Đất nền Tây Hà Nội thoát cảnh "âm u"?

Cũng nhờ hơi ấm của toàn thị trường, các dự án như Vân Canh (Hoài Đức) và Gleximco (Hà Đông) đã ghi nhận những diễn biến tích cực.

Xét trong vùng sản phẩm liền kề của một phần quận Hà Đông và huyện Hoài Đức, có thể kể đến khá nhiều dự án như Splendora, Nam Bắc An Khánh. Hai dự án chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung còn “nằm chờ” đều của HUD và một dự án nữa là Gleximco.

Cách đây khoảng 5 năm, sóng đầu tư bất động sản bắt đầu tràn tới khu vực huyện Từ Liêm (cũ) ngay khi có thông tin Đồ án Quy hoạch Hà Nội sắp sửa “nhấn nút” với viễn cảnh hàng loạt trụ sở, ban ngành sẽ chuyển về Mỹ Đình và Tây Hồ Tây.

"Chết" vì ăn theo

Cảnh tượng “âm u” của những năm 2009, cuối năm 2010 đến thời điểm đầu năm 2011 đã không còn. Đất nền có vị trí đẹp ở Mỹ Đình được xác lập mức giá trên 200 triệu đồng/m2, vậy nhưng chủ đất vẫn “chảnh”. Tiếp theo đó, tuyến đường Lê Văn Lương sau khi thông xe đã tạo thời cơ cho dân đầu tư "thổi" giá nhiều sản phẩm đất nền tại các dự án khu phía Tây “lên mây”.

Đỉnh điểm là hồi tháng 9/2011, đất liền kề dự án Vân Canh được chào bán với mức giá cao kỷ lục, từ 50-56 triệu đồng/m2 (lô có diện tích nhỏ) và 42-46 triệu đồng/m2 (lô diện tích lớn). Nguyên nhân tạo "sóng" giá ở Vân Canh ngoài câu chuyện hạ tầng còn đến từ dòng tiền tiết kiệm của người dân đã "chảy" từ nhà băng sang nhà đất (vì phía Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh trần lãi suất huy động lên tới 14%).

Thế nhưng, đến cuối năm 2011, giá đất Vân Canh đã lao dốc không phanh và liên tục phá "đáy": từ 42 xuống 40 triệu đồng/m2 (lô nhỏ), rồi từ 38 xuống 36 thậm chí chỉ còn… 32 triệu đồng/m2 lô trên 130m2. Vậy mà chủ lô đất luôn nhận được cái lắc đầu của khách (!)

Tình trạng đi xuống về giá lẫn thanh khoản thực (người mua để ở) tại dự án Vân Canh lẫn Gleximco vẫn giữ nguyên trong suốt 3 năm qua, ngay cả khi thông tin huyện Từ Liêm lên quận "rò rỉ" cũng không đủ sức gỡ gạc cho góc thị trường phía Tây.

Tương tự, dự án của HUD ở huyện Hoài Đức, Gleximco của ông chủ Vũ Văn Tiền cũng từng có thời “đắt xắt ra miếng”. Đó là khi Quy hoạch chung Thủ đô cùng với hàng loạt các đồ án hạ tầng phủ "bóng mát" tới trục Tây Bắc.

Dự án Gleximco với quy mô khá hoành tráng, gồm nhiều khu (A, B, C, D). Trong cuộc đua tranh, các ô liền kề tại dự án này tỏ ra không thua kém sản phẩm tương tự tại Vân Canh. Cụ thể, các lô nhỏ (khoảng 80-100m2), vị trí góc ở khu A (đẹp nhất – theo đánh giá của nhà đầu tư) có giá chào bán ngót nghét 70 triệu đồng/m2 (cá biệt, có một vài liền kề chào giá 100 triệu đồng/m2). Với khu kém hơn về vị trí lẫn hạ tầng thi công (khu C), giá "bèo” nhất cũng phải 40 triệu đồng/m2…

Đất nền Gleximco có đủ các loại giá tùy theo… tiềm năng tài chính của khách hàng

Thế nhưng, từ giữa quý IV/2011 cho đến thời gian gần đây, đất nền Gleximco duy trì mức giảm giá tối thiểu 10 triệu đồng/m2, thậm chí những lô tại khu C mới đây còn được chào bán cắt lỗ với đơn giá giảm 15 triệu đồng/m2…

Các nhà đầu tư tại Vân Canh, Gleximco Lê Trọng Tấn, Kim Chung – Di Trạch hay Lideco Bắc QL32 về cơ bản vẫn chưa thể thoát thảm cảnh “chết lâm sàng” vì tiền tỷ vẫn đang nằm bất động trong đất.

