Đầu tư BĐS 2011: "Rót" tiền vào khu vực nào?

Không nên phụ thuộc vào tình hình nóng - lạnh thị trường

Trong một cuộc hội thảo về thị trường BĐS 2011 mới đây, ông Marc Townsend - Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam đã nhắc nhở các NĐT nên thận trọng khi tham gia thị trường này trong năm 2011. Theo ông, mặc dù nền kinh tế Việt Nam đã và đang phục hồi từ cuộc khủng hoảng toàn cầu nhưng sẽ chậm hơn một số nước trong khu vực. Thêm vào đó, chỉ số GDP dự kiến tăng nhẹ nhưng nỗi lo về lạm phát (hai con số) và lãi suất cho vay dự báo tăng. Hơn nữa, mối quan tâm về vụ việc Vinashin vẫn tiếp tục và vàng vẫn là kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khoán và BĐS.

Theo ông Marc Townsend dự đoán: Giá chứng khoán kỳ vọng sẽ tăng trong năm khi giá vàng giảm và phục hồi nhờ vào giá trị của chứng khoán được ghi nhận tốt hơn, GDP tăng trưởng và thị trường sẽ tiếp tục được điều chỉnh.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Thành Hưng - Phó TGĐ CEN Group (Công ty CP BĐS Thế kỷ) - cũng có cái nhìn không mấy lạc quan thị trường BĐS năm tới khi ông cho rằng: “BĐS luôn là một ẩn số, không ai có thể đoán biết trước được tương lai sẽ như thế nào. Như năm 2008 – 2009, trong lúc tình hình kinh tế rất khó khăn, thị trường BĐS miền Bắc vẫn rất sôi động, đặc biệt là cuối năm 2009 và đầu năm 2010".

Ông Phạm Thành Hưng, Phó TGĐ CEN Group khuyên NĐT không nên "tát nước theo mưa", chạy theo tình hình nóng - lạnh của thị trường.

Bên cạnh đó, ông Hưng nhấn mạnh: “Tôi muốn lưu ý một điều đối với những người kinh doanh và đầu tư BĐS không nên phụ thuộc quá nhiều vào tình hình nóng – lạnh của thị trường. Cũng giống như thị trường chứng khoán, khi lên tới 1.000 điểm vẫn có những mã lỗ, vẫn có những mã đỏ, thậm chí, kể ra khi chứng khoán xuống dưới 400 điểm lại vẫn có những mã xanh”. Do đó, để kinh doanh BĐS hiệu quả, các NĐT phải biết lựa chọn và phân tích thị trường một cách khoa học và có hiểu biết.

Về bí quyết kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, ông Hưng tiết lộ: “Mua bán phải chọn nơi đông vui, đồng thời phải xem xét xem tài sản đó có nuôi được bản thân nó hay không”.

Ông Hưng cũng lý luận: “Nếu chúng ta mua một cái nhà, chúng ta sẽ không bán được cho ai khi bản thân chúng ta cũng không sử dụng được nó. Ngay khi “cơn sốt” Ba Vì đang đến độ cao trào, tôi vẫn luôn cảnh báo về nguy cơ rủi ro đối với các NĐT bởi nếu mua đất ở Ba Vì chỉ có người Ba Vì ở thôi, mua đất ở Sóc Sơn chỉ có người Sóc Sơn ở, rất hiếm người Hà Nội đủ độ thảnh thơi cả về vốn và thời gian, có sức khỏe nhàn rỗi, trí tuệ nhàn rỗi để lên Ba Vì chăn bò, nghỉ ngơi và tĩnh dưỡng”.

Thêm vào đó, ông Hưng cũng đặc biệt lưu ý đối với các NĐT: Một trong những yếu tố rất quan trọng trong kinh doanh BĐS đó là vấn đề thanh khoản.

“Có những người là “đại gia BĐS” nhưng vẫn chết vì nhồi máu cơ tim, không phải thiếu máu mà vì nó nằm ở một chỗ. Cũng như vậy, kinh doanh BĐS nếu cứ nhồi ở một chỗ, không thanh khoản được thì chúng ta cũng sẽ chết”, ông Hưng kết luận.

Bắt mạch "điểm nóng" thị trường BĐS 2011

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, năm 2011 khu vực phía Tây Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TPp.HCM là những địa điểm tiềm năng mà các NĐT nên hướng tới.

Có thể thấy, 2010 là năm biến động giá khủng khiếp của thị trường BĐS Hà Nội, đặc biệt là khu vực phía Tây có thời điểm “làm mưa, làm gió”, tạo ra những cơn sốt ảo. Đến thời điểm này, nhiều người quan tâm tới BĐS vẫn băn khoăn: “Thị trường phía Tây đang được chào mời với giá rất cao, liệu tương lai có còn lên giá nữa không?”.

Trước câu hỏi này, ông Hưng cho rằng: “Một trong những yếu tố khiến BĐS lên giá đó là việc bản thân nó hội tụ giá trị gia tăng, có thể về phong thủy, về tâm linh hoặc do quy hoạch của thành phố”.

