Đầu tư căn hộ: Chọn căn nhỏ hay lớn?

Nhà nhỏ dễ bán

Ai đã từng mua hoặc bán căn hộ chung cư đều biết một chuyện: nhà có diện tích nhỏ thì dễ giao dịch hơn nhà có diện tích lớn. Và thông thường, bán căn hộ nhỏ bao giờ cũng “được giá” hơn.

Ngay cả trong chuỗi ngày thị trường địa ốc nguội đi như thời gian vừa qua, các giao dịch căn hộ có diện tích nhỏ vẫn sôi động. Người mua người bán đều hỉ hả, với những căn hộ nằm trong khoảng 50-80 m2. Một dự án ở địa phương kề cận TPHCM quảng cáo “căn hộ giá 300 triệu đồng”, chỉ một thời gian ngắn chủ đầu tư đã xoa tay thoải mái vì không còn tồn hàng.

Điều dễ hiểu là do thu nhập của đại đa số dân cư còn thấp, nên phần “phổ thông” nhất của thị trường sẽ tương ứng với bộ phận khách hàng này. Ngay ở giới chuyên mua đi bán lại (gọi là nhà đầu tư cho có vẻ thời thượng) cũng thế, họ chuộng nhỏ hơn lớn.

Nói một cách tương đối, có khoảng 80% nhà đầu tư nhỏ, còn 20% là nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên, tâm lý này đang có chiều hướng thay đổi nhanh. Một bộ phận quan trọng của thị trường đang chuyển sang ngắm nghía và quyết định đầu tư vào các dự án lớn, có giá trị cao. Giá trị của căn hộ không tách rời dự án mà nó là một bộ phận.

Giá trị của tầm nhìn

Vị trí, vị trí và vị trí, đó là nguyên tắc vàng trong kinh doanh địa ốc. Xếp sau đó, mới là thiết kế, nội thất, dịch vụ, quản lý. Một ví dụ không mới là khu Phú Mỹ Hưng (Q. 7, TPHCM).

Năm 1994, chủ đầu tư dự án này có ba lựa chọn để làm. Tuy nhiên, lựa chọn của họ khiến cho nhiều giới chức có thẩm quyền ngạc nhiên: Nam Sài Gòn. Khu vực này thời điểm đó là đầm lầy nước đọng, hoang tàn. Sự e ngại còn là nền đất của khu vực yếu, nên chi phí hạ tầng sẽ cao.

Nhưng nhà đầu tư nước ngoài vẫn chọn, vì họ thấy hợp phong thủy. Và tầm nhìn dài hạn của họ phát hiện một điều mà “người trong nhà” không nhìn ra: từ Nam Sài Gòn ra biển là một khoảng cách rất gần. Tư duy phát triển hướng ra biển chính là một trong những nền tảng quan trọng nhất để dự án thành công.

Chỉ sau 10 năm, đến thời điểm 2004, Phú Mỹ Hưng đã lập tức trở thành kiểu mẫu của mô hình phát triển đô thị Việt Nam. Sự công nhận thực tế này đến từ sự định giá của thị trường, đi trước sự công nhận của các đánh giá hành chính những bốn năm.

Rất nhiều người đã trở thành triệu phú đô la từ việc bán lại biệt thự hay căn hộ Phú Mỹ Hưng. Họ mua trước và đã đón được trúng chiều hướng thị trường. Nói không ngoa, chính tầm nhìn của chủ đầu tư đã sinh lợi lớn cho khách hàng.

So sánh giữa Phú Mỹ Hưng với khu biệt thự An Phú (Q. 2) sẽ thấy rõ yếu tố tầm nhìn qui hoạch. Đường trong khu vực An Phú rộng khoảng 8 mét, chỉ đủ cho hai xe tránh nhau. Mặt khác, khu vực này ở vùng đất thấp, bị thủy triều gây ngập thường xuyên.

Khi mua đất làm nhà ở đây, nhiều cư dân đã không lượng định được khả năng “bơi” của mình cũng như của xe cộ. Bên cạnh đó, hệ thống cấp nước, thoát nước của khu An Phú cũng chỉ có thể tóm tắt bằng một từ “tệ”. Những yếu tố này khiến định giá của thị trường thấp xuống.

Chọn phía nào để đầu tư

Hiện nay, tại TPHCM có các khu vực triển vọng trong tương lai gần để nhà đầu tư cá nhân ngắm nghía: Nam Sài Gòn, Đông Bắc và Tây Bắc. Các dự án dân cư lớn ở các khu vực này rất có “chất” để bỏ tiền sinh lợi.

Do “hưởng lây” thành công của Phú Mỹ Hưng, các phần còn lại của Nam Sài Gòn như quận 7, 8, Nhà Bè, Bình Chánh sẽ rất có tiềm năng. Vấn đề cần chú ý, đây là khu vực có thể sớm chịu ảnh hưởng của hiện tượng nước biển dâng cao, gây ngập trên diện rộng. Phía Đông Bắc, có hạt nhân là khu vực Thủ Thiêm.

700 hecta cho khu đô thị Thủ Thiêm sẽ là một giấc mơ mới, với kỳ vọng cho Phú Mỹ Hưng “hít khói” về tầm cỡ và giá trị. Nối kết với khu công nghệ cao, hướng phát triển dọc quận 2, 9 và Thủ Đức, lấy đại lộ Đông Tây và xa lộ Hà Nội hiện hữu làm trục cũng rất đẹp.

Còn phía Tây Bắc, thông tin mới nhất là sự tham gia của một nhà đầu tư Malaysia vào dự án bất động sản lớn nhất Việt Nam đến nay tại Hóc Môn. Nhưng Gò Vấp, Tân Bình, quận 12, Củ Chi lâu nay cũng không nằm ngoài “vùng phủ sóng” của các dự án lớn.

Một bộ phân quan trọng của thị trường đang chuyển sang ngấm nghía và quyết định đầu tư vào các dự án lớn, có giá trị cao.

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp

• 0
• By Admin
• 05/08/2008
• 17