Địa ốc Mỹ - "Tội đồ" gây suy thoái kinh tế!

Khi bong bóng chứng khoán Mỹ vỡ trong những năm 2000-2002, nhà đầu tư mất lòng tin và hàng triệu người quay sang chọn nhà đất như một kênh an toàn.

Bong bóng địa ốc Mỹ

Thuật ngữ “bong bóng” trong lĩnh vực tài chính thường dùng để chỉ một tình trạng trong đó giá một loại hàng hóa hay tài sản bị bơm phồng, cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó.

Bong bóng địa ốc ở Mỹ phồng lên cùng với bong bóng chứng khoán từ giữa thập niên 90. Logic của quá trình này rất đơn giản. Những người giàu có nhờ chạy theo chứng khoán nghĩ đến việc chi tiêu số tài sản thặng dư, đổ xô mua nhà đất lớn hơn và/hay đẹp hơn. Mức cầu tăng khởi đầu làm giá nhà đất tăng, bởi vì trong ngắn hạn nguồn cung tương đối cố định. Khi giá bắt đầu tăng, mức tăng phù hợp với mong đợi. Người mua nghĩ giá sẽ tiếp tục tăng và trả mức giá cao hơn, dần dần giá cách xa giá trị thực.

Khi bong bóng chứng khoán Mỹ vỡ trong những năm 2000-2002, nhà đầu tư mất lòng tin và hàng triệu người quay sang chọn nhà đất như một kênh an toàn, đẩy bong bóng địa ốc phình to thêm. Cuộc chạy đua giá tác động đáng kể đến nguồn cung, xây dựng tăng ào ạt. Đến năm 2002, số lượng sở hữu nhà tăng khoảng 25% so với mức trung bình trước khi bắt đầu bong bóng, nhưng tỉ lệ bỏ trống cũng tăng gần đến kỷ lục, trên 9%.

Bong bóng địa ốc bắt đầu vỡ vào năm 2007, khi bùng phát xây dựng dẫn đến lượng cung nhiều đến nỗi giá không còn có thể theo kịp. Giữa năm 2007, giá nhà ở Mỹ đạt đỉnh và bắt đầu đi xuống. Tỉ lệ tịch thu nhà thế chấp tăng cao trong giai đoạn 2006-2007. Tài sản thế chấp bị giảm giá nặng nề, cân đối tài sản của các nhà cho vay xấu đi và bị các tổ chức đánh giá hạ bậc tín nhiệm.

Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành, khủng hoảng tài chính chính thức bắt đầu và ngày càng trầm trọng khi hàng loạt tập đoàn tài chính Mỹ sụp đổ: New Century Financial Corporation xin phá sản vào tháng 8/2007, cổ phiếu Countrywide Financial Corporation mất giá mạnh, Bear Steams bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3/2008, Lehman Brothers (ngân hàng đầu tư lớn thứ tư phố Wall và thuộc loại lâu đời nhất của Mỹ) phá sản vào tháng 8/2008, Merrill Lynch (ngân hàng đầu tư lớn thứ ba) bị Ngân hàng Mỹ mua lại, AIG (tập đoàn bảo hiểm lớn nhất Mỹ) phải nhờ chính phủ cứu giúp 85 tỉ USD…Tình trạng đói tín dụng ảnh hưởng đến sản xuất, tỉ lệ thất nghiệp tăng, thu nhập giảm, các hộ gia đình thắt chặt chi tiêu lại làm cho nhiều doanh nghiệp phá sản.

Tháng 9/2008, Luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 được Quốc hội Mỹ thông qua, cho phép gói cứu giúp đầu tiên 700 tỉ USD mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, nhất là các chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp.

Vai trò của chính phủ Mỹ

Bong bóng địa ốc không phải là cái gì mới. Mỹ và các nước khác đều từng trải qua trước đó. Nhưng bong bóng năm 2008 sẽ không dẫn đến suy thoái toàn cầu và khủng hoảng tín dụng nếu khoảng 40% trong tổng số nợ thế chấp của Mỹ không có chất lượng xấu.

Vai trò của chính phủ Mỹ được cho là làm méo mó hệ thống tài chính với Luật Tái đầu tư Cộng đồng (CRA) và hoạt động của các tập đoàn do nhà nước tài trợ (GSE), nổi bật là Fannie Mae và Freddie Mac.

