Đầu tư "mù" - doanh nghiệp BĐS dễ chết lâm sàng

Chết lâm sàng và khó chôn

Dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, nơi tập trung 578 doanh nghiệp và 474 nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cá nhân, có tới 502 dự án chiếm 41,18% trong tổng số 1.409 dự án BĐS tại Tp.HCM hiện đang tạm ngưng thi công và chưa khởi công được.

Cụ thể, có đến 190 dự án bị thu hồi, hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn (văn bản) chủ trương đầu tư. Trong số 1.219 dự án còn hiệu lực có đến 405 dự án chưa khởi công và trong số 325 dự án đã khởi công thì có 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công.

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS (M&A) là hoạt động bình thường của thị trường địa ốc, kể cả với doanh nghiệp mạnh hay đang gặp khó khăn. Những dự án bị thu hồi, hủy bỏ hoặc hết hạn chủ trương đầu tư, những dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công ở Tp.HCM hiện nay là nguồn hàng hóa tiềm năng cho hoạt động này.

Các chủ đầu tư cho biết, số dự án chuyển nhượng được trong những năm qua đếm trên đầu ngón tay, vì các quy định bất hợp lý và khó khăn về thủ tục.

Chẳng hạn, đơn giản là việc khấu trừ tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng. Theo Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ, đây là “khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Theo đó, khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, song không vượt quá số tiền bồi thường và hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Khi áp dụng vào thực tế, quy định này đã bộc lộ bất cập bởi khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp, hầu như doanh nghiệp phải mua đất dự án 2 lần (từ người dân rồi từ Nhà nước). Vì trước tiên, doanh nghiệp đã phải trực tiếp thỏa thuận, thương lượng với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng (thực chất là mua lại) quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Theo đó, hợp đồng giao dịch, trong đó có giá cả nhận chuyển nhượng đều được chứng thực của UBND xã, phường, hoặc được công chứng. Thực tế cho thấy, giá thỏa thuận nhận chuyển nhượng này cao hơn từ 4-5 lần trở lên so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.

HoREA lo ngại mức nộp tiền khi chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp quá cao sẽ ảnh hưởng đến kinh phí làm dự án BĐS, dẫn đến làm tăng giá nhà. Ảnh minh họa: Mạnh Tùng

Hai là, có nhiều dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, song trong khu vực không có dự án do cơ quan nhà nước thực hiện để có giá đối chiếu tương ứng.

Nút thắt đối với hoạt động M&A dự án BĐS còn nằm ở khoản 2, điều 49, Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Hoạt động phát triển dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một quá trình và là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như: Giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; quy hoạch, thiết kế; lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xây dựng cơ sở hạ tầng; đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế đã được duyệt để kinh doanh.

Lãnh đạo một tập đoàn BĐS tư nhân lớn ở Tp.HCM cho biết, nếu cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch thì mọi chuyện dễ dàng hơn. Nhà quản lý cần phải coi chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS thay vì quản một cách công thức như vậy.

Ngoài ra, theo một kiến nghị của HoREA gửi cơ quan quản lý trong tháng 1/2016, hiện tiền sử dụng đất vẫn là một gánh nặng và là ẩn số mà doanh nghiệp không thể lượng định được trước khi quyết định đầu tư dự án. Hơn nữa, chế định này tạo ra cơ chế xin - cho. Luật Đất đai 2014 quy định, trình tự, thủ tục thẩm định và xét duyệt để ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn rất nhiêu khê và tốn rất nhiều thời gian, gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của địa phương, đồng thời ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp. Cần phải cải cách triệt để điều này.

Rốt cục, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm BĐS. Theo kiến nghị trên, về lâu dài sẽ  đề nghị bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng "sắc thuế sử dụng đất ở" với thuế suất nhất định và đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, không những minh bạch, dễ tính toán mà còn loại trừ được cơ chế xin - cho, đồng thời duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho Nhà nước.

Mây mù trên thị trường BĐS

Theo Chủ tịch một tập đoàn BĐS lớn, tất cả các nhà đầu tư BĐS khi đầu tư vào một dự án đều thiếu các dữ liệu thống kê tin cậy... Nhà đầu tư mất tiền, mất công cậy cục xin thông tin thống kê, quy hoạch (đáng ra những thông tin này phải công khai miễn phí trên trang web của các cơ quan quản lý nhà đất), thế nhưng có số liệu rồi đọc đi đọc lại vẫn không có cảm giác gì và không thấy có cơ sở gì, thống kê này sẽ gây một tác hại lớn gọi là đầu tư "mù".

Mới đây, tại một diễn đàn của các tổng giám đốc ở Tp.HCM, một kiến trúc sư trong lĩnh vực quy hoạch đô thị cho biết, các chuyên gia trong ngành xây dựng, kiến trúc chỉ cần một con số rất đơn giản là trong năm có bao nhiêu giấy phép xây dựng được cấp. Căn cứ vào đó mới tính ra quy mô phát triển chung cư và nhà ở riêng lẻ. Thông tin này không bao giờ được chia sẻ, nếu muốn có phải phát công văn đi xin xỏ rất mất công. Thậm chí, khi xin được rồi còn phải tự ước một tỷ lệ dung sai là số nhà xây dựng không có giấy phép mà cơ quan quản lý không nắm được.

Ngoài ra, một thách thức lớn khác gây nên tình trạng mây mù trên thị trường BĐS đó chính là không ai biết chính xác việc tăng dân số cơ học là bao nhiêu. HoREA cho rằng, đây là vấn đề rất quan trọng cần được xem xét thỏa đáng mà trước hết là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố.

• 0
• By Admin
• 01/02/2016
• 17