Để minh chứng cho việc giá BĐS phụ thuộc vào quy hoạch của thành phố, ông Hưng đưa ra dẫn chứng cụ thể: “Năm 1990, quy hoạch đường Láng – Hòa Lạc (Đại lộ Thăng Long bây giờ) đã có rồi. Năm 1993, tôi mua 1ha trên Hòa Lạc giá 150 triệu đồng, tính ra là hơn 30 cây vàng. Với số tiền ấy, lúc đó có thể mua được 70m2 đất ở khu vực Thành Công. Tuy nhiên, năm ngoái (sau 16 năm), tôi được nhận đền bù 140 triệu đồng vì mảnh đất trên dính vào khu công nghệ cao, xem như lỗ 10 triệu. Cầm 140 triệu lúc bấy giờ, chắc chỉ mua được 2m2 đất ở Thành Công”.

Nói về những lợi thế của khu vực Hà Tây (Hà Nội), ông Hưng nhấn mạnh: “Khu vực Hà Tây được quy hoạch rất tốt khi đang hiện hữu 4 con đường: Lê Văn Lương, Đại lộ Thăng Long đã hình thành, đường 32 nối dài và sắp tới là đường Hoàng Quốc Việt nối dài và trục Thăng Long – con đường tâm linh tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS phía Tây".

Ngoài ra, theo ông Hưng, yếu tố “xa xưa” Hà Tây sát nhập về Hà Nội cũng khiến khu vực này trở thành tâm điểm chú ý của nhiều người, và là yếu tố quan trọng khiến đất đai Hà Tây tăng giá.

Trong những năm gần đây, nhiều kiều bào Việt Nam đã không ngần ngại chi tiền vào BĐS Hải Phòng vì cho rằng: Hải Phòng là tiềm năng lớn cho các NĐT trong nước.

Ông Bùi Hữu Ánh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư Thùy Dương, một trong những NĐT lớn vào thị trường Hải Phòng, nhận định: “Hải Phòng là một trong những thành phố lớn của cả nước, là thành phố cảng, trung tâm công nghiệp nặng của khu vực phía Bắc với ngành mũi nhọn là đóng tàu. Hơn nữa, với vị trí là đầu mối giao thông – thông thương của cả khu vực phía Bắc, Hải Phòng đã và đang được “rót” tiền để đầu tư rất nhiều như đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, sân bay quốc tế Tiên Lãng - dự kiến sau năm 2025 sẽ trở thành sân bay trung tâm của khu vực phía Bắc thay cho sân bay Nội Bài, đây là nhân tố cấu thành tạo nên sự phát triển của BĐS Hải Phòng”.

Ông Ánh dự báo, thời gian tới thị trường BĐS Hải Phòng sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Hiện tại, không ít NĐT Hà Nội và Hải Phòng tỏ ra lo lắng, sợ gặp rủi ro khi đầu tư vào BĐS Đà Nẵng khi họ không trực tiếp sống ở thành phố biển này. Tuy nhiên, trao đổi xung quanh câu chuyện này, ông Võ Văn Cường – PCT Hiệp hội BĐS Đà Nẵng khích lệ: “Những người kinh doanh thứ cấp cứ mạnh dạn đầu tư vào Đà Nẵng bởi 2 lý do hấp  dẫn: Giá rất thực và rất rẻ”. Theo ông Cường, đất ở Đà Nẵng không xây dựng giá trị “ảo”, hơn nữa, so với vị trí và mật độ phát triển, giá BĐS ở đây còn rất rẻ, thậm chí rẻ hơn tới 30% so với  BĐS của các thành phố miền Trung khác như Nha Trang.

Thêm vào đó, giai đoạn đầu tiên của những dự án ven biển tại Đà Nẵng đã được bàn giao cho khách hàng.  Đến năm 2010, 14 dự án trong tổng số 25 dự án resort đã phân bố đầu tư từ năm 2003, đã được xây, góp phần đẩy mạnh xu hướng phát triển của thị trường BĐS Đà Nẵng.

Đối với thị trường Tp.HCM, theo TS Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Vinaland – Tp.HCM: BĐS Tp.HCM hiện tại chỉ bằng 1/3 giá đất ở Hà Nội. Năm 2010 có thể coi là một năm “bội thu” của BĐS Hà Nội vì thu được lợi nhuận cao nhờ sự kiện 1.000 năm Thăng Long Hà Nội được truyền thông khá rầm rộ, trong khi giá BĐS Tp.HCM lại giảm, thị trường khá trầm lắng, thậm chí là “rất tệ”.

Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng “ẩm ương” này là do NĐT miền Bắc trước đó mạnh tay chi vào thị trường miền Nam, nhưng trong năm 2010 lại rút vốn đầu tư vào miền Bắc. “Nếu trong thời gian tới, giá BĐS Hà Nội tiếp tục tăng cao, thị trường có thể xuất hiện dòng chảy ngược, giới kinh doanh có thể lại đổ về Tp.HCM, vì vậy, các NĐT nên quan sát, xem xét thị trường để đánh giá và có sự lựa chọn thông minh”, TS.Hoàng đánh giá.  

