

- Trong định giá đất, nhiều khi chúng ta hay nghĩ đến việc "ăn xổi". Theo tôi, đừng bao giờ nghĩ đến lợi ích ngay trước mắt mà phải lưu tâm đến những vòng sau. Làm sao từ giá đất đó, người ta đầu tư vào sản xuất để ra sản phẩm xuất khẩu, thu lợi nhuận. Ngay việc định giá đất cho phù hợp để loại bỏ được những tiêu cực cũng là một nguồn lực rất lớn đối với đất nước ta. Tôi cho rằng ta phải tiếp tục rút kinh nghiệm trong việc định giá đất, bổ sung sửa đổi các điều luật để định giá đất đai sát với thị trường.

Định giá đất phải lưu tâm đến những vòng sau tránh ăn xổi. Ảnh: Hoàng Hà.

- Một trong các nguyên tắc quan trọng của hoạt động thẩm định giá là phải xét đến yếu tố cung cầu. 80% người dân chưa có nhà để ở, trong khi giá bất động sản vẫn rất cao. Ông nghĩ sao về điều này?

- Tất nhiên, yêu cầu quan trọng của thẩm định giá là giá trị thị trường. Giá trị thị trường có sự ảnh hưởng lớn thậm chí quyết định cung cầu. Để định giá hiệu quả, ta phải đánh giá, phân tích được quan hệ cung cầu. Tránh trường hợp các thẩm định viên bóp cung lại, đẩy cầu lên quá mức tạo ra giá ảo. Khi loại trừ được giá ảo, sự chênh lệch vô lý của cung cầu sẽ bị loại bỏ. Nếu thẩm định viên không có chuyên môn, không phân tích được quan hệ cung cầu chính xác, thì giá đưa ra chỉ làm rối loạn thị trường mà thôi.

- Ông nghĩ sao về trường hợp nhiều ngân hàng có bộ phận thẩm định giá riêng và các sân sau này chỉ định giá khoảng 70% giá trị bất động sản của khách hàng, sau đó chỉ cho vay 50% mức định giá đó?

- Khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế, điều đầu tiên chúng ta phải làm là chấm dứt ngay tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Cơ chế này không chỉ trong thế chấp mà còn có trong lĩnh vực bảo hiểm. Tự công ty bảo hiểm đẻ ra thẩm định giá để đánh giá tài sản của khách hàng. Việc ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp là không khách quan. Đó là độc quyền buộc người ta phải mua. Tôi cho rằng ngân hàng và công ty bảo hiểm phải sớm thành lập các công ty thẩm định giá độc lập để đảm bảo công bằng cho người tiêu dùng. Tài sản giá trị thực là 10, thẩm định giá cho vay có 70%. Vậy, rõ ràng người dân chịu thiệt.

- Bên ngân hàng đưa ra lý do để đảm bảo an toàn cho họ nên phải định giá thấp hơn giá trị thực?

- Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm là việc của ngân hàng. Tôi không nói đến. Nhưng giá trị thị trường tài sản của người ta là 10, anh phải đánh giá đúng là 10. Không thể vì việc cho vay mà hạ thấp giá trị tài sản của họ.

- Ở các chung cư được gọi là cao cấp, giá thường do các chủ đầu tư đưa ra mà không qua thẩm định. Vậy theo ông, làm thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng?  

- Bộ Xây dựng nên có các công ty thẩm định giá riêng, định giá hàng hóa bất động sản trung thực, khách quan. Từ đó, khách hàng có thể xác định giá thị trường để làm căn cứ.

- Australia có hơn 7.000 thẩm định viên, Singapore có khoảng 800, trong khi ở Việt Nam chỉ có 200 thẩm định viên về giá. Vậy theo ông, số lượng khiêm tốn như thế sẽ ảnh hưởng thị trường bất động sản của ta như thế nào?

- Trong thị trường giao dịch bất động sản, thẩm định giá tốt sẽ thúc đẩy thị trường phát triển mạnh. Ở các nước phát triển, người thẩm định viên về giá không chỉ đưa ra những thẩm định mà còn tư vấn cho đầu tư kinh doanh bất động sản. Thực tế nhiều người đã nói rằng họ sẵn sàng chi một khoản tiền không nhỏ cho việc thẩm định giá bất động sản để đảm bảo giao dịch được minh bạch. Vậy rõ ràng nếu chúng ta có một đội ngũ thẩm định viên mạnh, giao dịch mua bán bất động sản sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

 - Điều kiện gì để được cấp thẻ thẩm định viên về giá ?

- Quyết định 55 của Bộ Tài chính đã quy định rõ người được cấp thẻ thẩm định viên về giá phải có trình độ đại học liên quan như kinh tế, ngân hàng, kế toán, kiểm toán… Riêng về kỹ thuật phải là kinh tế kỹ thuật. Ngoài ra phải có ít nhất 2 năm kinh nghiệm ở một đơn vị thẩm định giá tính từ ngày tốt nghiệp. Và trước khi dự thi để được cấp thẻ, học viên phải dự lớp đào tạo bồi dưỡng trực tiếp ngắn ngày chuyên ngành thẩm định gồm 6 môn cơ bản về hình thành giá cả, về thẩm định giá đất đai, máy thiết bị... Thêm vào đó phải có tiếng anh trình độ B.

Theo Đô Thị

• 0
• By Admin
• 14/11/2008
• 17