Có nên giao 100% tiền khi ký giấy thỏa thuận mua bán có công chứng?

1. Tôi không có ý định xây nhà trên phần đất cây lâu năm mà chỉ có ý định sử dụng đất đó để làm sân và lối đi. Vậy tôi có thể xin tách thửa mà không chuyển mục đích sử dụng được không? Nếu không tôi có thể chuyển mục đích sử dụng như thế nào?

2. Việc chuyển mục đích sử dụng và tách thửa tôi phải làm hay người bán? Làm trước hay sau hợp đồng mua bán?

3. Người bán yêu cầu giao 100% tiền ngay khi ký giấy thỏa thuận mua bán tại công chứng trong khi lúc đó quyền sở hữu miếng đất lại chưa thuộc về tôi. Xin hỏi như vậy liệu tôi có được đảm bảo gì về mặt pháp lý? Chân thành cảm ơn!

Trả lời

1. Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN”), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 134 Bộ Luật Dân sự 2005 và Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

2. Điểm a, khoản 1, Điều 2 Quyết định 26/2009/QĐ-UBND ngày 28/07/2009 của UBND tỉnh An Giang về việc quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh An Giang (“Quyết định 26”) quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là 500m2. Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại phường là 35m2. Tuy nhiên, tại Khoản 4, Điều 3 Quyết định 26 quy định phần đất nông nghiệp tách theo phần diện tích đất ở thì không áp dụng diện tích tối thiểu. Vì vậy chúng tôi thấy việc bạn nhận chuyển nhượng phần đất 80m2 là có cơ sở để thực hiện. Tuy nhiên, bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể hơn.

3. Điểm b, Khoản 1, Điều 19 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: Hồ sơ tách thửa gồm có Đơn xin tách thửa, Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (“GCN”) và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực.

Theo đó, trước hết bạn và bên chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào diện tích chuyển nhượng được ghi nhận tại hợp đồng, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, bạn hoặc bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký biến động (“tách thửa”).

4. Điều 692 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai. Bạn cần lưu ý rằng thời điểm công chứng, chứng thực (thời điểm giao kết) và thời điểm đăng ký biến động (thời điểm hoàn thành giao kết) sẽ không diễn ra cùng một lúc; Vì vậy, khoảng thời gian giữa hai thời điểm càng dài thì rủi ro trong giao dịch càng cao nếu như một trong các bên vi phạm giao kết.

Để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Chúng tôi khuyên bạn cần đàm phán với bên chuyển nhượng theo hướng việc thanh toán sẽ tương ứng với nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng cần phải hoàn thành.

Công ty Luật Thiên Bình
(Theo Landtoday)

• 149
• By Admin
• 02/06/2011
• 17