Đất quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận QSDĐ?

Xin cho tôi hỏi, như thế có đúng không? Theo tôi nghĩ, phần đất dự phóng vẫn phải được công nhận trên sổ đỏ, nhưng không được xây dựng vì nếu khi thật sự giải tỏa thu hồi khoản đất đó tôi sẽ được bồi thường (Tôi có làm sổ hồng cho một căn nhà ở Gò Vấp, cũng có phần đất dự phóng bị đánh chéo trên bản vẽ không được xây dựng nhưng vẫn được công nhận trên tổng diện tích đất).

Rất mong sự giải đáp. Chân thanh cảm ơn.

Bui Trang

- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:

Do câu hỏi bạn không thông tin đầy đủ như đất của bạn bị quy hoạch từ thời điểm nào, đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa, người chủ đất cũ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất hay chưa... nên tôi không thể trả lời chi tiết cho trường hợp của bạn. Tùy từng trường hợp cụ thể mà đất thuộc quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng hay sai, bạn có thể đọc Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Tôi xin giả sử đất của bạn rơi vào một trong hai trường hợp sau:

I. Giả sử trường hợp đất của bạn thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 14 Nghị định 84 quy định về cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15-10-1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:

a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp.

Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 điều này.

b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này.

c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này.

d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất.

đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

Đối với đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có nhà ở mà không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

3. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18-12-1980 được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15-10-1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 điều này):

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai.

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý.

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc.

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này.

II. Giả sử trường hợp đất của bạn thuộc một trong các trường hợp được quy định tại  Điều 15 Nghị định 84 quy định về cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15-10-1993 trở về sau.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trong thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này, nay Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận theo quy định sau đây:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại.

c) Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp giấy chứng nhận và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1-7-2004 trở về sau.

Xin nói thêm với bạn là theo khoản 1 Điều 3 của Nghị định 84 thì “Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận.

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất”.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Theo Tuổi trẻ Online

• 356
• By Admin
• 26/09/2008
• 17