Trong khi đó, khoảng hơn một năm nay, thị trường thi thoảng mới có hoạt động xây dựng hay công bố dự án của HUD, Tập đoàn Gleximco hay Công ty Nhà Từ Liêm (chủ đầu tư dự án Lideco Bắc 32)…

Hạ tầng chưa hoàn chỉnh vẫn đắt hàng

Từ cuối năm 2014, khi thị trường phục hồi, sức mua gia tăng, cánh cửa sáng vì thế cũng mở ra cho hàng trăm, hàng nghìn sản phẩm đất nền ở vùng ngoại thành Hà Nội. Đương nhiên, không thể phủ nhận nỗ lực của các chủ đầu tư khi hoàn thành, khớp nối hạ tầng nội khu (lẫn kết nối khu vực tiệm cận) trong suốt thời gian qua, mặc dù kết quả có thể vẫn làm nản lòng nhà quản lý và các cư dân dọn về ở.

Đơn cử, ở dự án Gleximco Lê Trọng Tấn, sau khoảng 5 năm mở bán với quy hoạch chuẩn chỉ, diện tích 135ha, tổng mức đầu tư lên tới 3.000 tỷ đồng, nhưng các hạng mục liền kề tại KĐT vẫn chỉ hoàn thiện theo kiểu “chống cháy”.

Liền kề của dự án chỉ được sơn toàn bộ mặt ngoài còn phần bên trong “bỏ trống”, các loại hạ tầng dịch vụ vẫn chưa hoàn thiện… Đây cũng là lý do cư dân dọn về sinh sống còn rất thưa thớt. Theo đó, giá trị của từng lô liền kề của dự án này cũng muôn hình vạn trạng tùy theo… tiềm năng tài chính của khách hàng (thay vì kỳ vọng của chủ đầu tư cũ).

Mặc dù chất lượng các khu liền kề không đồng đều, thế nhưng thanh khoản lẫn giá giao dịch của loại sản phẩm này lại đang ghi nhận sự tích cực. Cụ thể, khu C, D (với lợi thế gần Đại lộ Thăng Long và Spendora – mang tính cộng hưởng quần thể) thời gian này đang thu hút lực mua khá rõ nét. Tại chợ thứ cấp, sản phẩm đang được bán với mức giá khoảng từ 18 triệu đồng/m2.

Cá biệt, khu A của dự án này có sức hút trở lại nhờ vào hạ tầng. Cụ thể, với khu cạnh lối vào gồm Lê Trọng Tấn – Tố Hữu và Đại lộ Thăng Long – Trần Duy Hưng) được đầu tư xây tường rào tốt; điện đường cơ bản, mức giá xoay quanh 28 triệu đồng/m2.

Còn ở dự án Vân Canh, điềm lành cho các chủ sở hữu nhiều lô liền kề trong suốt 3 năm qua đang xuất hiện. Theo ghi nhận tại chợ địa ốc dọc Tố Hữu, không ít lô liền kề dự án được chủ - khách thỏa thuận mức giá 25-30 triệu đồng/m2 và đã đặt cọc thành công(!)

Tương tự, tại dự án Lideco Bắc QL32, giao dịch sang tay cũng sôi động hơn trước. Nguyên nhân, cũng liên quan tới hạ tầng: gần ga đường sắt trên cao cộng thêm việc đón đầu quy hoạch kéo dài đường Hoàng Quốc Việt, giúp rút ngắn tối đa thời gian di chuyển vào trung tâm.      

• 0
• By Admin
• 28/03/2015
• 17