Còn nhiều khúc mắc trong xác định giá đất

* Thưa ông, theo quy định, việc định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường, nhưng giá thị trường đất hiện nay luôn biến động. Vậy phải xác định thế nào?

Khoản 2, Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ đã quy định rõ rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện không trong thời gian thị trường “sốt” giá hoặc “đóng băng” các giao dịch. Riêng việc chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong trường hợp không có các giao dịch, thì áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất.

* Còn quy định giá đất nông nghiệp và giá đất nông nghiệp liền kề đô thị chênh nhau tới 20-30 lần, gây bức xúc trong dân, thì giải quyết ra sao, thưa ông?

Để giải quyết những vướng mắc, bất cập trong việc bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính và các bộ, ngành khác có liên quan chuẩn bị Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai để trình Chính phủ vào thời gian tới.

Dự thảo nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất, thì được chi trả một lần tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm giữa loại đất trước và sau khi thu hồi đất (đối với trường hợp có nguồn thu nhập ổn định), hoặc được gửi vào tổ chức tín dụng để chi trả định kỳ 6 tháng một lần (đối với trường hợp không có nguồn thu nhập ổn định), nhằm đảm bảo mức sống bình thường, phù hợp với thực tế của địa phương”.

Việc điều tiết giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau: “Phần giá trị tăng thêm được tính bằng 15-30% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất của loại đất nông nghiệp bị thu hồi, mức cụ thể do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định để áp dụng chung cho các trường hợp thu hồi đất tại địa phương”.

* Có thực tế bất công bằng là, trên cùng một khu vực đất có nhiều dự án khác nhau, nhưng giá đền bù theo mỗi dự án lại khác nhau (các dự án có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thường có mức đền bù thấp hơn nhiều so với các dự án khác), thưa ông?

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.

* Theo quy định, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng bằng 100% giá trị đất cùng vị trí, nhiều trường hợp dân không có tiền nộp, nhưng cứ xây dựng không phép, thì có phải do mức thu này quá cao?

Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp quy hoạch, thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất; tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá chênh lệch giữa giá đất ở với giá của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà không phù hợp quy hoạch, thì sẽ bị thu hồi theo quy định hiện hành.

* Trong trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được giá đền bù, thì phải giải quyết thế nào?

Sau 180 ngày kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà có người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư, thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất chưa được thỏa thuận đó. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đất đã thu hồi.