Đằng sau sự bùng nổ nguồn cung căn hộ

Hồi sinh đón chính sách?

Trong một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng ở Hội nghị tổng kết năm, Bộ này đã đưa ra minh chứng cho bước chuyển biến mạnh mẽ của thị trường là lượng giao dịch lên tới 21.700 (tăng 30% tại Hà Nội); tổng giá trị tồn kho BĐS giảm 21,8% trong năm 2014 (còn khoảng 73.889 tỷ đồng tính đến 15/12/2014).

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM), "tồn kho BĐS có thể tăng, thay vì giảm". Ông Đực lý giải, năm 2014 còn rất nhiều dự án đắp chiếu không bán được sản phẩm nào trong khi chủ đầu tư tiếp tục bung hàng. "Số lượng sản phẩm không đổi nhưng giá trị hàng tồn chắc chắn tăng do số tiền trả lãi vay 10% hàng năm của DN sẽ được tính vào vốn hóa và tính vào hàng tồn kho". Theo ông Đực, một trong những nguyên nhân gây "nhiễu" thông tin thống kê của các cơ quan chức năng là do có bàn tay của doanh nghiệp. Ông Đực đưa dẫn chứng, DN bán dự án cho sàn BĐS và khai báo với chính quyền đã bán hết nhưng thực tế sàn BĐS bán được bao nhiêu căn hộ thì không có số liệu chính xác. Nói cách khác, theo góc nhìn của vị này, nhà đầu tư mua thì vẫn là hàng tồn, vẫn có sức cạnh tranh lại với phía sản xuất…

Như vậy với lượng hàng tồn đọng trên cộng với luồng gió hồi sinh một loạt dự án căn hộ ở Hà Nội hiện nay có thể khiến địa ốc Thủ đô sẽ chứng kiến cuộc đấu gay gắt giữa các… nhà đầu cơ, những "đại gia" BĐS mới nổi nhờ năng lực mở rộng nguồn vốn lẫn thương hiệu thông qua các thương vụ M&A béo bở.

Diễn biến trên thị trường hiện nay khiến không ít người nghi ngại lực lượng "điều khiển" thị trường sẽ quay lại. Thay vì chợ nhà đất trở nên phong phú lựa chọn sản phẩm chung cư giá rẻ, linh hoạt cách thức tiếp cận vốn vay mua nhà cho người có nhu cầu thực, đầu thị trường Hà Nội, đặc biệt là khu phía Tây, sẽ hình thành một vài nhóm, cá nhân "điều khiển" giá trị, số lượng, thậm chí thời điểm hoàn thành dự án.

Nhiều dự án bất động sản sẽ hồi sinh nhờ "bắt tay" với ngân hàng. Ảnh minh họa

Ngay từ quý cuối năm 2014, nhiều chủ đầu tư đã quyết định khởi công dự án hoặc bóng gió cho biết sẽ triển khai dự án mới trong nay mai. Thậm chí, giáp Tết âm lịch đến nơi, thông tin về những dự án mới vẫn tiếp tục rộ lên từ Nam chí Bắc. Nếu để ý một chút sẽ thấy ngay nguyên nhân khiến các chủ đầu tư cập rập bung dự án phần lớn là sự "kích thích" từ phía các chính sách mới. Đó là, khung giá đất đô thị gia tăng gấp bội; Thêm một năm để các dự án xin chuyển đổi, cơ cấu sản phẩm tự cứu mình bằng sự kiện Bộ Xây dựng gia hạn Thông tư 02; và còn 6 tháng để các dự án vừa được "tái" (bởi các tên tuổi mới trỗi dậy trong làng BĐS) giúp DN tranh thủ mở bán, thu tiền góp vốn của giới đầu tư - trước khi phải tuân theo quy định được ngân hàng bảo lãnh lẫn thông tin "được bán hay không" từ Sở Xây dựng…

Lần lượt những Helios Tower, Diamond Blue, Home City, H,J,K Dương Nội đón tin vui từ… lượng khách hàng đăng ký suất mua. Từ những dự án "cũ mèm" như Thăng Long Mansion, Castle Plaza, đến mới một cách "bí hiểm" như 36 Phạm Hùng lại càng hút nhà đầu tư ưa mạo hiểm vì quá đắc địa và được hậu thuẫn bởi những DN "không thiếu tiền".

Những thế lực mới

Thống kê những dự án mới được khởi động trở lại và gây sức nóng trên thị trường đều thấy có cùng cách thức, chiến thuật của doanh nghiệp.

Đứng top đầu về nguồn cung tương lai phải kể đến dự án Goldmark City- một dự án căn hộ cao cấp của VID Group. Dự án này nằm ở cửa ngõ phía Tây thủ đô, đã khởi động vài năm nay và có tên gọi cũ là Castle Plaza. Chủ đầu tư dự án này khiến dân trong giới phải nể phục khi thể hiện năng lực kiên trì "chiếm giữ" khu đất đẹp bất chấp đủ sóng gió dư luận, báo giới.

Và khi khuôn khổ pháp lý đã định hình hoàn thiện chỉ đợi ngày "bấm nút", những ngày cuối năm 2014, chủ đầu tư bất thình lình tổ chức hội thảo giới thiệu dự án với tên mới, pháp nhân liên danh chủ đầu tư mới. Đáng nói, cùng sánh vai với vị chủ mới của dự án còn có Chủ tịch Hội đồng sáng lập MB - ngân hàng nhảy vào đồng hành cùng dự án.

Còn dự án Thăng Long Mansion cũng chậm tiến độ đã 4 năm. Lý do khiến dự án chậm tiến độ chủ yếu vẫn bởi DN cạn vốn (trước khi bàn về năng lực chuyên môn). Nhưng mới đây chủ đầu tư dự án này đã thở phào nhờ bản hợp đồng tín dụng hỗ trợ dự án đến từ HD Bank.

Cái bắt tay giữa nhà băng và BĐS trở nên chặt chẽ hơn, là điềm lành cho thị trường địa ốc vốn chỉ biết dựa vào nguồn dinh dưỡng "vay mượn" trong suốt 5 năm qua.

Và tương lai "bị cơ quan chức năng thu hồi vì chậm tiến độ" sẽ xa lắm - cơ hội tiếp tục khai thác lợi ích gia tăng từ các khu đất vàng ở Thủ đô được nhân lên nhờ cái lý DN đã huy động được thêm nguồn vốn cho dự án.

Năm 2015 thị trường có hồi phục thực sự hay không còn chưa biết, nhưng chắc chắn bão hàng dự án BĐS sẽ đổ bộ. Nhưng dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực và an toàn pháp lý - tiến độ - dòng tiền khách mua thì phải chờ từ tháng 7, thời điểm lộ diện những ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án!

• 0
• By Admin
• 23/01/2015
• 17