Bong bóng địa ốc bắt đầu vỡ vào năm 2007, khi bùng phát xây dựng dẫn đến lượng cung nhiều đến nỗi giá không còn có thể theo kịp.

Luật CRA năm 1995 yêu cầu các ngân hàng chứng tỏ cho vay thế chấp đối với những cộng đồng không đủ điều kiện để vay thế chấp thông thường, mặc nhiên chính phủ ủng hộ các GSE giảm chất lượng thế chấp để đổ tiền vào thị trường địa ốc.

Để khuyến khích nhà đầu tư không đủ điều kiện vẫn có thể vay tiền mua nhà, các ngân hàng bắt đầu sáng tạo nhiều công cụ tài chính, như: cho vay dưới chuẩn (subprime loans), cho vay với dữ liệu cá nhân hạn chế (chương trình Alt-A), MBS (mortgage-backed security - chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp), CDO (collateralized debt obligation – giấy nợ được bảo đảm bằng tài sản).

Việc bùng nổ cho vay với những sản phẩm rủi ro này lẽ ra đủ để báo động cho nhà điều hành, cũng như nhà đầu tư, rằng có một vấn đề nghiêm trọng trong thị trường bất động sản. Tiếc là thay vì nhận ra tình hình đáng báo động, các nhà lãnh đạo chính trị và phần lớn chuyên gia về bất động sản lại ca ngợi tỉ lệ kỷ lục về số lượng nhà được sở hữu.

Thị trường toàn cầu lao dốc

Trong chừng mức nào đó, những vấn đề của thế giới là một hệ quả lây lan từ Mỹ. Sự vỡ tung bong bóng địa ốc Mỹ đã biến đổi thành một hiện tượng toàn cầu, khi giá bất động sản tăng vọt trong cả thập niên đã giảm nhanh xuống đáy từ ngoại ô Ireland, Anh, và bờ biển Tây Ban Nha sang các bến cảng Baltic, miền bắc Ấn Độ, miền nam Trung Quốc.

Sự suy thoái toàn cầu này, đã trở thành mạnh mẽ trong những tháng sau đó, làm chao đảo sự tăng trưởng kinh tế toàn cầu, ảnh hưởng không chỉ nhà đất, mà cả việc làm. Các chuyên gia dự báo là cơn suy thoái có thể biến thành một sự sụp đổ toàn bộ, và một số nước sẽ đối mặt với một cuộc điều chỉnh còn đau đớn hơn nhiều so với nước Mỹ.

Bong bóng địa ốc Mỹ vỡ, làm giá trị chứng khoán bất động sản Mỹ lao dốc, gây tổn hại đến các thể chế tài chính toàn cầu. Đây không phải là đợt suy thoái địa ốc đầu tiên vượt qua các biên giới, nhưng tiếng vang lại lớn hơn nhiều bởi mối liên hệ giữa các thị trường tài chính. Khủng hoảng tài chính bị châm ngòi bởi một tác động qua lại phức tạp giữa giá trị và khả năng thanh khoản ở hệ thống ngân hàng Mỹ. Các nhà đầu tư toàn cầu đều mua MBS và CDO., và những công cụ tài chính khác cũng tăng mối liên hệ giữa các tập đoàn tài chính lớn.

Khủng hoảng nhanh chóng tăng lên và mở rộng thành một cú sốc kinh tế toàn cầu, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều ngân hàng châu Âu, hạ chỉ số chứng khoán, và giảm giá mạnh tài sản thế chấp.

Các nhà lãnh đạo chính trị, các bộ trưởng tài chính và giám đốc ngân hàng trung ương phối hơp để giảm bớt nỗi lo sợ, nhưng khủng hoảng tiếp tục. Cuối tháng 10/2008, khủng hoảng tiền tệ lan rộng khi các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn lớn sang những đồng tiền mạnh hơn như yen, đô la Mỹ và đồng franc Thụy Sĩ, nâng giá những đồng tiền này lên, gây khó khăn cho xuất khẩu của Nhật, Mỹ và Thụy Sĩ và rối loạn tiền tệ ở các nền kinh tế mới nổi, buộc họ phải tìm kiếm trợ giúp từ IMF.

(Theo Sài gòn Tiếp thị)

• 142
• By Admin
• 18/06/2012
• 17