TS.Hoàng cũng hi vọng: Năm 2011, thị trường BĐS sẽ tốt hơn năm vừa qua. Bởi lẽ, năm 2011, kinh tế thế giới đã phục hồi, “mang tính thực chất hơn” năm 2010. “Tôi tin lạm phát năm 2011 sẽ giảm, và đây là điều kiện rất quan trọng, kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS của 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM”, ông Hoàng nhận định.

Ngoài ra, ông Hoàng dự đoán: Năm 2011, tại thị trường Tp.HCM, các sản phẩm ở mức trung bình khá sẽ có mức tiêu thụ tốt hơn. Lý giải về điều này, ông Hoàng cho biết: “Mặc dù, nhiều người cho rằng, căn hộ giá rẻ lên ngôi, tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay Tp.HCM có rất nhiều căn hộ giá rẻ nhưng khó giao dịch bởi: Tính cạnh tranh rất khốc liệt, nguồn cung ra thị trường nhiều vì căn hộ giá rẻ không đòi hỏi vị trí đẹp, không cần đầu tư nhiều vốn, xây dựng trên hạ tầng xã hội chưa phát triển. Bên cạnh đó, những căn hộ cao cấp, về vị trí cơ bản đáp ứng được đòi hỏi tối thiểu của cuộc sống mỗi con người nhưng trong bối cảnh lạm phát, chi phí cao, căn hộ cao cấp rất khó bán, vì thế, người dân có xu hướng chuyển sang dòng sản phẩm trung cấp, phù hợp với túi tiền của họ”.

“Như vậy, có thể thấy, với các nhu cầu khác nhau, trong ngắn hạn, thị trường BĐS vẫn còn rất hấp dẫn và nhiều tiềm năng nhưng trong dài hạn, tất cả các sản phẩm đều thiếu, nếu doanh nghiệp làm tốt thì sẽ phát huy hiệu quả”, ông Hoàng kết luận.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, dự báo thị trường BĐS năm nay sẽ có xu hướng chuyển hướng đầu tư ra ngoại thành

Một xu hướng mới trong đầu tư BĐS Hà Nội năm 2011 là các chủ dự án chuyển hướng đầu tư ra ngoại thành và các vùng ven, do mật độ xây  dựng trong nội thành đã quá lớn, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hết sức khó khăn. Năm 2011, khi 244 đồ án nằm trong diện rà soát quy hoạch chung Hà Nội được thông qua, kể cả trong trường hợp nhiều dự án có thể bị xoá sổ thì Hà Nội vẫn sẽ là một “đại công trường” với thị trường bất động sản hết sức sôi động.

Giá bất động sản năm 2011 sẽ ấm dần lên, không có tăng giá đột biến do nhưng sẽ khó giảm vì để ra được một dự án phải qua thủ tục 33 bước, kéo dài từ lúc bắt đầu lập dự án đến lúc nhận được mặt bằng có khi đến vài ba năm, vì vậy để cung cấp được một sản phẩm ra thị trường không hề đơn giản, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn nên giá khó có thể giảm. Đó là chưa nói đến tâm lý muốn sở hữu bất động sản luôn tiềm tàng trong mỗi người, đặc biệt là người dân Bắc. "Trong năm tới, tôi cho rằng giá cả sẽ có sự cạnh tranh và những dự án nào có vị trí sinh lời vẫn sẽ bán chạy và giá sẽ tăng", ông Cường Nhận xét.

Giá BĐS 2011 tiếp tục “dậy sóng”, vì đâu? Theo ý kiến của một số chuyên gia về BĐS, các yếu tố đã góp phần làm tăng giá BĐS năm 2010 cũng sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS năm 2011 lên cao. Ngoài giá vật liệu xây dựng và giá đất tăng, giá bán sản phẩm phụ thuộc vào nhiều loại chi phí vận hành dự án. Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Cường Phát cũng thừa nhận: “Một trong những nguyên nhân khiến ngôi nhà hay sản phẩm BĐS tăng giá là do phải trải qua tất cả các thủ tục bắt buộc liên quan tới việc quản lý của nhà nước đối với các thủ tục về xây dựng. Do đầu vào cao nên giá BĐS dĩ nhiên sẽ luôn theo xu hướng tăng cao”. Tuy vậy, ông Phạm Thành Hưng (Phó TGĐ Công ty CP BĐS Thế kỷ) lại cho rằng: “Giá BĐS vì sao tăng là một câu chuyện rất dài, phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ kinh tế vĩ mô tác động, lạm phát, không lạm phát, khủng hoảng, chính sách tiền tệ, tín dụng BĐS, cân bằng cung cầu trên thị trường, liên thông nguồn vốn, vàng - đô la - chứng khoán lên xuống,… Các thủ tục hành chính cũng như chính sách của Nhà nước không phải là yếu tố tác động đến giá đất tăng".

(Theo Tamnhin,VTC)

• 0
• By Admin
• 17/01/2011
• 17