Còn sớm để cho rằng bất động sản Việt Nam đang quá nóng

- Nhiều ý kiến nhận định thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển quá nóng? Quan điểm của bà về nhận định này?

Trong khi phân khúc nhà ở gần đây đã tăng, dẫn đến việc tăng giá đất, và các nhà đầu cơ đang quay lại với thị trường nhà ở, vẫn còn quá sớm để nói rằng thị trường đang quá nóng. Hơn nữa, chúng ta thấy sự phát triển cơ sở hạ tầng làm nâng cao giá trị của bất động sản tại các thành phố. Tuy nhiên, với nguồn cung cao, chúng tôi cho rằng giá sẽ ổn định. Giá thuê văn phòng cũng đang tăng dần và trần lãi suất đã được nén đến một mức chưa từng có trước đó, do mối quan tâm của các các nhà đầu tư được nâng cao dành cho văn phòng cao cấp, đem lại thu nhập. Tuy nhiên, nguồn cung mạnh mẽ sẽ kiềm lại những kỳ vọng. Mặt khác, giá mặt bằng công nghiệp không đổi. Như với bất kỳ thị trường nào, giá đưa ra trong các báo cáo có vẻ cao hơn giá trị thị trường, nhưng hầu hết thời gian, điều này là vô căn cứ. Chính phủ đã thể hiện sự cảnh giác với việc lặp lại những gì đã xảy ra trước năm 2012 và đang thực hiện những bước đi có tính toán để kiềm chế bất kỳ trường hợp phát triển sôi động không hợp lý.

- Lượng cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM được dự đoán là sẽ vượt xa cầu trong năm 2017, 2018. Theo bà, điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến toàn thị trường? 

Hiện nay, số lượng lớn các dự án ra mắt trên tất cả các phân khúc căn hộ dự kiến sẽ dẫn đến tình trạng cạnh tranh hơn. Trong trường hợp này, các nhà đầu tư sẽ phải làm cho các dự án của mình có sự khác biệt, và cung cấp dịch vụ quản lý cũng như các dịch vụ khác tốt hơn cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, tại thời điểm này, định nghĩa của phân khúc cao cấp vẫn còn mơ hồ tại Việt Nam, nên rất khó để nói chắc dự án nào sẽ bị ảnh hưởng chứ đừng kể đến việc phải dự đoán tình trạng thừa cung. 

Bà Sigrid Zialcita – GĐ Điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu
Á – TBD cho rằng chưa thể đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang quá nóng

Nếu nói từ “cao cấp” mà được định nghĩa đúng, tức là sẽ đem lại một mức độ độc quyền nhất định, thì nhìn chung trong hầu hết các thị trường, chỉ có khoảng hơn 10% tổng nguồn nhà ở là cao cấp. Đồng thời quỹ đất tại các vị trí đắc địa thường tương đối hạn chế cho những công trình như vậy. Hiện nay, đối với người nước ngoài, các sản phẩm trung cấp phổ biến hơn. Bởi lẽ họ có xu hướng tập trung ở những khu vực đã hình thành một cộng đồng người nước ngoài và gần trường học quốc tế, vì vậy sự sẵn có trong những khu vực này là mối quan tâm chính của họ.

- Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam làm tín dụng cho thị trường BĐS sẽ bị siết chặt hơn, liệu có làm gia tăng thêm nguồn đầu tư ngoại vào thị trường này?

Đây là một điều có khả năng xảy ra. Khi rủi ro bình quân cao hơn đối với các khoản vay bất động sản, một cách để giải quyết vấn đề là nâng cao giá thị trường của cổ phần của công ty. Với nhu cầu bơm vốn sẽ tạo cơ hội cho đầu tư nước ngoài tiếp xúc với Việt Nam. Việc nới lỏng tối đa 49% tại các công ty đại chúng Việt Nam cũng sẽ có lợi đối với vốn nước ngoài tăng cao đổ vào Việt Nam. Nhưng điều này có nghĩa rằng các công ty nhìn chung sẽ phải minh bạch hơn, đòi hỏi một số thủ tục pháp lý. Chắc chắn là tiêu chuẩn quản trị doanh nghiệp sẽ được nâng lên, đây cũng là một ý hay. Đã có 2 nhà đầu tư bất động sản quyết định mở rộng sở hữu nước ngoài lên 60%. Một trong số đó, Công ty Cổ phần Tư vấn -Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, đã thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á và muốn trở nên minh bạch hơn; còn Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức sẽ thoái vốn khỏi các lĩnh vực không cốt lõi như xử lý hàng hóa, bởi lẽ giới hạn quyền sở hữu hợp pháp đối với các lĩnh vực này chỉ khoảng 50%. Hai nhà phát triển bất động sản cho đến nay đã quyết định mở rộng quyền sở hữu nước ngoài lên 60%.

- Ngành BĐS VN có thật sự hấp dẫn với những nhà đầu tư nước ngoài? Rào cản lớn nhất của Việt Nam đối với họ là gì? 

Do sự thuận lợi về nhân khẩu học (dân số) và tốc độ đô thị hóa nhanh, thị trường bất động sản của Việt Nam có tiềm năng lớn cho việc phát triển lâu dài. Khi nền kinh tế của Việt Nam trưởng thành, lĩnh vực thương mại sẽ ổn định hơn. Hiện nay, các khuôn khổ pháp lý không rõ ràng, sự phức tạp của vấn đề về quyền sở hữu và thuế (điều này làm cho các giao dịch phức tạp hơn) là trở ngại chính đối với việc thu hút đầu tư tại Việt Nam.

Với việc hội nhập, các công ty bây giờ có thể khai thác thị trường ASEAN tự hào có một lượng dân số hơn 600 triệu. Đây là một chất xúc tác tăng trưởng vì nó sẽ nâng cao đầu tư vào khu vực này. Sẽ có một sự tăng về nhu cầu đối với mặt bằng văn phòng và công nghiệp khi các công ty tìm hướng mở rộng ra khu vực. Để một khu vực có thể liên kết về mặt kinh tế sẽ cần phải liên kết về mặt vật chất. Điều này sẽ đòi đầu tư hậu cần và cơ sở hạ tầng. Chúng ta có thể xem những hiệp ước hội nhập khu vực như thế (bao gồm cả các hiệp định thương mại tự do) như một chất xúc tác cho sự phát triển của một nền kinh tế, trong đó sự phát triển của bất động sản là cần thiết để hỗ trợ sự tăng trưởng này và đồng thời cũng là một hệ quả của việc mở rộng như vậy.

- Các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam nên làm gì để nâng cao vị thế của mình và đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài? 

Thị trường bất động sản Việt Nam cần minh bạch hơn và một khuôn khổ pháp lý tốt hơn, điều này sẽ dẫn đến một thị trường giao dịch trôi chảy hơn, và đi theo là giá cả hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực. Các dự án bất động sản cũng cần phải phù hợp hơn với các mục tiêu kinh tế tổng thể cũng như các hướng dẫn quy hoạch đô thị.

- Xin cảm ơn bà!

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)

• 221
• By Admin
• 17/06/2016
• 17